Налог на недвижимость - миф или реальность?

Налог на недвижимость - миф или реальность? Какая ситуация имеется сейчас и что нас ждет в будущем? На эту непростую тему рассуждает президент Псковской Гильдии Риэлторов Роман Максименко, опираясь на мнение коллег по цеху.

Сегодня существует ситуация, когда имеются три вида налога:

• Земельный налог
• Налог на имущество физических лиц
• Налог на имущество организаций

Заменит ли Единый налог на недвижимость все три налога? Расшифруем существующую ситуацию:

Земельный налог

-  взимаемый с физических лиц и организаций местный налог в муниципальный бюджет,

-  налоговая база - кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом;

-  ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга);

- ставки не могут превышать:

1. 0,3% в отношении земельных участков:

 А) отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

Б) занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

В) приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2. 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Налог на имущество физических лиц

-  местный налог в муниципальный бюджет;

-   база для определения налога - инвентаризационная стоимость (БТИ);

-  ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются НПА представительных органов местного самоуправления;

-  ставки от 0,1% до 2,0%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на имущество организаций

-  региональный налог в региональный бюджет;

-  при определении налоговой базы имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации;

-  ставки устанавливаются законами субъектов РФ;

-  размер ставок не может превышать 2,2%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на недвижимость может стать экономическим инструментом стимулирования экономического развития территории поселения или муниципального образования. При корректном и разумном его введении он может стать хорошим подспорьем для эффективной местной власти в организации процесса управления территорией и стимулировать развитие самоуправления в муниципальных образованиях.

Нужно обеспечить полную прозрачность использования средств, чтобы каждый гражданин, который платит налог, знал, на что расходуются его средства. Таким образом, будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов. В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения.

Системой сбора нового налога, скорее всего, будет начальная база для налогообложения и будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра. Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов. Если это будет реализовано, то новый налог принесет пользу стране и гражданам.

Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий. Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать!

К целям введения налога на недвижимость можно отнести:

1. Ликвидацию перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы и сокращение дефицита муниципальных бюджетов.

2. Создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.

 3. Привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

Как можно избежать социальных проблем при введении налога на недвижимость?

1. Ввести дифференциацию ставки налога, в зависимости от средних региональных цен на жилье эконом класса. Например, при рыночной стоимости 1 кв.м. налогооблагаемого жилья:

-  менее средней цены 1 кв.м жилья класса - 0,5% - 0,7%

-  менее 2-х кратного размера средней цены 1 кв.м жилья -1%.

2. Вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании 12-18 кв.м.

3. При расчете базы налога на недвижимость использовать понижающий коэффициент 0,7 для определения Кадастровой стоимости, по отношению к среднегодовой цене кв. метра в регионе, для каждой из категорий жилья.  

Примеры расчета размера налога, на основе представленной модели налогообложения

• Псковская трехкомнатная квартира в кирпичном (блочном) доме 70,97 кв.м, семья из 4-х человек, налог на недвижимость за 2014 год:
• РНН = (71кв.м-4х12кв.м) х 35000руб. х0,7х0,01= 5 635 рублей за год.
• Та же квартира, семья из 3-х человек РНН = 8 575 рублей за год.
• Та же квартира, семья из 2-х человек РНН = 11 515 рублей за год.

Налоги должны быть справедливыми и посильными – вот мнение практически всех специалистов в области недвижимости, к которому единогласно присоединяется президент ПГР Роман Максименко.

(В статье использованы материалы докладов А.Ю. Романенко – президента FIABCI (международной ассоциации риэлторов) и К.Н. Апрелева – вице-президента Российской гильдии риэлторов)

Псковская Гильдия Риэлторов