Ипотечное кредитование - что и на каких условиях предлагают псковские банки

Слово «ипотека» до сих пор ассоциируется со словом «кабала». Как в рекруты на 25 лет. Купил с помощью банка квартиру, посчитал переплату, ужаснулся и… затянул потуже пояс. Ну да, лет на 25.

И все же – жилье в кредит берут. И больше, чем раньше, потому что банки снизили процентные ставки и требования к заемщикам. Что сегодня предлагают псковские банки?

«Псковская Лента Новостей» выяснила и свела информацию в таблицу.

Здесь можно ознакомиться со сводной таблицей предложений различных кредитных программ, позволяющих купить заветные квадратные метры в ипотеку. 

Что будет в «Итого»?

«Среднюю температуру по больнице» в случае с ипотекой вычислить просто, но какие условия будут лично у вас – решит банковский специалист. Предложение формируется для каждого заемщика индивидуально с учетом понижающих и повышающих коэффициентов.

Размер ставки по кредиту зависит от его срока, доли собственных средств заемщика и формы подтверждения заемщиком дохода. Различаться ставки будут и в зависимости от цели кредита (на покупку квартиры, на покупку коттеджа, на участие в строительстве и т.п.).

На своих сайтах и буклетах банки, как правило, указывают диапазон процентных ставок, или только привлекательную начальную ставку, например, «от 9%». Это не рекламные уловки. Взять ипотеку под минимальную ставку возможно. Вот только требования к заемщику в таком случае будут весьма жесткие. Например, погасить кредит придется в крайне сжатые сроки или потребуется внести очень большой первоначальный взнос и т.д. Разумеется, потребуется и доказать официально достаточно высокие доходы.

Какие еще условия влияют на графу «Итого» при оформлении ипотечного кредита? Понятно, что обязательными для заемщиков будут следующие требования: гражданство РФ, наличие стабильного (и подтвержденного) источника дохода, наличие первоначального взноса в счет оплаты приобретаемой недвижимости, возраст - не старше 65-70 лет на момент погашения кредита. Однако есть еще целый ряд условий, которые могут повлиять на конечную стоимость кредитного продукта, может быть, не настолько явных для заемщика, но важных для банка.

Например, семейное положение. Наличие у заемщика семьи и детей - несомненный плюс для большинства финансовых учреждений. Мужчинам банки отдают негласное предпочтение. И дело не только в том, что обычно зарплата у представителей сильного пола выше. Мужчины, как правило, не уходят в декретный отпуск и не теряют в связи с этим доходов.

Высшее образование - это тоже важный дополнительный бонус при оформлении заявки на ипотеку. Еще важнее место работы потенциального заемщика. Стандартное требование - стаж на последнем месте работы должен быть не меньше 3 месяцев, а лучше - полгода или год. При этом общий трудовой стаж должен быть (если мы говорим об идеальном, по мнению банков, заемщике) не менее 3 - 5 лет.

Логика банков понятна: хороший профессионал на рынке ценится куда выше, чем начинающий специалист. Поэтому такой заемщик быстрее найдет работу в случае потери предыдущего места и возобновит платежи по ипотеке. При этом банкиры не слишком жалуют тех клиентов, которые часто меняют работу.

Существенно на окончательные цифры кредита влияет размер зарплаты заемщика. Разумеется, чем больше денег получает человек, тем он платежеспособнее. Большинство банков используют коэффициент в 50-60%: максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из того, что в месяц на покрытие всех долгов заемщик должен тратить не больше половины своего дохода. При этом желательно иметь «белую зарплату». Некоторые банки учитывают «серые» доходы, но это, как правило, оборачивается повышением ставки по кредиту.

Кстати, многие банки готовы учитывать при расчете ипотечного кредита суммарный доход до 4 членов семьи.

Как сообщили ПЛН в ряде псковских банков, еще одной важной строкой в анкете является перечень имущества, которым вы обладаете. Если у вас есть только один источник дохода - ваша зарплата, то вы автоматически попадаете в группу риска. Уволили с работы - платить по кредиту нечем! Но если у вас, помимо ежемесячного дохода есть еще и дополнительные сбережения или имущество, то это существенно меняет дело. К примеру, у вас есть депозиты в банках в разных валютах или вложения в акции. Больше всего кредиторами ценятся квартиры, дачи, яхты, машины и гаражи. В случае необходимости, по трезвому рассуждению банков, вы всегда сможете их продать, чтобы отдать долг по кредиту.

Вся информация об имуществе заполняется лично клиентом при подаче заявки на получение кредита, но лучше ничего не приукрашивать. Если служба проверки банка обнаружит, что в анкете вы указали заведомо ложную информацию, вы попадете в «черный список» и, скорее всего, лишитесь выгодных условий по кредитам навсегда.

Важные советы

Специалисты псковских банков отмечают: больше всего ценятся люди, которые уже знают, что такое кредит. Чистая кредитная история - это отличный «поручитель». Если вы уже брали какой-нибудь кредит и благополучно его отдали, либо были поручителем у добросовестного заемщика - это вам только в плюс.

Именно поэтому эксперты советуют взять в долг небольшую сумму (например, на покупку машины) и быстро ее отдать, перед тем как брать на себя обязательства на десятки лет вперед. Во-первых, вы тем самым потренируетесь и посмотрите, насколько вам комфортно находиться в роли должника. Во-вторых, поставите плюсик в своей кредитной истории.

При этом перед самой подачей заявки на ипотеку рекомендуется не только погасить все кредиты, но и аннулировать все кредитные карты. При расчете вашей кредитоспособности оператор автоматически вычтет из ваших доходов максимально возможную сумму кредита по карте, даже если вы кредиткой вообще не пользуетесь.

Что должен учитывать заемщик

Для наиболее уязвимых в финансовом плане групп населения - молодых семей, многодетных родителей, учителей, ученых, военнослужащих существуют государственные программы поддержки. Вот некоторые из таких инструментов финансовой помощи:

1. Материнский капитал, который граждане РФ получают от государства после рождения или усыновления второго (и каждого последующего) ребенка.

2. Молодые семьи, в которых возраст родителей (или одного родителя, если семья неполная) не превышает 35 лет, попадают под действие федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы, благодаря которой родители с ребенком могут рассчитывать на субсидию в размере 35% от средней стоимости жилого помещения, положенного заявителям или 30% если в семье еще нет детей. Отметим,  что претендовать на выплату по программе «Обеспечение жильем молодых семей» могут только те семьи, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть не имеют жилья в собственности, либо на каждого члена семьи должно приходиться квадратных метров не больше учетной нормы. Семьи, попадающие под эту программу, в которых родился второй ребенок или последующий, могут использовать еще и материнский капитал, таким образом, сложенная вместе финансовая помощь становится существенным подспорьем для молодых родителей.

3. Субсидии на покупку жилья предоставляются также работающим в научных организациях молодым ученым. При этом претендент на госпомощь должен обладать общим стажем работы в качестве научного работника не менее 5 лет, а его возраст не должен превышать 35 лет (или 40 лет для докторов наук). При этом молодой ученый также должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

4. Военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по истечении срока контракта, по семейным обстоятельствам или по состоянию здоровья или уже уволенные, имеют на сегодняшний день возможность получить жилищный сертификат в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Такой сертификат можно использовать для покупки жилья, строительства дома, оплаты первоначального взноса по ипотеке или в счет оплаты уже существующих ипотечных обязательств. Кроме того, военнослужащие-участники накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих (НИС), могут приобрести жилье после трех лет службы, практически не вкладывая собственных средств.

5. Программа «Молодой учитель», которая пока, к сожалению, не работает в Пскове, также предусматривает субсидии и сравнительно низкие по сравнению с обычно ипотекой процентные ставки (от 8%).

При использовании субсидий и сертификатов для покупки жилья с привлечением ипотечного кредита следует учитывать, что сертификаты дают возможность приобрести кредит почти без первоначального взноса, на льготных условиях, но рассчитываться с банком заемщик в любом случае будет сам. Поэтому, помимо принадлежности к определенной льготной категории граждан, заемщик также должен быть платежеспособным, то есть иметь возможность без ущерба для себя расплачиваться с кредитом.  Платежи по кредиту должны составлять не более 45% от бюджета заемщика за вычетом остальных обязательных платежей.

Специалисты псковских банков единодушно и настоятельно не рекомендуют брать кредиты в валюте, тем более ипотечные. Впрочем, кризисные явления практически полностью отучили россиян брать кредиты не в рублях. Безусловно, ставка по валютным кредитам ниже, но поведение курса, как мы все хорошо знаем, непредсказуемо. Кроме того, большинство заемщиков получают зарплату в рублях, поэтому для них неизбежны конвертационные потери на обмене. В таком случае теряется сам смысл экономии.

Выбираем оптимальный вариант

Рекомендуем подготовить пакет документов и справок, действительных длительный срок, в двух-трех-пяти экземплярах. Дело в том, что запрос на выдачу ипотечного кредита лучше отправлять в несколько банков сразу, чтобы определиться, в каком именно банке вам предложат наиболее выгодные условия по факту. Может быть, в ряде банков и можно получить кредит, подав минимальное число документов, но не следует ожидать, что это будет самый дешевый вариант. Поэтому собранный пакет должен быть настолько полон, насколько возможно.

Пару часов придется потратить на изучение в интернете вопроса, какие банки и с какой периодичностью проводят скидочные акции. Не следует ограничиваться кругом «избранных» банков. В банковской среде информация об удачных акциях распространяется довольно быстро, и положительный опыт вполне может повторить другой банк.

Полезно заранее выяснить, какие агентства недвижимости тесно сотрудничают с банками. Если предполагается приобретение новой квартиры в конкретном жилом комплексе, не помешает отследить, какие именно банки этот объект аккредитовали.

Очень важно выяснить политику банка в вопросах реструктуризации долга. Поскольку ипотечные кредиты предоставляются на десятки лет, просчитать все риски и вероятности развития событий порой просто невозможно. Пойдет ли банк на встречу в случае возникновения затруднений? Сегодня, зачастую возможности реструктуризации прописаны уже в договоре. Это может быть как традиционное «время для восстановления» своей платежеспособности, так и особые инструменты, связанные со снижением нагрузки на заемщика (перекредитование на выгодных текущих условиях).

Александр Серединин

В следующей статье мы расскажем, на что следует обратить внимание заемщику, прежде чем подписать договор с банком о предоставлении ипотечного кредита.