Договор об ипотечном кредитовании - читаем внимательно!

Мы уже рассказали нашим читателям об особенностях ипотечного кредитования, что нужно учесть, и какие есть варианты. Пришло время рассказать о наиболее важном моменте ипотеки – подписании документов. Итак, после сравнения десятков банковских предложений, вы решили остановиться на одном из них. Наступил срок изучения ипотечного договора.

Проверяем финансовую составляющую

При оформлении ипотечного кредита совершенно недопустимо отношение к подписанию договора, как к простой формальности. Соглашение с банком заслуживает внимательного прочтения, ведь от него зависит ваше финансовое положение в ближайшие десять, а то и двадцать лет. Именно в этом документе банк показывает свое «истинное лицо», раскрывая принципы работы с заемщиками. Вполне возможно, что после внимательного прочтения соглашения, вы кардинально измените свое мнение о преимуществах предлагаемого вам кредита.

Первое, на что заемщику следует обратить внимание, - это на полную стоимость кредита, то есть на общую сумму всех расходов по погашению основного долга, процентов, страховки и дополнительных комиссий за все время погашения займа. Не исключено, что итоговая стоимость жилищного кредита, определяемая ипотечным договором, значительно превысит процентную ставку, заявленную банком в рекламе своей кредитной программы.

Если намерения банка прозрачны, заемщик получит полную информацию не только о годовой ставке с учетом всех платежей, но и график погашения кредита. На него, кстати, следует обратить особое внимание: там должны быть указаны и точные суммы, и даты ежемесячных платежей.

Второй ключевой пункт договора касается порядка расчета платежей. Сегодня банки применяют одну из двух схем: аннуитетную или дифференцированную. При дифференцированных платежах суммы выплат в первые годы будут значительно больше, чем в конце срока. Аннуитетная схема предполагает равные платежи в течение всего срока погашения, однако и у нее есть недостаток: в первые годы сумма основного долга будет уменьшаться очень медленно, так как основную часть платежей составят проценты по кредиту.

Если заемщик, погашавший кредит по аннуитетной схеме, на раннем этапе по какой-то причине не сможет больше выполнять обязательства перед банком, он не только будет вынужден расстаться с заложенным имуществом, но и вполне вероятно, еще и в должниках у банка останется. Все просто - практически все его выплаты шли на погашение процентов, а основная задолженность почти не уменьшилась.

Заемщик должен знать, что банки не вправе навязывать ипотечному заемщику тот или иной тип порядка погашения долга. Клиент должен обсудить с кредитным агентом вариант расчета платежей еще до заключения договора и проследить, чтобы в соглашении была зафиксирована именно выбранная им схема.

Права и обязанности - кто кому и что должен

Еще один важный момент касается условий досрочного погашения кредита. В соответствии с законодательством клиент имеет право в любой момент погасить задолженность перед банком, но при этом некоторые банки продолжают включать в ипотечный договор ограничения на досрочное погашение долга: например, устанавливают минимальную сумму внепланового платежа. Большинство кредиторов требуют также заблаговременного уведомления о намерении заемщика выплатить кредит раньше срока.

Обычно банки предъявляют к заемщику ряд требований по предоставлению документов. Например, клиент должен ежегодно передавать в банк свидетельство об оплате страховых взносов за очередной период, справку о доходах, в некоторых случаях – копию трудовой книжки, и даже квитанции об уплате коммунальных платежей за квартиру в залоге. Если заемщик вовремя не приносит требуемые документы, кредитор вправе применить штрафные санкции, которые также описаны в договоре и могут в итоге обернуться для клиента крупными расходами.

При изучении договора необходимо выяснить, насколько ограничены права собственника на распоряжение залоговым жильем. Стандартные формулировки касаются запрета на самовольную продажу или дарение ипотечной квартиры, но банки могут включить и другие условия, по которым заемщик не сможет без ведома кредитора, например, сдать заложенную квартиру, сделать в ней перепланировку или зарегистрировать посторонних лиц. Если какое-то из этих условий для вас неприемлемо, это необходимо обсудить с кредитором заранее и ни в коем случае не надеяться, что исполнение подобных обязательств «все равно никто не проверяет». Банки не только регулярно проверяют состояние залога, но и наказывают заемщиков за нарушения.

По закону заемщик обязан оформить только имущественное страхование на объект залога, все остальные виды страховки должны быть опциональными. И все же зачастую банки настаивают на необходимости страхования жизни и титула, предлагая клиенту приобрести комплексное страхование у страховщика-партнера. Учтите, при этом цена такой страховки может оказаться выше среднерыночной, а набор покрываемых рисков – неполным. За отказ от такой услуги могут пересмотреть условия кредита, в сторону увеличения процентной ставки, например. Однако банк не имеет права навязывать вам свой вариант страхования, страховщика вы можете выбрать самостоятельно.

Не дайте себя обмануть!

Один из пунктов договора, в котором банки могут невзначай нарушить букву закона, касается изменения процентной ставки в течение срока кредита. Запомните, в соответствии с действующим законодательством банк не имеет права пересматривать зафиксированную в договоре ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке.

Наиболее сложным во взаимоотношениях банка и ипотечного заемщика является вопрос о правомочности дополнительных комиссий, взимаемых кредитором. Безусловно, кредитные организации имеют право взимать комиссию за тот или иной сервис: например, за выпуск пластиковой карты или sms-оповещения. Но открытие или ведение ссудного счета при выдаче кредита не является самостоятельной услугой – это неотъемлемая часть процесса выдачи и погашения займа. Так что взимание банком дополнительных платежей за подобные сервисы можно считать навязанной услугой.

В последнее время такие комиссии часто заявляются как добровольные, но при отказе клиента от их уплаты, кредит ему могут предоставить по менее выгодным условиям. Как объясняют сами банки, дополнительные комиссии позволяют им удерживать относительно низкие ставки по ипотеке.

После того, как вы самостоятельно или с помощью консультанта сформулируете поправки к ипотечному договору, необходимо обсудить ваши предложения с кредитором. Если они логически и юридически обоснованы, то скорее всего, банк их учтет и внесет изменения в соглашение или оформит приложение к договору – так называемый протокол согласования разногласий. Впрочем, не исключено, что банк категорически откажется идти навстречу клиенту – в этом случае, возможно, стоит продолжить поиски лучшего предложения.