Диалоги о недвижимости: налог на имущество по-новому

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема очередного выпуска передачи - «Изменения в налоге на недвижимость». Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня - руководитель Управления федеральной налоговой службы по Псковской области Елена Жгут. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира от 10 февраля.

Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. После небольшого перерыва, связанного с новогодними праздниками и каникулами, мы возвращаемся к нашим передачам «Диалоги о недвижимости». Сегодня мы побеседуем с руководителем Управления федеральной налоговой службы по Псковской области Еленой Николаевной Жгут. Здравствуйте, Елена Николаевна.

Елена Жгут: Добрый день.

Роман Максименко: Если темы наших предыдущих передач касались лишь тех слушателей, которые планировали совершать сделки с недвижимостью, то сегодняшняя тема касается уже всех. Ведь платить налог на имущество обязан каждый гражданин нашей страны. Итак, сегодня мы поговорим об изменениях в налоге на недвижимость, которые вступили в силу 1 января 2016 года. Самой главной новеллой этого года стало изменение способа расчета налоговой базы. Елена Николаевна, просьба: расскажите, пожалуйста, об этом нашим радиослушателям.

Елена Жгут: Да, действительно, начиная с 2016 года, налог на имущество физических лиц будет исчисляться по новым правилам в соответствии с 32-й главой «Налогового кодекса» и Закона Псковской области от 6 ноября 2014 года. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, которая указана в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При исчислении налога предусмотрены так называемые льготы, то есть уменьшение кадастровой стоимости в отношении комнат на 10 м², в отношении квартир на 20 м² и в отношении жилых домов на 50 м². Ставки налогов устанавливаются каждым муниципальным образованием. Их у нас на 1 января 2016 года - 136. На территории нашей области они практически везде установлены одинаковые. Это 0,1% в отношении жилых домов, жилых помещений, объектов незавершенного строительства жилого предназначения, также гаражей, машиномест, хозяйственных строений, сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м². Исключение у нас составляют 6 волостей Дедовического района. Там ставка установлена 0,2% в отношении выше указанных объектов. Также существует ставка 0,5% - это в отношении прочих объектов налогообложения нежилого назначения. И 2% в отношении объектов налогообложения, где кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей. Существует еще ряд льгот, которые установлены в «Налоговом кодексе». Это Герои Советского Союза, Герои России, инвалиды I, IIгрупп, участники Великой Отечественной войны, чернобыльцы, военнослужащие, пенсионеры и т.д. На территории Псковской области расширена только льготная категория в трех волостях: Писковической, Логозовской и Тямшанской. Здесь льгота дополнительно установлена для физических лиц, которые имеют на иждивении 3-х и более детей в возрасте до 18 лет, а также детям, оставшимся без попечения родителей также в возрасте до 18 лет.

Все категории, которые имеют право на льготу, должны сами заявить о данной льготе, представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, в принципе – в любую, в какую им удобно. Это надо сделать единожды. Если один раз представили, то больше документы о налоговой льготе представлять не нужно. Однако, если раньше у нас пенсионеры вообще освобождались от налога на имущество физических лиц, ну, а теперь налог на недвижимость, то с января 2016 года они будут иметь льготу только в отношении одного объекта налогообложения, то есть в отношении одной квартиры, в отношении одного жилого дома по их выбору. Об этом нужно заявить до 1 ноября текущего года. Если налогоплательщик-льготник имеет несколько объектов налогообложения и не заявит нам об этой льготе, то налоговая автоматически предоставит ему льготу по тому объекту, где будет выходить бóльшая стоимость налога на имущество физических лиц. Ознакомиться со всеми ставками, льготами можно у нас на сайте ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Кроме того, можно предварительно самим подсчитать налог за 2015-й год в разделе «Налог на имущество физических лиц 2016».

Роман Максименко: А скажите, пожалуйста, налог по новым правилам уже за 15-й год будет исчисляться?

Елена Жгут: Да.

Роман Максименко: Вы рассказали о льготах в определенных волостях. В связи, с чем именно в этих волостях эти льготы предусмотрены и не предусмотрены в других муниципальных образованиях?

Елена Жгут: Это, наверное, вопрос не ко мне, а к законодателям.

Роман Максименко: Областной законодатель?

Елена Жгут: Это не областной законодатель, это органы местного самоуправления. У них у всех есть полномочия для принятия данных льгот на территории своей волости.

Роман Максименко: Скажите, пожалуйста, могут ли лица либо иные организации выступить с законодательной инициативой, чтобы, может быть, в будущем году или в этом году с такими нормативными актами, с такими законодательными инициативами обратиться в свои законодательные органы?

Елена Жгут: Это все возможно. Естественно, и гражданин либо какая-то организация некоммерческая могут обратиться в законодательный орган соответствующего муниципального образования со своей инициативой, с предложением каких-то льгот, с отменой льгот.

Роман Максименко: Федеральный закон это позволяет?

Елена Жгут:Федеральный закон, безусловно, позволяет. На уровне ФЗ ставки не устанавливаются. Как я уже сказала федеральные органы местного самоуправления эту льготу отменить не могут. Но расширить список льготников может каждый законодательный орган, как это сделали в трех волостях всего из 136.

Роман Максименко: Показательный пример, что волости заботятся о своих гражданах, расширяя перечень льготников. Понятно. Вы не могли бы разъяснить для наших радиослушателей различия в понятиях «инвентаризационная» и «кадастровая» стоимость?

Елена Жгут: Это не совсем наш вопрос, но все-таки я его поясню.. Кадастровая стоимость объектов соотносима с рыночной, в отличие от инвентаризационной. При исчислении инвентаризационной стоимости учитывается износ, изменение цен по строительной продукции. Инвентаризационная стоимость имущества с годами, как правило, падает, так как учитывается износ здания. Также она может оставаться и неизменной. В редких случаях, по крайней мере, до сих пор, когда мы начисляли налог от инвентаризационной стоимости, она не увеличивалась ни раза. Поэтому она, в основном, снижается. Конечно, она не отражает уровень рыночных цен на жилье. А кадастровая стоимость приближена к рыночной. Здесь мы говорим о том, что кадастровая оценка должна проводиться не реже 1 раза в 5 лет. Она должна утверждаться постановлением субъекта. Здесь действует закон об оценочной деятельности. Там тоже свои критерии. Насколько мне известно, они учитывают расположение дома, в каком месте он находится, центр это города, окраина, берег реки, берег озера, либо это отдаленные какие-то места Конечно, кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной по той цене, которая востребована для этого объекта недвижимости. Она отличается и будет отличаться в разы.

Роман Максименко: По вашему мнению, вопрос исчисления налога на имущество актуален для жителей нашего города? Или пока еще граждан не беспокоят произошедшие изменения?

Елена Жгут: Я думаю, что пока они не получили наши уведомления об уплате налога, и еще не узнали кадастровую стоимость. Каждый гражданин может зайти на сайт Росреестра и поинтересоваться - кадастровый номер у нас у всех есть в свидетельстве о праве собственности на определенную недвижимость. Сумма налога, конечно, увеличится в текущем году. Но я бы не сказала, что это будут значительные увеличения. Если сказать, что в разы, то да, в разы. Но, учитывая какой маленький был налог, то это будет не очень заметно. Об этом поговорим немного ниже.

Роман Максименко: Еще раз, возвращаясь к вопросу о времени. С какого все-таки периода граждане начнут платить налог по-новому?

Елена Жгут: Уведомления жители нашей области начнут получать в июле-августе, может и в сентябре. Но срок уплаты будет 1 декабря. Там они уже увидят рассчитанную сумму налога исходя из кадастровой стоимости своего объекта недвижимости.

Роман Максименко: Вы уже сказали, что обыкновенный рядовой гражданин нашей страны может, зайдя на сайт Росреестра, занеся кадастровый номер своего земельного участка либо объекта недвижимости, выяснить кадастровую стоимость своего объекта. А как рассчитывается кадастровая стоимость? Какие принципы или методики применяются при ее расчете?

Елена Жгут: Это опять же немного не наш вопрос. Я говорила, что существует закон об оценочной деятельности. Там должно быть заложено все: и год постройки, и место расположения объекта, и какие-то другие еще моменты, которые либо увеличивают, либо уменьшают рыночную стоимость объекта недвижимости.

Роман Максименко: А может ли быть такое, что объект не имеет кадастровой стоимости или данная его кадастровая стоимость отсутствует на сайте Росреестра?

Елена Жгут: Наверное, такие моменты могут быть. Надо понимать, это - человеческий фактор. Кадастровая оценка объекта заносится руками, и она могла быть сделана, но не занесена.

Роман Максименко: Как в таком случае налоговая будет исчислять налог?

Елена Жгут: Налоговая исчисляет налог по тем сведениям, которые поступают от органов, осуществляющих государственную регистрацию. В нашем случае это органы Росреестра. Если мы получим от них сведения, налог будет исчислен. Если мы таких сведений не получим, налог исчислен не будет. С Росеестром мы работаем очень плотно. У нас верификация, сверки баз – все это проходило неоднократно. Мы готовились к исчислению налога на недвижимость. Сказать, конечно, что 100% сведений у нас в налоговых органах верны, я, наверное, не возьмусь, потому что в любом случае при обмене информацией возникают какие-то погрешности, что-то коллеги нам могли не передать. То, что у нас есть в базах, по тем объектам налог будет исчислен. Если в базе этого нет, налог не будет исчислен. Человеческий фактор может быть как на той стороне, так и на нашей стороне. Поэтому сверки у нас происходят ежегодно, и мы имеем право доначислить налог за три предшествующих периода. Допустим, по какой-то технической ошибке в этом году налогоплательщик не получит уведомления. Мы в 2017-м году имеем право доначислить ему налог за 16- й год и за 15-й, но не более 3-х предшествующих периодов.

Роман Максименко: Все понятно. По истечении последующих трех лет вы будете все равно корректировать эти базы. И даже если что-то не попало в эти базы, что-то там появится, и налог будет доначислен.

Елена Жгут: Абсолютно верно. Еще существует такой момент, как так называемая «налоговая амнистия». Она имеет отношение к налогоплательщикам, которые давно владеют недвижимостью, но ни разу не получали уведомление из налоговых органов. В течение 15-го, 16-го и 17-го годов, он может представить нам правоустанавливающие документы на недвижимость и мы ему исчислим налог за три предшествующих периода без применения всяческих санкций. Если же после 17-го года мы выявим сами, что он имел недвижимость и нам за эти три года не заявил, то к сумме налога добавятся еще 20% штрафа от суммы налога за каждый год. Я призываю, пользуясь случаем, всех налогоплательщиков, кто не получит в этом году уведомление, заявить нам о своих объектах недвижимости.

Роман Максименко: Спасибо. Очень понятно. Интересный аспект. Вы сейчас говорили о том, что налоговые уведомления об уплате налога граждане получат летом, либо в начале осени. Если у них возникнут разногласия между их представлением о стоимости их недвижимости и той кадастровой оценкой, которая будет отражена в налоговых документах, что в этом случае собственникам делать?

Елена Жгут: Они могут обратиться в региональный орган Росреестра, там работают комиссии по урегулированию данного вопроса. Граждане могут подать туда документы и обратиться за объяснением, чтобы им показали, почему установлена такая кадастровая стоимость. Если она значительно выше рыночной, то эта комиссия может пересмотреть в сторону уменьшения. Если комиссия не идет навстречу налогоплательщику и оставляет кадастровую стоимость в силе, то последний шаг по всем спорам – суд. Гражданин может обратиться в суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Роман Максименко: Какова ответственность оценщиков и кадастровых инженеров при определении кадастровой стоимости в случае, если по обращению граждан суд примет решение о том, что кадастровая стоимость была завышена. Существует ли ответственность лиц, которые подготавливали эту кадастровую стоимость?

Елена Жгут: На сегодня, я думаю, такой ответственности не существует, по крайней мере, мне не известно о ней. Специалисты выполнили заказ, администрация области своим постановлением утвердила кадастровую оценку. Поэтому найти здесь ответчика достаточно сложно. Если суд пересмотрит в сторону уменьшения, то права налогоплательщика будут восстановлены. Все прописано в законе об оценочной деятельности.

Роман Максименко: Не смотрели ли вы в процессе подготовки исчисления нового налога на изменившиеся суммы? Может быть, они как-то сразу вам в глаза бросились, допустим, что непропорционально они выросли, по вашему мнению, может, сразу вкралась какая-то ошибка в исчислении кадастровой стоимости. Проводится такой мониторинг?

Елена Жгут: Да, безусловно. Конечно, мы не можем проверить начисленный налог по всем собственникам, но по выборочным объектам мы проводили такой анализ. Если интересно, я могу рассказать о нем на примерах и на цифрах. Вот квартира у нас, допустим, на Завеличье, дом 2009-го года постройки. На сегодня налог платится с нее (квартира 55,9 м²) 180 рублей в год. Кадастровая стоимость ее составляет 2061000 рублей.

Роман Максименко: Что очень близко к рыночной.

Елена Жгут: Все верно. Далее мы считаем налог. Помним, что он был 180 рублей. Берем 20 м² и вычитаем из этой стоимости. У нас уже остается налоговая база 1324000. По ставке 0,1 % рассчитываем налог - 1324 рубля получается. Но это не значит, что плательщик нам в этом году столько заплатит. Существует переходный период в течение 4-х лет, когда действуют понижающие коэффициенты. В этом году такой коэффициент будет 0,2. В этом году сумма налога будет 409 рублей.

Роман Максименко: То есть переход к 100% оплате налога будет в течение 4-х лет.

Елена Жгут:Полную стоимость 1324 рубля мы уплатим только в 2020 году.

Роман Максименко: Относительные цифры большие, а абсолютные не значительны.

Елена Жгут: В 17-м году платеж будет 738 рублей. В 2018 году – 866 рублей, в 2019-м – 1095 рублей и за 2020-й – 1324 рубля. Аналогичная двухкомнатная квартира на Запсковье. За 2015 год налог будет 343 рубля. До этого он был 164 рубля. Ну, и точно так же, максимальный налог будет исчислен 1069 рублей - в 2020 году. Ну, и возьмем в Тямше такую же двухкомнатную квартиру порядка 50 м². Раньше налог был – 64 рубля, в этом году – 140 рублей. В 2019 году – 440 рублей. Судите сами, насколько это большие цифры.

Роман Максименко: Как мы можем заметить, в основном рост касается дорогой недвижимости в областном центре. Чем дальше от областного центра, тем эта разница все менее и менее существенна. Еще вопрос. А вот для собственников крупных коммерческих помещений такая же процедура постепенного роста налоговых платежей или это касается только квартир?

Елена Жгут: Нет, это касается только физических лиц. Если физлицо имеет собственность, то точно такой же переходный период, если это юрлицо, то это все по-другому. У индивидуального предпринимателя такого переходного периода не будет. Кроме того, у нас еще с прошлого года действует закон Псковской области о перечне объектов, где ставка уже 2%. Опять же перечень небольшой, порядка 20 объектов в городе Пскове и чуть меньше в Великих Луках

Роман Максименко: Большие заводы, наверное…

Елена Жгут: Это, в основном, торговые комплексы, которые находятся в собственности у ИП, либо даже у физического лица. Конечно, там ставка будет 2%, она и в том году была такая. В этом году этот перечень расширен. Это касается тех объектов, где общая площадь более 2000 м и стоит он более 300 млн.

Роман Максименко: Уважаемые радиослушатели, мы можем заметить, для рядовых граждан нашей страны изменения в налоговом законодательстве в части налога на имущество в абсолютных величинах не очень значительны. В основном, рост касается дорогих имущественных комплексов. Спасибо огромное вам за ваши ответы, Елена Николаевна. Мы вернемся к другим вопросам с руководителем управления ФНС в следующей программе.

Изменения в налоговом кодексе не единственные нововведения в сфере недвижимости, которые ожидают нас в этом году. В следующей программе мы будем говорить о налоговых вычетах при покупке недвижимости. Если у вас вопросы по данной теме и в следующем эфире вы хотите получить на них ответы, задавайте их в разделе «Ваши вопросы» на сайте «Авентин-Псков».