Анализ рынка жилья Пскова и Псковской области - 2010

Проект «ПЛН ДОМ» ИА «Псковская Лента Новостей» подводит итоги рынка жилья и стройматериалов Псковской области и города Пскова. Стремясь дать читателю объективную и разностороннюю информацию мы предложили рассказать о тенденциях и ситуации на рынке экспертов. Сегодня нашим экспертом выступает директор псковского филиала «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Наталья Власова. Речь пойдет о  предложении и ценах на первичном и вторичном рынках, структуре предложения, ипотечном кредитовании и собственно тенденциях рынка жилья в 2010 году. 

Первичный рынок

1. Объем ввода. Динамика

По итогам января-ноября 2010 года, объем ввода в эксплуатацию жилых домов в Псковской области составил 118,7 тыс.кв. м, что на 30,7% меньше, чем за аналогичный период 2009 года. В том числе за счет собственных и заемных средств населения было введено 45,6 тыс. кв.м жилья, что на 34,9% меньше, чем за аналогичный период 2009 года. Ситуация может измениться по итогам декабря 2010 года, в связи с тем, что значительная часть объектов была запланирована к вводу в этот период.

Для сравнения, в Санкт-Петербурге по итогам 2010 года объемы ввода жилья незначительно превысили показатели 2009 года (на 2%).

Таблица 1. Динамика вода в эксплуатацию жилых объектов

Диаграмма1. 

Анализ предложения

В настоящее время в стадии строительства в г. Псков находится 10 жилых объектов, которые включают в себя около 2 200 квартир.

Район «Завеличье» является наиболее бурно застраиваемым, однако практически все возможности по дальнейшей застройке «Завеличья» исчерпаны и будущее строительства жилья за «Запсковьем» и «Крестами».

Структура предложения на первичном рынке жилья по районам представлена на диаграмме 2.

Диаграмма 2. Структура предложения новостроек

2. Ценовая характеристика

Согласно данным федеральной службы статистики Псковской области, по итогам 3 квартала 2010 года средняя стоимость кв.м жилья на первичном рынке составила 35 463 руб. В сравнении с 3 кварталом 2009 года, произошел рост в 6,4%. С начала кризиса (3 квартал 2010 год), падение составило 10,4%. Для сравнения в Санкт-Петербурга с начала кризиса уровень цен снизился на 14%.

Динамика цен представлена на диаграмме 3.
Диаграмма 3.

Внутри Пскова, уровень цен зависит от типа дома (материала строительства). При этом в центре города возводятся исключительно кирпичные дома. В Завеличье встречаются различные дома, от кирпича до панели. В Запсковье строятся панельные объекты. В таблице представлены средние цены в зависимости от локации и материала строительства дома.

Таблица 2. Средние цены в Пскове зависимости от локации и материала строительства дома

Вторичный рынок
 
1. Анализ предложения
На декабрь 2010 года, на вторичном рынке в продаже находится 1 200 квартир.
Наибольшее предложение приходится на трехкомнатные и двухкомнатные квартиры: по 34% от общего количества квартир. Доля предложений однокомнатных квартир ненамного ниже 27 %, а вот доля многокомнатных квартир - всего 5%.

Диаграмма 4.

Максимальная доля предложений приходится на район города «Завеличье» - 47%. И наименее представлены окраины города - Любятово, Овсище, Кресты

Распределение предложения в зависимости от местоположения квартир показано на диаграмме 5.

Диаграмма 5.

2. Ценовая характеристика

Согласно данным федеральной службы статистики средние цены на вторичном рынке жилья Псковской области представлены на диаграмме 6. На конец 3 квартал 2010 года, средняя цена находится на уровне 33 190 руб./кв.м. Рост цен на последний год составил 5,2%.С начала кризиса падение – 11%.

Диаграмма 6.

Средний уровень цен в зависимости от локации и типа квартир представлен ниже (в рублях за 1 кв.м).

Ипотечное кредитование

В настоящий момент на рынке г. Пскова в сегменте ипотечного кредитования работают 12 банков, предлагающих различные ипотечные программы)

Таблица 3. Основные банки, работающие на рынке ипотечного кредитования Псковской области

Выводы:

1. За период с января по ноябрь 2010 года цены на рынке жилья Псковской области за 1 кв.м выросли до 35,5 тыс. руб. на первичном рынке и 33,2 тыс. руб. на вторичном рынке, средние цены на жилье выросли на 3% на первичном рынке и на 7% на вторичном рынке с начала 2010 года или на 6% и 5% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2009 года;

2. Объем ввода в действие нового жилья за январь-ноябрь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009 года уменьшился на 35%, причем доля жилья построенного населением за счет собственных и заемных средств сократилась с 41,3% в 2009 году до 38,4% в 2010 году;

3. На рынке первичного жилья самым дорогим районом города является Центр – это объясняется тем, что в этом районе строятся малоэтажные кирпичные дома. Самым дешевым районом города является «Запсковье» - новостройки здесь представлены главным образом типовыми панельными домами. Наибольшее количество новостроек строится на «Завеличье»;

4. Рынок вторичного жилья повторяет основные тенденции первичного рынка жилья, но есть некоторые особенности. Так в центральном районе много жилых домов старого фонда (есть как дореволюционные дома, так и дома послевоенной постройки, дома с частичными удобствами, встречается даже печное отопление). И как следствие такого многообразия в центральном районе максимальный разброс цен от 25 до 52 тыс. руб. за 1 кв.м. Тогда как например «Дальнее Завеличье» представлено современными многоэтажками (панельными или кирпично-монолитными)  и соответственно в этом районе разброс цен минимален от 32 до 38 тыс.руб. за 1 кв.м.

5. В 2011 году также ожидается  незначительный рост цен на жилье. Темп его роста, скорее всего не будет превышать значение годовой инфляции.