Как купить квартиру в Пскове: часть первая

Как воплотить мечту о приобретении квартиры  в реальность? Это мы разберем пошагово в новом цикле статей  «Как купить квартиру в Пскове: пошаговый алгоритм». Итак, шаг первый: принятие принципиального решения и выбор, где мы хотим жить.

Нужна ли мне квартира в Пскове?

Вопрос отнюдь не риторический. Если не ответить на него, можно приобрести хорошую вещь, но воспользоваться ею в полной мере вы вряд ли сможете. Приведем простой пример из жизни. У человека, который много лет снимал жилье в Пскове, появилась возможность взять ипотеку. И он естественно воспользовался ею. Приобрел неплохую квартиру, взяв средства под относительно небольшой процент (тогда банки как раз снижали ставки по кредитам). Но… через пару месяцев его перевели по работе в другой город. Где ему опять же пришлось снимать квартиру.

Собираетесь ли вы жить в Пскове? Какова вероятность перевода вас по работе в другой город? Это вопросы, ответы на которые важно знать, принимая решение о такой затратной покупке. Вложение денег в недвижимость - неплохая инвестиция, когда эти деньги есть. Но если вам необходимо взять ипотеку по месту жительства, то все же удобнее приобретать жилье там, где вы планируете жить в будущем.

Насколько вероятен ваш переезд, скажем, в Санкт-Петербург или Москву? Возьмем условный пример. Скажем, мы приехали в Псков из райцентра или деревни. Жилья у нас здесь нет, и мы снимаем квартиру. Пусть однокомнатную, за 8000 руб. вместе с коммунальными платежами. Если ваш заработок 20000 руб., то после уплаты за съем жилья на жизнь остается 12000 руб. Немного. Но жить можно или точнее, а куда деваться? А если есть куда. Скажем, в Санкт-Петербург, где зарплаты в среднем в 2 раза выше псковских. Если вы едете в северную столицу, готовьтесь отдать за съем подобной однушки порядка 16000 руб. Но при заработке в 2 раза выше, т.е. 40000 руб., у вас уже остается 24000 руб.

Возможно, пример не совсем корректный, Санкт-Петербург привлекает историей, музеями, выставками, театрами… но не зарплатой, она ведь в среднем в 2 раза ниже московской. Тогда едем в Москву, если здесь нам удается выйти на 80000 руб., то при съеме однушки за 30000 руб., в сухом остатке уже 50000 руб. Совсем неплохо, если сравнить с 12000. И что делать в этом случае? Ответ на вопрос, нужна ли нам квартира в Пскове, все равно стоит на повестке дня. Жилье в Питере в среднем в 2-3 раза дороже, чем в Пскове, а в Москве эта разница еще больше. В таком случае, возможно, приобретение жилья в Пскове станет первым шагом на пути приобретения жилья в Санкт-Петербурге или Москве.

Надеюсь, вы поняли, как важно оценить потребность в жилье с точки зрения перспективы.  Где именно нам необходимо жилье? И почему?

Тогда отвечаем на поставленные вопросы. Если наше заключение звучит так - мне нужна квартира именно в Пскове, идем дальше. Задаем следующий вопрос.

Вторичка?

Вторичка составляет большую часть рынка жилой недвижимости города. В Пскове предложение такого жилья более 1 000 квартир, половина из них расположена на Завеличье.  По словам директора департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости Екатерины Марковец, на конец июня 2011 года на вторичном рынке Пскова в продаже находилось около 1300 квартир. Это на 15% меньше, чем в марте 2011 года, что объясняется сезоном отпусков.

Наибольшее предложение приходится на  двухкомнатные квартиры: 38% от общего количества квартир. Доля предложений трехкомнатных и однокомнатных квартир немного ниже: 24 и 34% соответственно, доля многокомнатных квартир - всего 4%.

Плюсы приобретения квартиры на вторичном рынке:

- в нее можно въехать сразу после покупки, либо придется подождать всего несколько дней, пока ваш продавец перевозит вещи;
- вы видите квартиру воочию: стены, планировку, вид из окон;
- вы можете заранее познакомиться с соседями по площадке, сверху и снизу.

Минусы приобретения квартиры на вторичном рынке:

- как правило, такие квартиры дороже, чем при покупке на стадии закладки фундамента;
- приходится ждать, пока в продажу поступит жилье в интересующем вас доме;
- хотя риэлторы считают, что отделка не оказывает большого влияния на цену жилья, продавец привлекательной квартиры вряд ли согласится продать ее задешево, если только его не вынуждают обстоятельства.

… или первичка?

Первичка - это квартиры в новостройках, в том числе тех, что пока на бумаге или этапе котлована. В Пскове вводится около 1 000 квартир в год (данные 2010 года), на стадии строительства более 2000 квартир, включая дома, которые строятся на территории Псковского района, примыкающей к городу (улицы Владимирская, Никольская, Михайловская). Первичный рынок не тяготеет к Завеличью, как вторичный. Запсковье начинает активно застраиваться, и квартиры в этом районе в среднем дешевле.

Плюсы квартиры на первичном рынке:

- чем дольше до сдачи дома, тем квартира должна стоить дешевле;
- есть возможность выбрать дом, этаж, планировку;
- есть возможность изначально отделать «под себя», не переделывая.

Минусы квартиры на первичном рынке:

- надо ждать, это неудобно, когда для покупки квартиры большей площади надо продать ту, в которой живешь;
- дом могут сдать позже, чем вам сказали при покупке;
- возможно, вам придется ждать подключения газа несколько месяцев, пока ваши соседи, которые не спешат переезжать, не заключили соответствующие договора.

Подробному описанию новостроек Пскова мы посвятим отдельную статью цикла.

Подробный анализ структуры предложения рынка жилой недвижимости Пскова по итогам второго квартала 2011 года читайте в разделе Аналитика на ПЛН-ДОМ.

Взвесим плюсы и минусы

Приобретение жилья на вторичном рынке удобно, когда вам необходимо переехать сразу или вы хотите сэкономить на кредите (как правило, когда при наличии свидетельства о праве собственности, процент банка ниже). Или когда вам необходимо жилье там, где оно в данный момент не строится. Добиться скидки на вторичке проще, не все застройщики идут на гибкую ценовую политику.

Первичный рынок выгоден, когда вы видите разницу в стоимости квартиры на этапе строительства и после сдачи дома. Если ее нет, покупка неинтересна с точки зрения экономии – ожидание стоит денег. Но жилье в новом доме может быть интересно с другой позиции: если  комплексная застройка предполагает большие площадки под парковку, современные детские площадки и зоны отдыха. Правда, так происходит не всегда, и застройка далеко не всегда комплексная.

Одна из проблем Пскова, которая снижает привлекательность первичного рынка, состоит в отсутствии информации о пространственном развитии. Иными словами, если мы знаем, что в окне вместо поля мы увидим через несколько лет парк, а не окно соседнего дома, то покупка жилья именно в этом доме выглядит для нас более привлекательной. Но мы этого не знаем. Может поэтому в Пскове не принято делать более высокие цены на видовые квартиры, застройщик не может гарантировать сохранение привлекательного вида.

Возможно, власти стоило бы перенять опыт комплексной застройки с включением в нее зон отдыха. Читаем описание проекта такой застройки в соседнем регионе: парк с велодорожками, универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием, игровые и тренажерные площадки, открытые и закрытые парковки… Такие факторы делают жилье привлекательным, в противном случае житель города, мечтающий о собственном жилье, приобретет его в соседнем регионе, где помимо велодорожек он может еще и рассчитывать на более высокий уровень дохода и комфорта. Это относится опять же к первому вопросу, что мы задали себе: нужно ли нам жилье в Пскове? Если опять мы говорим да, то смотрим, что есть.

На данном шаге мы должны сделать выбор: первичка или вторичка?

Маловата будет?

Далее мы должны определиться с тем, какая квартира нам необходима. Не ориентироваться на окружающих. Отопление и внутридомовое освещение, а также содержание дома  в Пскове рассчитываются как умножение определенных ставок на число метров. Поэтому лишние метры не к чему. Но и экономить надо взвешенно. Не секрет, что при росте благосостояния люди стремятся жить в более комфортных условиях, продать квартиру (или студию) с совсем маленькой площадью может занять большее время, чем на этапе кризиса.

Большинство квартир в Пскове - это эконом-класс, т.е. метраж относительно невелик. Это нам на руку, поскольку цена на первичном рынке представляет собой операцию умножения стоимости 1 квадратного метра на число метров в квартире.

Особое внимание уделяем планировке, за счет чего достигается экономия. Она может быть за счет уменьшения площади комнат, кухни или прихожей. Подумайте, что вам важнее. Дизайнеры не советуют отдавать самую маленькую комнату детям: для них это не только спальня, но и комната для игры и учебы.

На вторичном рынке, как правило, не дается цена 1 кв.м. Но вы ее можете легко получить, разделив цену в объявлении на метраж. И сравнить с первичкой. К слову, как выявили специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости, за период с января по июнь 2011 года цены на первичном рынке жилья Псковской области за 1 кв. м упали на 4,5% до 33 тыс. руб., а  на  вторичном -  выросли на 5,6% о 35,4 тыс. руб.

Какое время выбрать для покупки?

В крупных городах, где высока конкуренция между строительными компаниями, акции со стороны застройщика - привычное дело. Стоит ли ориентироваться на летние акции? Или подождать зимнего затишья спроса? В Пскове акции слабо распространены, они больше относятся к банкам. Скорее надежды покупателя были связаны с сезонным фактором.

«В последнее время сезонные колебания на рынке недвижимости либо изменились, либо пропали вовсе. Существенных всплесков, кроме резкого увеличения количества сделок после Нового года, не наблюдалось. В начале лета не случилось привычного спада, но в июле продажи все-таки упали из-за начала отпусков. Сезонных ценовых изменений в течение года тоже нет. В ближайшей перспективе стоимость кв. м  будет плавно расти», - комментирует заместитель генерального директора АН «АРИН Владимир Спарак. 

«В целом, если говорить о «правильном» времени для покупки жилья, можно сформулировать это следующим образом: нужно приобретать жилье тогда, когда покупатель морально и финансово к этому готов. Что касается первичного рынка,  чтобы несколько выгадать в цене, можно ориентироваться на различные акции и скидки, однако необходимо внимательно изучить все условия», - считает эксперт.

В ситуации, когда сезонные колебания незначительны, а малое число участников рынка не располагает к гибкости, экономия покупателя может быть связана с участием в акциях банков. Последние могут выступать как кредиторы строительства, что позволяет им минимизировать риски, а значит и проценты. Но даже если банк не участвует в финансировании строительства дома, в котором вам приглянулась квартира или вы приобретаете жилье на вторичном рынке, вы можете воспользоваться сезонными предложениями банков.

Как профинансировать покупку? Что выгоднее: копить и отложить покупку жилья на определенное время? Имеет ли смысл рассрочка от застройщика? Сколько мы переплатим, если возьмем кредит на 10, 20 или 30 лет? Какие нюансы надо знать при кредитовании? Какие еще могут быть варианты финансирования? В чем может помочь государство? На эти вопросы мы постараемся ответить в следующей статье.

Продолжение следует…

Фото: fotki.yandex.ru

«Как купить квартиру в Пскове: пошаговый алгоритм», - так мы назвали серию материалов, повествующих о приобретении собственного жилья. Мы начнем разговор с принятия решения о покупке, анализа рынка и завершим получением ключей, отделкой и обстановкой нашего нового жилья.

Материалы серии будут выходить ежемесячно. Вы сможете задать свои вопросы нашим экспертам, в том числе на форуме к материалам, а также, используя форму раздела «Интерактив-ДОМ», и мы включим ответы на них в последующие материалы серии.

Следующий  материал нового цикла читайте в конце сентября на сайте ИА «Псковская лента новостей» в разделе «ПЛН-ДОМ», рубрика «Недвижимость Пскова».