Найдут ли новые квартиры в Пскове покупателя во время кризиса?

Рекорд по жилищному строительству установила Псковская область – количество новых жилых квадратных метров в этом году выросло более, чем на треть, отчитался накануне вице-губернатор Александр Кузнецов. По абсолютным цифрам и по темпам роста мы - среди лидеров по северо-западу – заметно больше квартир сдали только в Санкт-Петербурге, Ленобласти и Калининграде. С начала года в Псковской области сдали 170 тысяч квадратных метров, это примерно 4 тысячи однокомнатных квартир, или 3 тысячи двухкомнатных, или 2 с половиной тысячи трехкомнатных, в общем много. Но найдут ли все эти апартаменты своих покупателей во время экономического кризиса? Насколько упал спрос на новые квартиры в Пскове, какие прогнозы дают застройщики, что будет с ценой на квадратный метр, какое будущее у строительных фирм и как на экономические вызовы отвечает ипотечное кредитование? Представляем вашему вниманию текстовый вариант программы «Дневной дозор» на радио «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 ФМ) от 8 октября.

170 тысяч квадратных метров по этому году - это еще не предел, сообщил на заседании регионального оперативного штаба по устойчивому социально-экономического развитию вице-губернатор Александр Кузнецов. На этот год общий план - 270 тысяч, достраиваются в Псковской области сейчас еще 55 многоэтажек. И, по официальным данным, до конца года темпы строительства снижаться не будут. Куда столько, в экономический-то кризис?! - логично комментируют некоторые эксперты. И губернатор предостерегает – «застройщики еще не понимают, в каких экономических реалиях находятся, что происходит с рынком жилья, кто эти квартиры будет покупать?»

Строительные фирмы по всей России заявляют о резком падении спроса – в Пскове количество желающих купить новую квартиру, по некоторым оценкам, уменьшилось за год на 40% процентов, и этот процесс продолжается. Один из крупнейших застройщиков областного центра - фирма «Эгле» - сейчас строит жилой комплекс «Околица» в микрорайоне Портяниково – это улица Шоссейная. По плану - там целый квартал на 6 тысяч человек. по факту сейчас фирма достраивает единичные многоэтажки, больше – просто не купят, констатирует генеральный директор «Эгле» Роман Кухи.

«Мы достраиваем все, что давно начали до кризиса, а нового ничего не закладываем. Покупательской способности нет. Мы заложили микрорайон, по долевому участию было продано всего 5-7 квартир, пришлось достраивать эти дома. Больше 100 квартир будут свободны, пока нет спроса. Наша задача - достроить и выполнить свои обязательства перед дольщиками. Последние дома вводятся в ноябре. Дальше мы будем смотреть по ситуации на рынке: если не будет ничего продаваться, то и строить мы не будем», - отметил он.

Такую позицию разделяют в госкомитете по строительству и ЖКХ. Надо достраивать то, что начали, и, возможно, иметь проблемы со спросом - но это будет готовый дом, который хоть потихоньку, но будет продаваться, и это лучше, чем сворачивать строительство, консервировать объект и нести на этом дополнительные затраты. Чиновники обещают держать ситуацию на контроле, - глава регионального комитета по строительству Дмитрий Быстров обещает помощь строителям – все-таки в отрасли работают 10 тысяч человек.

«Глава региона, безусловно, прав. Все риски нужно оценить. Есть все-таки, на наш взгляд, какой-то запас прочности у строителей. Просто все эти вопросы надо держать на контроле. Мы сделали анализ строящихся домов на территории региона со сроком ввода в эксплуатацию с декабря текущего года по июль 2018-го. Будем отслеживать. Есть поручения вице-губернаторам Сергею Перникову и Александру Кузнецову, каждого застройщика будем вызывать, смотреть на возможности, где-то помогать», - сообщил он.

Впрочем, некоторые стройфирмы смотрят в будущее с гораздо большим оптимизмом. Реставрационные мастерские, построившие в Пскове несколько крупных жилых комплексов, сейчас делают ставку на загородный микрорайон «Видный» - в Псковском районе возле поселка Писковичи. Новый формат многоквартирных домов стабильно привлекает псковичей, и спрос на квартиры среди жителей областного центра никуда не делся.

«ЖК "Видный" несколько отличается от других городских проектов. Это загородный проект, эксклюзивный, поэтому спрос на него есть. Нельзя сказать, что он большой, но в принципе он прогнозировался нами как небольшой, но стабильный. Соответственно темпы строительства мы подгоняем под спрос, который на сегодняшний день присутствует. Ни один застройщик не будет строить вперед и оставлять дома пустыми. Рынок в этом плане ситуацию регулирует. Жилья не может быть много. Каждая вторая семья, если ни каждая первая, нуждается в улучшении жилищных условий, поэтому говорить, что жилья много, неправильно. Другое дело, что не все могут позволить себе купить квартиру во время кризиса. Но я считаю, что рынок не нуждается в дополнительной регулировке, он сам себя отрегулирует. Спрос будет отбалансирован предложением», - говорит заместитель генерального директора группы компаний «Реставрационные мастерские» Андрей Монин.

Рекордные объемы жилья этого года – результат событий двухлетней давности, когда ничего не предвещало экономической беды и когда на рынок заходили все новые и новые застройщики, считают в Псковской гильдии риэлторов. Дескать, начали в сытые времена, сейчас просто вынуждены заканчивать в голодные. Стартовые проекты, мягко говоря, зависнут, делится президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Вынудит ли это строителей пойти на уменьшение цены, чтобы стимулировать спрос? Только не сейчас, считает он.

«Импортная составляющая на стройматериалы растет. Я тоже строю объекты и чувствую на своей шкуре, как цены меняются чуть ли не каждый месяц. У нас в городе не было мыльного пузыря, например, как в Москве, и добавочной стоимости большой у строителей нет. Плюс ко всему, количество предложения будет неуклонно сокращаться, с рынка будут вымываться застройщики, которые строят по одному-два домика. Произойдет укрупнение сферы строительства. Некуда снижать цены, если честно. Можно снизить, но чисто символически — на 500 рублей за квадратный метр либо на 1000. То есть глобального понижения, как, допустим, в Питере, не будет. Там делают распродажи по 20%, чтобы хоть какие-то деньги привлечь, особенно те застройщики, которые закредитованы», - рассказал президент ПГР.

«Цена у нас и так занижена, хотя все думают, что что строители достаточно много зарабатывают. У нас цена средняя по рынку 38 тысяч рублей за квадратный метр, а Минрегионразвития выставляет нам 33 тысячи рублей. То есть превышение составляет всего 12%. Кабельная продукция подорожала сегодня на 40%, арматура - на 70%, цемент - на 25%», - добавляет директор стройфирмы «Эгле» Роман Кухи.

Но жителям региона это только на руку, комментируют заявления строителей в региональной администрации. Ведь перед местными органами власти президент поставил задачу – делать все, чтобы новое жилье стало более доступным. И уже сейчас цена в 38 тысяч рублей за метр - это меньше, чем было полгода назад. Чиновники с гордостью называют другую цифру - с 2011-го средняя цена квадратного метра в Псковской области выросла всего на 6,5%, говорит председатель госкомитета по строительству Дмитрий Быстров.

«Если сравнивать 2014 и 2015 год, то роста практически вообще нет. Это законы рынка: количество предложения будет увеличиваться, безусловно, будет падать и цена. Когда на рынке будет достаточно много предложения, он сам отрегулирует эти вещи. А мы путем, в том числе путем участия в строительных процессах, стимулировать какое-то снижение. Глобальным оно не будет, мы все понимаем, что себестоимость жилья достаточно внушительна, но подвижки должны быть. Снижение уже какое-то есть», - отмечает чиновник.

Строители может и готовы пойти на снижение цены, говорят о своей политике в группе компании «Реставрационные мастерские» но только если власти будут готовы пойти навстречу. «Снижение цены возможно, но при соблюдении дополнительных мер, направленных именно на снижение цены. Не просто застройщики снизят цены, а им будут предложены участки на определенных условиях», - говорит заместитель генерального директора компании Андрей Монин.

Для жителей доступность новых квадратных метров определяется не только ценой жилья, но и доступностью ипотечных кредитов. Типичная картина для крупной псковской стройфирмы – на одного клиента, покупающего жилье сразу, приходилось трое с ипотекой. Сейчас, рассказывают в стройфирме «Эгле» , человека, который получил ипотеку, можно заносить в красную книгу - ни одной такой сделки в этом году в «Эгле» не было. «За этот год при всей рекламе ипотечного кредитования у нас не закредитовано ни одной квартиры. Мы в регионе считаемся одними из первых по строительству жилья, но ни одной квартиры у нас по ипотеке никто не купил. Ни один банк не дает ипотечного кредитования, хотя идет реклама бурная о том, что все работает. Это абсолютно неверно и неправда. Человеку никто не откажет, но получить он ее не получит, будет ходить по кругу: одни документы принесите, потом вторые. Пока он не устанет и не сдастся, до тех пор его будут по этому кругу будут водить», - констатирует Роман Кухи.

Представители банков эту информацию не подтверждают но и опровергают осторожно. Несмотря на снижение спроса на ипотечные кредиты, в трудные времена банк три раза подумает, прежде чем выдать деньги. Например, ВТБ 24 сейчас оформляет ипотеку на новое жилье в размере 90 миллионов рублей в квартал. С одной стороны, это в два раза меньше, чем в прошлом году, но с другой - не так плохо, как прогнозировали.

«Банки сами снижают ставки. У нас ставка меньше 12% в зависимости от характера сделки. Все проходит избирательно. Мы кредитуем застройщиков и объекты, к вопросу подходим персонально. Главный критерий - чтобы объект был введен. Нам надо в этом убедиться. Этот год нельзя назвать льготным для клиентов, требования ужесточились, в том числе и по ипотеке. Для добросовестных заемщиков, которые себя зарекомендовали ранее, ситуация не изменилась. Люди за кредитами идут. Я уверен, что ограничения, которые были в начале года, постепенно будут уменьшаться, то есть постепенно от антикризисных мер ВТБ24 отказывается», - поясняет управляющий псковским региональным офисом ВТБ24 Вячеслав Балыбердин, думали падение будет сильнее.

Стимулировать спрос населения на покупку новых квадратных метров должна и государственная программа «Жилье для российской семьи». По ней бюджет компенсирует стройфирмам часть затрат на подготовку участка, на коммуникации, тем самым снижая себестоимость жилья. При этом государство ставит потолок по цене – 35 тысяч за метр. В программу уже вошли две фирмы, ведущие строительство коттеджей эконом класса на псковских окраинах, недавно к ним присоединилась фирма «Псковжилстрой», принадлежащая региональной администрации, она строит многоэтажки в Борисовичах. Так что запас прочности у рынка новой недвижимости, похоже, есть. Это подтверждает и известная история со стадионом «Электрон», территорию которого, владелец, несмотря на экономический кризис, хочет превратить в современный жилой комплекс.

Дмитрий Коновалов, «Эхо Москвы в Пскове»