«Диалоги о недвижимости»: Ипотека сегодня и перспективы рынка жилищного кредитования

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема очередного выпуска передачи - «Ипотека сегодня. Меры поддержки и перспективы рынка жилищного кредитования». Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня - заместитель директора Псковского регионального отделения филиала Россельхозбанка Сергей Кононов. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира от 14 июня.

Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. После небольшого перерыва мы продолжаем серию передач «Диалоги о недвижимости». Темой сегодняшнего выпуска стала ипотека, меры поддержки и перспективы рынка жилищного кредитования. У нас в гостях заместитель директора Псковского регионального отделения филиала Россельхозбанка Сергей Владимирович Кононов. Сергей Владимирович, добрый день.

Сергей Кононов: Добрый день.

Роман Максименко: Начнем мы с такого вопроса, который волнует всех наших граждан – с перспектив ипотечного рынка. В начале этого года эксперты очень осторожно обходили эту тему, понимая, как много факторов влияет на будущее ипотечного кредитования. Скажите, Сергей Владимирович, как сейчас дело обстоит с ипотекой? Как изменился объем и содержание выдаваемых ипотечных кредитов?

Сергей Кононов: Основные моменты естественно связаны с ипотекой с государственной поддержкой. Основной вклад в положительную динамику по кредитам на покупку жилья внесла программа субсидирования процентной ставки ипотеки на строящиеся квартиры, запущенная в марте прошлого года. Февраль 2016 года оказался рекордным с точки зрения объемов выдачи ипотеки. В марте срок действия программы поддержки ипотеки заканчивался, перспективы ее продолжения оставались под вопросом. Весь февраль был в напряжении. Эта интрига провоцировала небывалый ажиотаж среди покупателей и повлияла на высокий объем выдачи ипотечных кредитов.

В феврале 2016 года доля продаж с использованием ипотеки с господдержкой доходила до 80%. В мае количество этих сделок по понятным причинам стало меньше. Люди, которые хотели купить квартиру в новостройках, постарались сделать это в феврале. Сейчас доля продукта с господдержкой составляет порядка 30%.

По состоянию на 31 мая 2016 года объем ипотечного кредитования Псковского филиала Россельхозбанка превысил 740 млн рублей. С начала текущего года на улучшение жилищных условий псковичей, жителей области, филиалом направлено свыше 160 млн рублей. Более 60% из них – по программе «Ипотека с государственной поддержкой».

Роман Максименко: Действительно, динамика весьма положительная. Мы надеемся, что и в оставшиеся месяцы 2016 года она будет сохраняться на должном уровне. Недавно директор департамента розничного кредитования Наталья Алымова заявила, что с 16 мая Сбербанк снизил ставки по потребкредитам. Каковы планы Россельхозбанка, как одного из крупнейших государственных банков, в направлении ставок по потребам и жилищным кредитам? И как вы считаете: готова ли экономика вообще к понижению ставок на данный момент?

Сергей Кононов: Россельхозбанк учитывает конъюнктуру рынка, потребности клиента. Изменения условий и ставок в банке происходит постоянно. На вопрос по поводу возможного снижения ставок отвечу цитатой председателя Центрального Банка Эльвиры Набиуллиной: «По оценке Центробанка сейчас резкое снижение процентной ставки не приведет к значительному темпу экономического роста, а может только увеличить инфляционные ожидания и всплеск инфляции». Поэтому ожиданий по изменению процентных ставок в резком виде, думаю, не произойдет.

На днях Россельхозбанком планируется снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, а также по потребительским кредитам для разных слоев населения, в том числе пенсионеров. Снижение ставки при ипотечном кредитовании на вторичном рынке произойдет до 13,9%, по некоторым продуктам – до 12,9%.

Роман Максименко: То есть практически по процентным ставкам мы выйдем на докризисный уровень.

Сергей Кононов: Можно сказать так.

Роман Максименко: Понятно. Это позволит людям еще более широко применять ипотечные продукты для приобретения недвижимости. Вообще правительство прорабатывает еще несколько механизмов для того, чтобы стимулировать ипотечный рынок и, как следствие, рынок строительства. Совсем недавно, 17 мая, вице-премьер Игорь Шувалов заявил о таком новом финансовом инструменте, как «безрисковая ипотека». Он говорил о том, что в правительстве есть согласование с Центральным банком, и как пилотный проект планируется выпуск такой ценной бумаги. Что из себя вообще представляет ипотечная ценная бумага? Это долговая бумага банка, которая обеспечена ипотечным кредитом. То есть другие банки их приобретают, а потом получают процентные выплаты из средств, которые поступают по ипотечному кредиту. Выпуск этих ценных бумаг, так называемая секьюризация, позволяет банкам разгрузить баланс: средства, которые они получают из ценных бумаг, они направляют на новые кредиты. Таким образом стимулируется увеличение кредитного портфеля по ипотечным ставкам. Это первый аспект, который планирует наше государство для стимулирования ипотеки.

И второй момент, который прорабатывается - это так называемая обратная ипотека. Ее сейчас также рассматривают в правительстве страны. То если есть человек, владеющий имуществом, вдруг перестает по тем или иным причинам зарабатывать, может передать это имущество государству, которое будет ему оплачивать обратную ипотеку. Она отметила, что рассматривается такой вариант, когда после смерти владельца имущество будет переходить государству. То есть обратная ипотека предполагает через передачу своего жилья в залог банку, либо госструктуре в обмен получить какой-то кредит или деньги. Ранее такой механизм запущен в РФ Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Такая программа рассчитана на 10 лет.

Сейчас эти меры имеют место быть, но, как нам кажется, людям, которые давно в этой сфере работают, эти меры могут оказаться как жизнеспособными, так и не очень, поскольку ипотека с господдержкой на сегодняшний день является самым рабочим инструментом для поддержки отрасли. Она понятна банкирам, потребителям, она понятна строителям, и, мне кажется, она в ближайшее время будет являться драйвером для роста ипотечной отрасли.

Скажите, пожалуйста, Сергей Владимирович, не секрет, что благодаря госсубсидированию ставок по ипотеке, разрыв между ставками по кредиту в некоторых банках на «первичку» и «вторичку» составила порядка 3%. Как следствие, спрос сместился в сторону нового жилья, это очевидно. Существуют ли какие-то предпосылки к тому, чтобы условия кредитования уравновесились для нового и вторичного жилья? Или все же государство и банки устраивает положение вещей, когда внимание покупателей направлено в сторону первичного рынка? И вообще, каков этот разрыв ставок в вашем банке?

Сергей Кононов: По вопросу государственного субсидирования понятно. Здесь существует комплексная ситуация, при которой государство фактически поддерживает строительную отрасль, обеспечивает рабочие места строителям, удовлетворяет потребности населения в новом жилье. Думаю, что это есть и определенная социальная миссия. Так или иначе, разрыв небольшой, но будет существовать. Это мое мнение. Как я уже говорил, на днях мы будем менять ставки по вторичному жилью, и этот разрыв в процентных ставках между новым жильем и так называемой «вторичкой» у нас будет составлять примерно 0,5 – 2%. Сейчас получается так, что строительство нового жилья – это своего рода драйвер. И непосредственно от него зависят и все другие движения рынка недвижимости. Население вынуждено продавать свое жилье уже на вторичном рынке. Здесь спрос и предложение уже формируют текущее состояние рынка.

Роман Максименко: Каков разрыв ипотечных ставок на первичное и вторичное жилье в вашем банке на сегодняшний день, до изменения процентных ставок?

Сергей Кононов: 3%.

Роман Максименко: И он будет сокращаться до 1,5%, правильно я понимаю?

Сергей Кононов: Да.

Роман Максименко: В какой срок?

Сергей Кононов: По информации, которая у меня есть, в ближайшие дни. Мы объявим об этом в средствах массовой информации и, безусловно, ждем всех потенциальных клиентов в нашем банке.

Роман Максименко: Уважаемые радиослушатели, обращаю ваше внимание на то, что в ближайшие дни в Россельхозбанке изменятся ставки по ипотечным кредитам. Пожалуйста, внимательно следите за новостями.

Сергей Владимирович, насколько мне известно, Россельхозбанк - это очень гибкий банк в работе с партнерами и он достаточно активно сотрудничает с агентствами недвижимости. По вашему мнению, чем выгодно это партнерство банку и что дает конечному потребителю?

Сергей Кононов: Исторически сложилось так, что клиент, население, обращается именно к агентствам, чтобы решить вопрос с недвижимостью. А агентства недвижимости уже распределяют потоки и занимаются возможной реализацией текущего объекта недвижимости, решают задачи со сложными цепочками реализации этих квартир. Партнерство на уровне агентства недвижимости и банка будет существовать всегда. Мы интересны друг другу. Также существует партнерство на уровне «банк-застройщик». В том числе можно еще сказать, что существует такой тройственный союз: «застройщик -агентство недвижимости - банк». Мы вместе заинтересованы и решаем единственную задачу – улучшение жилищных условий наших граждан. Поэтому все, что происходит у застройщика, в агентстве недвижимости, знает банк. Изменения, которые происходят в банке, знают все наши партнеры – агентства недвижимости и застройщики. Мы все вместе работаем для реализации одного дело.

Роман Максименко: Но у многих людей могут возникать сомнения, почему, например, стоит обращаться в агентство недвижимости для получения ипотечного кредита. Тут стоит отметить, что это просто создает для граждан колоссальные удобства, ведь ипотечные брокеры – агентства недвижимости подберут наиболее оптимальный ипотечный продукт. Во-первых, они находятся в постоянном контакте с банкирами и знают обо всех изменениях, новшествах, акциях и требованиях к документам на сделку и всегда могут проконсультировать клиента по его конкретной ситуации. Очень редко когда бывает, что клиентам нужен одинаковый пакет документов. Это связано с получением субсидий, использованием материнского капитала, наличием или отсутствием несовершеннолетних детей, инвалидов и других аспектов.

Когда человек обращается в агентство недвижимости, он получает набор оптимальных услуг. Первое - это максимальные процентные ставки. Это проверка, мониторинг документов до подачи в банк, что сокращает процедуру согласования и выдачи ипотечного кредита. Если у человека при приобретении недвижимости имеется собственная недвижимость, ее можно тоже продавать, если человек улучшает жилищные условия, тоже с помощью агентства недвижимости.

Ну и напоследок давайте немного поговорим о тех уникальных программах Россельхозбанка, которые на сегодняшний день существуют. Сергей Владимирович, скажите, пожалуйста, чем сегодня может похвастаться Россельхозбанк.

Сергей Кононов: Все, что у нас есть и было, пополняется еще и новыми продуктами. Из классики - программа кредитования на приобретение земельного участка и постройки на нем частного жилого дома. Программа «Военная ипотека+» являет собой синтез ипотеки с государственной поддержкой и военной ипотеки. По ней интересная ставка на текущий момент – 11,5% годовых. То, что касается отдельных акций с отдельными застройщиками, то здесь тоже существуют сниженные процентные ставки – это 11,7% на текущий момент. Но, опять же, хочу напомнить, что мы готовимся к изменению процентной ставки по «вторичке». То, что касается классической ипотеки – это кредитование на приобретение земельного участка, это ипотека по двум документам при наличии 50% первоначального взноса. В данном случае не нужно подтверждения дохода от клиента. Это существенный вопрос в некоторых случаях. Многие клиенты приходят к нам уже по второму разу. Мы остаемся универсальным банком, наращиваем объемы в ипотечном кредитовании. Хотелось бы, чтобы все наши партнеры были вместе с нами, мы помогали бы друг другу и понимали нашим клиентам в реализации и удовлетворении их потребностей.

Роман Максименко: Спасибо большое. Я уверен, что именно так и будем. Всех клиентов, пользуясь случаем, приглашаем получать ипотеку, оформлять новые квартиры. Всего вам доброго, до свидания.