Новости партнеров
Недвижимость / СЛОВО ЭКСПЕРТУ

Как избежать проблем между заказчиком и подрядчиком в строительной сфере?

25.09.2014 16:47|ПсковКомментариев: 6

24 сентября на волнах радиостанции «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) вышла программа «Беседка». На этот раз гостями программы стали эксперты в сфере строительства. Разговор шел о том, какие проблемы могут возникнуть у заказчика с подрядчиками на разных этапах строительства и как их избежать. Предлагаем вашему вниманию стенограмму беседы.

Игорь Сычев: Добрый день, в студии радио «Эхо Москвы в Пскове» Игорь Сычев, и сегодня мы поговорим о строительной отрасли и о том, какие проблем могут возникнуть у заказчика с подрядчиком на самых разных этапах строительства - от составления договора до приемки объекта. И у нас в гостях эксперт в сфере гражданского и промышленного строительства, строитель с 45-летним стажем Юзов Александр Иванович и руководитель компании по технадзору строительного процесса, юрист Харевич Вероника Александровна. Для тех, кто не является специалистом в строительной сфере, постройка собственного дома зачастую сопровождается массой разноплановых проблем, ведь незнание специфики сферы порой приводит к тому, что подрядчики, грубо говоря, могут подсунуть низкокачественный строительный материал или взять плату за невыполненные работы. Александр Иванович, действительно ли проблема с недобросовестными подрядчиками сейчас актуальна?

Александр Юзов: Сам факт того, что эксперт присутствует на радио, я думаю, уже является подтверждением того, что у нас в этом смысле не все благополучно. Мы довольно часто выполняем работы по экспертизам, исследуем объекты недвижимости. Со стороны заказчиков идет большое количество нареканий по поводу множества дефектов, которые допускают строители при возведении объектов. Так уж устроены люди, что, имея возможность построить дом, дачу или гараж, но не разбираясь в тонкостях строительной сферы, они полагаются на компетентность, порядочность и честность профильных специалистов. К сожалению, не всегда эти надежды оправдываются.

Игорь Сычев: А вам как эксперту часто приходится сталкиваться с некачественным ремонтом или строительством? Как часто поступают жалобы на подрядчиков?

Александр Юзов: Наверное, более половины всех экспертных исследований, которые мы проводим, касаются того, что строительные работы либо выполнены с ненадлежащим качеством, либо вообще не выполнены (такое тоже бывает), либо были применены материалы ненадлежащего качества и так далее. Я даже сталкивался со случаями, когда между заказчиком и подрядчиком не было договора подряда, и фактом, подтверждающим заключенный контракт, являлись расписки. Но независимо от того, заключен договор подряда или нет, подрядная организация должна строить с надлежащим качеством, с соблюдением требований нормативного документа - это СНИПы, СП, ГОСТы, ВСНы и так далее. То есть организация должна обеспечить надлежащее качество, соблюдение технологий строительства, я уж не говорю про соблюдение прочностных характеристик. Нужно, чтобы был проект и работы выполнялись в соответствии с ним. Естественно, если подрядчика устраивают условия, предлагаемые заказчиком, и он соглашается на работу, то он должен строить, как положено. К сожалению, зачастую возводимые объекты имеют большие отклонения по внешнему виду, я уже не говорю о качестве работ. В таких случаях, когда заказчик уже исчерпал свои возможности, он обращается в экспертизу и потом в суд, чтобы восстановить свои права. Ни один объект, по которым мы проводили исследование, не был обеспечен исполнительной документацией. А она должна быть собрана в полном объеме. Туда входят акты выполненных работ, сертификаты на строительные материалы, паспорта на примененные материалы, исполнительные схемы, чтобы любой специалист, приходя на объект, мог сказать, на какую глубину заложен фундамент, из каких блоков выполнен, какими перекрыт плитами и так далее. Но ни разу за все время, что мы проводили исследования, никто не предъявлял на экспертизу полный пакет документов.

Игорь Сычев: Вероника Александровна, к вам вопрос как к юристу. Можно решить жалобы заказчиков, не доводя до суда? Бывали такие случаи?

Вероника Харевич: К сожалению, анализируя практику, можно сказать, что все подобные споры решаются только в суде. Безусловно, это дела выигрышные., но мы сталкиваемся с проблемой в исполнении решений судов по причине того, что зачастую с подрядчика нечего взять - либо быстро закрывается строительная организация, либо в ней отсутствует капитал, которым бы подрядчик ответил за некачественное строительство. Хочу обратить внимание на то, что отсутствует институт страхования подобного рода рисков для заказчика. Поэтому в данном случае досудебное регулирование споров трудно представить даже теоретически.

Игорь Сычев: Есть ли возможность совсем избежать проблем с подрядчиком?

Вероника Харевич: Такая возможность существует - на первоначальном этапе следует обратиться к компетентным представителям строительства и юриспруденции, которые подскажут, на что обратить внимание при выборе строительной компании, помогут предотвратить недостатки выполненных работ в ходе строительства.

Игорь Сычев: Александр Иванович, а остались ли в Пскове добросовестные строительные фирмы, как вы считаете?

Александр Юзов: На мой взгляд, самые добросовестные фирмы - это те, которые у нас не встречались в экспертных мероприятиях. К примеру, я ни разу еще не имел возможность установить дефекты и недостатки по линии ЗАО «ДСК». Может, они и есть, во всяком случае, я никогда с этим не сталкивался, и нареканий никогда в их адрес не было. Потому что эта компания имеет богатую историю, собственную техническую службу, службу контроля качества. Таких организаций, которые, допуская дефекты, устраняют их до суда, к сожалению, осталось мало. И, как правило, заказчикам приходится проходить экспертный путь и затем подавать документы в суд. Мы, эксперты, и органы защиты прав потребителей выступаем одним фронтом, потому что они, как и мы, тоже видят дефекты. Как уже было сказано, большинство судебных решений выносится в пользу пострадавших - заказчиков, но не всегда.

Игорь Сычев: Можно ли тогда доверять строительным компаниям? Как себя обезопасить?

Александр Юзов: В наше время к сожалению, нужно контролировать ход строительства от ноля до сдачи. Почему-то у многих подрядчиков такая манера - обязательно получить аванс, причем, как можно больше, установить на начальном этапе одну сумму, а в итоге она оказывается намного больше. Такая тенденция характерна в основном для мелких организаций, возникших недавно. Но зачастую они как возникают, так и исчезают. А сильная организация, которая имеет действительно высокий уровень квалификации специалистов, ценит своих клиентов, не будет набирать огромные авансы. Поэтому, как только со стороны строителей начинаются просьбы выплатить аванс под то и под это, заказчику следует насторожиться. Лучше всего, чтобы на всех этапах строительства имелись квалифицированные люди, которые по-настоящему разбираются в строительстве. Плохо, что у нас нет «черных меток». Можно было бы показывать, что, к примеру, такая-то организация плохо относится к клиентам, проиграла 15 судов... Должна быть такая «реклама», чтобы люди знали, что в такие организации обращаться не стоит.

Игорь Сычев: Но пока таких «черных меток» нет....

Александр Юзов: Пока нет. С некоторыми организациями за последние года три я, наверное, раз пять сталкивался в суде. Нерадивых строителей, которые порочат доблестное имя строителя, к сожалению, много.

Игорь Сычев: Вероника Александровна, расскажите, в чем заключается суть технического надзора за процессом строительства. Что это такое?

Вероника Харевич: Проанализировав практику жалоб и принимая во внимание невозможность заказчика по итогам строительства повлиять на устранение дефектов или получить от подрядчика возмещение в денежном выражении, наша компания предложила на рынок услугу по технадзору индивидуального жилищного строительства. Многие, может, слышали это слово, но технадзор, как правило, существует применительно к бюджетному строительству, где есть мощная юридическая поддержка и заказчик защищен. А при индивидуальном жилищном строительстве заказчик зачастую не знает даже, куда обратиться за консультацией и помощью. Поэтому технадзор индивидуального жилищного строительства призван обезопасить заказчика от некачественного строительства и разбирательств со строительными организациями. Технадзор - это целый комплекс различных мероприятий, в который входит контроль за качеством, объемами, сроками работ, документацией, фотофиксация с начала проектирования до сдачи объекта, составление договора подряда, проверка строительной документации с целью выявления соответствия строительным нормам. Технадзор предусматривает также контроль за ценами на стройматериалы, проверку качества строительных материалов, контроль за ходом строительных работ, проверку сроков работ, промежуточную приемку этапов строительства. Отдельное внимание мы уделяем переговорам с подрядчиками, потому что, как правило, заказчики не в силах вести переговоры с профессионалами или с людьми, которые делают вид, что профессионалы в строительстве. Потому такие переговоры мы тоже берем на себя. Еще одно направление работы - проверка качества уже продаваемых объектов. Зачастую, как мы видим, цены на уже готовые объекты недвижимости на рынке очень завышены. При этом люди не могут сориентироваться по ценам и понять, насколько качественно построен дом. Поэтому мы ввели такую услугу. Также мы ведем юридическое сопровождение строительного процесса, и это направление работы получило востребованность. Причем, юридическое сопровождение может возникнуть как с с момента проектирования и заключения договора с подрядчиком, так и в процессе строительства, если заказчик посчитал нужным обезопасить себя от разбирательств с подрядчиком по окончании работ.

Игорь Сычев: Какие этапы строительства призван контролировать технадзор?

Вероника Харевич: Здесь могут подлежать контролю как отдельные этапы (составление договора, проверка цен на стройматериалы, проверка качества самих материалов, проверка процесса строительства отдельных элементов объекта, приемка работ и сдача объекта), так и контроль целого строительного процесса от составления строительной документации до сдачи объекта заказчику. К сожалению, на практике заявленная стоимость строительства, которую указывает заказчик в договоре, зачастую отличается от суммы, которую заказчик оплачивает по факту. Основные причины - непредвиденные работы и перерасход стройматериалов. Одним из этапов технадзора является участие в составлении сметы с расчетом окончательной стоимости работ еще до начала строительства, а также контроль используемых материалов. Еще один из важных этапов технадзора - контроль графика выполняемых работ для своевременного окончания строительства. Подводя итог всему сказанному, особо отмечу, что задача технадзора - не обнаружение недостатков и дефектов, а их предотвращение. Как показывает практика, средства, затраченные на услуги по технадзору, полностью оправдывают себя, защищая заказчика от лишних рисков и материальных и моральных потерь.

Игорь Сычев: Надеюсь, наши радиослушатели после этой программы будут более бдительны, потому что проблема действительно актуальна. Напомню, что у нас в гостях был эксперт в сфере гражданского и промышленного строительства Александр Юзов и руководитель компании по технадзору строительного процесса, юрист Вероника Харевич. Спасибо за беседу, думаю, многим она будет действительно полезна.

Компания по независимой оценке, экспертизе, технадзору
ИП Харевич Вероника Александровна
+7-921-218-05-04
www.expertpskov.ru
г.Псков, ул. Металлистов, д.25, 3 этаж

ПЛН в телеграм
опрос
Необходимо ли упростить выдачу оружия в России?
В опросе приняло участие 274 человека
Лента новостей