Дачная амнистия: рекомендации эксперта

«Дачная амнистия»: регистрировать или подождать?

Многие опасаются, что через несколько лет «упрощенке» придет конец. А между тем недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, юридически не существует и совершать сделки с ним нельзя.

С начала 2009 года в российских СМИ было опубликовано порядка 30 материалов, посвященных реализации Федерального закона от 30.06.2006 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Напомним, что этот документ получил неформальное название «Закон о дачной амнистии». До его принятия значительная часть земельных участков и строений на них не была узаконена, поскольку существовала сложная бюрократическая процедура оформления прав на недвижимость, требовавшая большого количества времени и денег. В первую очередь речь идет о земельных участках и строениях на земельных участках, принадлежащих членам дачных и садоводческих товариществ. С принятием Закона упростилась процедура оформления гражданами прав как на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, так и на создаваемые или созданные на них объекты недвижимого имущества. Снизился размер госпошлины с 500 до 100 рублей за государственную регистрацию права собственности физического лица на такие объекты.

Для желающих зарегистрировать свои права в упрощенном порядке в обособленных отделах Управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области в 2007-2008 годах были открыты дополнительные «окна» по приему документов от физических лиц и выдаче информации о зарегистрированных правах, организована предварительная запись граждан на сдачу документов, постоянно обновляются соответствующие стенды с образцами документов. Для оперативного взаимодействия с 2006 года создана и постоянно работает межведомственная рабочая группа из представителей служб, связанных с оформлением необходимых для регистрации прав документов: Управления Росрегистрации, Управления Роснедвижимости, Земельной кадастровой палаты по Псковской области, ГП Псковской области «Бюро технической инвентаризации». В 2007-2008 годах представители указанных служб сообща неоднократно проводили совещания, рабочие встречи с представителями организаций, участвующих в подготовке необходимой документации, велась разъяснительная работа с населением с выездом в районы области.

Несмотря на упрощение порядка регистрации масштабы неузаконенного строительства продолжают оставаться достаточно высокими. Два с половиной года действия «дачной амнистии» показали, что население страны не спешит «дачноамнистироваться». В Псковской области упрощенным порядком регистрации прав пока воспользовалось около 8 тысяч владельцев дачных участков. Всего же в области таких участков порядка 140 тысяч.

Причины этого явления весьма разнообразны. Закон не обязывает собственника оформлять свои права. За это не предусмотрено ответственности. Вот граждане, а особенно сельские жители, и недооценивают необходимость таких действий. Иногда постройки не регистрируют намеренно с тем,чтобы не платить налоги на собственность. Вместе с тем недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано,юридически не существует и совершать сделки с ним нельзя. Между тем, отдельным категориям граждан рекомендуется воспользоваться существующим упрощенным порядком регистрации. И вот почему. Прежде всего, речь идет о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. В соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Таким образом, каких-либо документов, подтверждающих право владения тем или иным земельным участком, у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются документы членства в данном товариществе. В частности, таким документом является книжка члена садоводческого товарищества или кооператива. Закон о дачной амнистии призван решить проблему оформления права собственности в том числе и на такие участки. В п. 3 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» была внесена норма, согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений (в том числе кооперативом или садоводческим товариществом) о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Особо Закон о дачной амнистии остановился на государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на основании которого предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В последнем случае речь идет о ситуациях, когда в силу юридической неграмотности при предоставлении земельного участка не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного) пользования). Гражданам, которым земельные участки предоставлены на таких правах, также рекомендуется воспользоваться упрощенным порядком, позволяющим зарегистрировать на такие земельные участки свое право собственности.

Упрощенным порядком рекомендуется воспользоваться гражданам, имеющим участки в сельской местности, на которые вообще никакие документы владельцам не выдавались. В случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, право собственности на такой земельный участок может быть зарегистрировано на основании выписки из похозяйственной книги, выдаваемой органом местного самоуправления, о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок. Образец выписки утвержден приказом Росрегистрации от 29.08.2006 146 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок».

При этом следует иметь в виду, что в любом случае обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Здесь следует иметь в виду, что подавляющее большинство граждан оформляли право собственности на приусадебные и дачные участки до 1999 г., когда вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществлялась и до 1999 г., она носила формальный характер (в частности, не было предусмотрено предоставление полноценного кадастрового плана (паспорта) и наделение земельного участка кадастровым номером).

Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый паспорт земельного участка. После получения кадастрового паспорта собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию), которая и выдает собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Упрощенным порядком регистрации рекомендуем воспользоваться, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка. В настоящее время регистрация права собственности производится по данным фактической площади земельного участка. В упрощенном порядке рекомендуем обратиться за регистрацией права собственности на земельный участок и в том случае, когда кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).

Также рекомендуем обратиться за регистрацией прав на земельные участки отдельным юридическим лицам. Земли общего пользования в садоводческих товариществах и кооперативах, которые в настоящее время получили название земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения как юридического лица бесплатно (п. 2 ст. 28 новой редакции Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). К таким землям относятся земли, занимаемые дорогами, служебными помещениями и т.д.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость в упрощенном порядке различается в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» для оформления права собственности на жилые дома, построенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта. Поскольку такой порядок установлен временно, до 01 января 2010 года, собственникам таких объектов, безусловно, следует воспользоваться предоставленным им упрощенным порядком регистрации.

Еще более простой порядок предусмотрен для оформления права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация составляется потенциальным собственником недвижимости самостоятельно. Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2008 232 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества». При регистрации прав по декларации советуем принять во внимание следующее. Поскольку регистрирующий орган не проверяет достоверность указанных в декларации сведений, не рекомендуем сознательно «улучшать» в декларации показатели принадлежащего Вам объекта: завышать площадь, либо вместо садового домика указывать «жилое строение» и т.п. Ваш объект от этого лучше не станет, а вот налоги придется платить а все ваши фантазии.

Также не рекомендуем заполнять декларации на все постройки, расположенные на Вашем участке: сараи, туалеты, колодезные кольца, парники и т.п., хотя закон не запрещает Вам зарегистрировать все эти постройки. Помните, что каждый такой объект станет самостоятельным объектом налогообложения.

Кстати, после государственной регистрации подобных «излишеств» изменить запись в Едином государственном реестре прав можно только по решению суда. Напоминаем также, что для жителей Псковской области, желающих получить информацию по «дачной амнистии», Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области предлагает посетить тематический сайт www.da.neoidea.ru.

Елена Григорьевская, начальник отдела Управления ФРС по Псковской области,

для Центра Деловой Информации.