«АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости» рассказывает о существенном условии договора купли-продажи жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно данной норме при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Поэтому сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут:

1) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в жилом помещении;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

3) другие лица в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом. Например, подобное исключение предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которая установила, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Применительно к данному случаю Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г. указал, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».

Бывший член семьи собственника сохраняет право проживания независимо от его фактического нахождения в жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, право пользования сохраняется и в случае проживания бывшего члена семьи в ином жилом помещении.

Таким образом, права покупателя могут быть ущемлены в результате появления (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

Тем более это возможно в связи с тем, что правоустанавливающие документы на квартиру не содержат информации о наличии или отсутствии права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Паспорт с данными о семейном положении продавца также не следует рассматривать в качестве документа, гарантирующего отсутствие прав третьих лиц на жилое помещение.

Представляется, что в данной ситуации в качестве документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц, могут быть использованы договор социального найма, ордер (или решение о предоставлении жилого помещения) на жилое помещение, которое впоследствии было приватизировано. Информация о гражданах, давших свое согласие на приватизацию жилого помещения, имеется у органов, которые данную приватизацию проводили. Такая информация может быть предоставлена по запросу собственнику приватизированного жилого помещения. Кроме того, в органах регистрационного учета граждан, возможно, сохранились сведения о том, кто на момент подачи заявления о приватизации жилого помещения был в нем зарегистрирован.

Следует подчеркнуть, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Согласно ч. 1 ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может претендовать на полное возмещение причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено иное.

Учитывая изложенное, в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов семьи собственника (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения. Это представляется целесообразным еще и потому, что указанная в договоре цена жилого помещения может быть занижена.

М.Б. Макаренко