Новости партнеров
Недвижимость / Псковская Гильдия Риэлторов / Новости ПГР

Как избежать мошенничества при сделках с недвижимостью?

12.04.2012 14:57|ПсковКомментариев: 1

Каждая сделка с недвижимостью создает мошенникам возможность получить большой куш. В рамках выставки «Ярмарка недвижимости» на семинаре для населения  представители риэлторских компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поделились актуальными рекомендациями о том, как продавцы и покупатели могут этого избежать.

«Как избежать проблем на рынке недвижимости, и какие у них могут быть причины? - начал встречу Валерий Виноградов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, президент группы компаний «Авентин». - Эта тема очень актуальна: недавно в одной телепередаче я встречался с представителем фонда “Ночлежка”, и тот сказал: “Рынок все цивилизуется и цивилизуется, а людей, оказавшихся на улице без денег и жилья, становится все больше и больше”».

Президент НП «Псковская Гильдия Риэлторов» Роман Максименко поделился опытом работы с материнским капиталом и адресовал свое сообщение петербуржцам. В последнее время они все чаще становятся покупателями недвижимости в Пскове и Псковской области, так как местные невысокие, по сравнению с петербургскими, цены привлекают тех из них, кто намерен использовать при расчетах средства материнского капитала.

«У нас недобросовестные участники рынка пытаются заинтересовать петербуржцев дешевыми ценами и явно привлекательными объектами недвижимости, - сообщил Роман Максименко. -  Ведь в Петербурге средств материнского капитала не хватит непосредственно  на покупку объекта недвижимости, а в малых городах цены вполне позволяют это сделать». При этом Роман Максименко подчеркнул, что рынок недвижимости Пскова и Псковской области, будучи гораздо более дешевым, чем рынок Петербурга и Ленобласти, действительно дает петербуржцам возможность использовать материнский капитал для приобретения недвижимости - дачных участков и домов для длительного проживания в районах, близких к Ленобласти. Сейчас эта практика активно развивается в Стругокрасненском, Плюсском и Гдовском районах.

Еще один недостаток псковского рынка, по словам эксперта, таков: до сих пор не получается полностью перекрыть возможности для того, чтобы квартиры в Пскове продавали по несколько раз. Это удается сделать, потому что, продав квартиру, каждый бывший собственник может получить свое прежнее свидетельство о собственности из Регистрационной палаты назад. Поэтому продавец может прийти в любое агентство еще раз и сказать, что он хочет продать квартиру. А псковские риэлторы пока не всегда проверяют историю квартиры, не заказывают выписки из реестра и даже не предлагают покупателю застраховать титул (право собственности). «Я рекомендую тем, кто будет обращаться к региональным риэлторам, и не только псковским, обязательное внесение в договор таких услуг как предоставление полного отчета об объекте и юридическое сопровождение сделки. Также в нем должна быть прописана ответственность риэлтора, - отмечает Роман Максименко. - И еще: у вашего агента нужно требовать показать удостоверение, подтверждающее его профессиональную квалификацию и место работы. Если его нет, риски повышаются по экспоненте».

По утверждению Валерия Виноградова, в Петербурге рынок недвижимости организован таким образом, что позволяет за несколько минут отличить профессионального риэлтора от непрофессионального и добросовестного от мошенника. Для этого любой клиент должен при первой встрече посмотреть у риэлтора квалификационную карточку о получении образования по стандартам Российской гильдии риэлторов (РГР), а также убедиться в том, что агент работает в профессиональной компании. «на сайте Ассоциации мы сделали реестр специалистов. Достаточно нажать там один знак - “Проверить риэлтора”, набрать фамилию, имя, отчество - и должны появиться его фотография, номер регистрационной карточки и место работы. Если есть желание, можете туда позвонить и спросить, работает ли он еще. Можете проверить и паспорт риэлтора. Все это займет не более 5 минут».

Виктор Басов, заместитель генерального директора компании «Авентин Недвижимость», рассмотрел схему проведения сделки, ее этапы и рассказал, какие риски могут возникнуть на каждом из них. Если человек, решивший продать жилье сам, также самостоятельно размещает рекламу, то сообщает всем свой адрес и телефон. Если же этим занимается агентство, то свои координаты оставляет уже риэлтор. Дальше начинаются просмотры, и опять - либо человек занимается этим сам и впускает в свою квартиру всех, кто объявит себя покупателем, либо этим занимается агент (заодно сохраняя у себя все данные обратившихся). Затем, договорившись, покупателю и продавцу нужно закрепить взаимные обязательства. «Бывает и так, что кто-то отказывается от сделки, и получается, что вторая сторона потеряла как минимум время, а возможно, и деньги, если начала оформлять какие-то документы.  Агентства же имеют опыт закрепления обязательств», – подчеркнул эксперт. Если же сделка реализуется дальше, то наступает этап взаиморачетов. С ними, как показывает опыт, тоже не все просто. Покупатель, закладывая деньги в ячейку, хочет, чтобы ему было гарантировано выполнение трех основных обязательств, за которые отвечает продавец: регистрация права собственности, снятие всех прежних владельцев с регистрационного учета и фактическая передача объекта новому собственнику в заранее оговоренный срок. Чтобы с этим не было затруднений, покупатель должен быть заинтересован в том, чтобы была проведена проверка истории квартиры. С этим, как уже говорилось, лучше справятся профессиональные риэлторы. Главный интерес продавца заключается в том, чтобы деньги покупателя не «зависли» в ячейке. Иногда такое происходит. Правда, в большинстве случаев – по недоразумению, констатировал Виктор Басов и добавил, что у профессиональных риэлторов есть, как правило, опыт решения и таких проблем.

Валерий Виноградов добавил: многих сложностей при сделках удастся избежать, если соблюсти несколько требований к правилам оформления договора купли-продажи. В договоре должны быть определены:

  • вознаграждение агента – либо в процентах от цены объекта, либо в абсолютной величине;
  • ответственность агента;
  • право клиента посмотреть маркетинговый, финансовый и юридический планы агента (маркетинговый показывает, по какой цене будет продаваться объект и каким образом продвигаться, финансовый – какие налоги должен будет заплатить продавец, а какие – нет, юридический – в каких инстанциях будут собираться те или иные документы и когда продавец и покупатель должны будут их посетить);
  • то, какая из сторон за что платит – за сбор документов, аренду банковского сейфа, нотариат, регистрацию и пр.
  • периодичность, с которой агент должен будет отчитываться об итогах работы, обсуждать дальнейшие планы, а также форма связи с клиентом (кому-то больше нравится телефон, кому-то – электронная почта и т.д.).

«И последнее: я рекомендую никогда никому не давать доверенность на проведение расчетов по сделке, - продолжил президент АРСП. – Доверенность на сбор документов дать можно, но на подписание договоров и проведение расчетов - очень большой риск, и лучше делать это самостоятельно».

Заместитель генерального директора ЗАО «Городское Жилищное Агентство» Валерий Старостенко добавил еще несколько рекомендаций для тех, кто хочет обезопасить себя от возможных проблем.

Во-первых, по его мнению, потенциальным продавцам вообще не стоит реагировать на кустарные, наклеенные на двери и заборы объявления «Куплю квартиру». «Вряд ли в наше время кто-то напишет на заборе: “У меня есть деньги!”», - рассуждал эксперт. Во-вторых, не стоит поддаваться на обещания дешевых услуг: законы конкуренции уже давно вынуждают агентства работать максимально дешево и проявлять гибкость при определении цены своих услуг. При том качестве, которое гарантируют профессионалы, более низкие цены вряд ли возможны. Для сравнения, в США риэлторы взимают с клиентов 5-6% от стоимости объекта, но там риэлтор не занимается ничем, кроме размещения рекламы и организации просмотров. За остальные услуги клиент вынужден дополнительно платить юристу. В свою очередь, по стандартам АРСП тариф на услуги агента составляет от 5% до 10% (в зависимости от сложности сделки), и он оказывает полный комплекс всех услуг, связанных с организацией купли-продажи, а вознаграждение получает только после того, как его клиент либо зарегистрирует свое право собственности на объект, либо получит деньги.  

В-третьих, Валерий Старостенко рекомендует клиентам не только проверять документы у своего агента, но и прийти в офис фирмы. «Если вас пригласят в кафе, либо офис находится в обычной квартире, похожей на коммуналку, это вас должно насторожить, так как сегодня вход открыт, но неизвестно, сможете ли вы попасть туда завтра», – уверен он.

В-четвертых, эксперт рекомендует внимательно изучать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом: «А то может оказаться так, что не агентство должно что-то делать для клиента, а наоборот».

Наконец, пятый совет таков: если покупаемая квартира продавалась слишком много раз, то лучше рассмотреть другие варианты. Чем меньше раз случалась смена собственников, тем более надежной будет сделка. С этим моментом связана и такая рекомендация: когда участник сделки встречается с цепочкой, то чистоту документов надо проверять по всей цепочке – в противном случае есть риск, что один из объектов недостаточно подготовлен к сделке. В лучшем случае это приостановка регистрации, в худшем – отказ в ней, и тогда кто-то может остаться и без денег, и без недвижимости.

«А еще вызывает подозрения, когда продавец требует с покупателя очень большой аванс», – добавил Игорь Петров, риэлтор-эксперт ООО «Юрист».

Псковская Гильдия Риэлторов

опрос
Пскову выделят 500 млн рублей из федерального бюджета на ремонт фасадов домов. Как потратить эти деньги?
В опросе приняло участие 172 человека
Лента новостей
30
Ваш браузер использует блокировщик рекламы.
Он мешает корректной работе сайта.
Для того, чтобы этого избежать добавьте наш сайт в белый список. Как это сделать.