Квартира внаем - тонкости и основы безопасности

С арендой жилья сталкиваются тысячи псковичей. Одни сдают «лишние» квадратные метры, другие - вынуждены снимать. Что нужно учесть при сдаче жилья внаем и как обезопасить себя от возможных мошенников или нерадивых арендаторов. ПЛН ДОМ решил разобраться в этих вопросах.

Откуда берутся лишние «метры»?

«Сдающих жилплощадь можно поделить на три основные группы», - рассказали специалисты по недвижимости компании «Авентин».

По их словам, к первой относятся люди, которые если и не являются профессиональными рантье, то, по крайней мере, целенаправленно вложили средства в жилье, чтобы зарабатывать на его аренде. В Пскове это не самая объемная группа и составляет примерно 10% от общего числа сдающих жилье в аренду.

Вторую группу, также немногочисленную, составляют люди (как правило, пенсионеры), которые сдают единственную квартиру, переезжая жить на дачу или в деревню, или даже комнату в ней, проживая в другой, чтобы увеличить свой доход.

В самую многочисленную группу входят владельцы жилья, для которых сдача его внаем является неосновным источником дохода. Часто это квартира, доставшаяся в наследство, или купленная для подрастающих детей на будущее. Также это может быть жилплощадь, пустующая в результате переезда в другой город.

Есть и еще одна группа. Негласная. Сюда можно отнести людей, купивших квартиру в ипотеку и сдающих ее, чтобы выплачивать ежемесячные платежи банкам. Последними такое категорически запрещается, вплоть до угроз изъять жилплощадь без компенсации внесенных денег. Тем не менее, факт остается фактом, и на рынке найма жилья есть и такие квартиры.

Договор дороже денег

Эксперты предупреждают: ни в коем случае не сдавайте и не снимайте жилплощадь без подписания договоров. Сделка, заключенная на словах, может обернуться непредсказуемыми сюрпризами. Не стоит пугаться бумажной волокиты, чтобы потом не оказаться в уязвимом положении.

Кстати, физические лица заключают договор найма, тогда как договор аренды предусмотрен только для юридических лиц. Разница в том, что найм жилья предназначен для проживания граждан, тогда как аренда недвижимости необходима организациям преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности. Правовой режим, а также условия договоров аренды и найма различаются. Например, договор аренды недвижимости требует государственной регистрации в Росреестре, а договор найма – нет.

Юристы предупреждают, договор найма просто так расторгнуть нельзя. Если нет согласия между сторонами, он может быть расторгнут по требованию владельца жилплощади только в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя выгнать на улицу не получится.

Отметим, что если в договоре найма не установлен срок действия, он считается заключенным на пять лет.

«Помимо договора, в котором четко прописаны условия и срок аренды, паспортные данные сторон и условия досрочного расторжения, нужно обязательно составить акт сдачи-приемки имущества, в котором прописывается оценка каждого предмета и предусматривается ответственность арендатора за их сохранность», - сообщили специалисты центра недвижимости «Авентин».

Такие меры предосторожности позволят избежать ситуации, когда  наниматель вывозит из квартиры всю мебель и бытовую технику, оставляя лишь голые стены, а потом исчезает в неизвестном направлении. Особо мнительные могут приложить к акту фотографии квартиры и имущества, сделанные собственником на момент подписания договора.

Семейных одиноких пар на всех не хватает

«Большинство арендодателей категорически против арендаторов - мигрантов с кавказских и азиатских стран. Многие хотели бы видеть среди своих жильцов семейную пару без вредных привычек, детей и домашних животных. Однако такие варианты - лишь малая часть желающих снять квартиру внаем», - отметили в центре недвижимости «Авентин».

Впрочем, среди нанимателей встречаются и такие, которые при заселении хитрят, скрывая наличие домашнего животного и уж тем более, вредных привычек. Если собственник строго хочет видеть в качестве своих будущих нанимателей семейную пару, то наниматель-одиночка может привести мнимого супруга или супругу, лишь бы заселиться в облюбованные квадратные метры.

«Такое встречается крайне редко, но все-таки случается, - отмечают псковские специалисты по недвижимости. -  Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше обратиться в агентство, у которого есть наработанная клиентская база. Подобрать нужный контингент мы сможем в короткие сроки. При этом агентство гарантирует их способность на предоплату».

Впрочем, в «Авентине» подчеркнули, что чем строже и сложнее требования к арендаторам, тем больше потребуется времени на поиск «идеального варианта».

Эксперты также обращают внимание на то, что в летний период наблюдается спад активности по найму жилья, а  осенью, наоборот, - существенный подъем, связанный с началом учебного года. Также немного оживляется рынок аренды перед новым годом.

Обратиться к специалистам рекомендуют и желающим снять жилье. «У нас всегда есть в наличии от 10 вариантов жилплощади с различными условиями. Есть и эконом варианты – от 5 000 руб./мес., и элитные – за 30 000 руб./мес.», - пояснили в центре недвижимости.

Агентства, как правило, в качестве оплаты своих услуг взимают 50% от первого взноса. Оплачивает обычно арендатор. Таким образом, первый взнос для него составит 150% от обычного. Хотя бывают ситуации, когда оплату услуг на себя берет арендодатель. Все обсуждается в индивидуальном порядке.

Доверяй, но проверяй

Как рассказали специалисты «Авентина», в договоре найма прописывается еще один важный пункт: как часто владелец квартиры может приходить и проверять состояние жилплощади. «Как правило, это один раз в месяц. Время посещения определяется личными договоренностями».

Если хозяин квартиры уезжает в другой город или даже страну, то ему советуют оставить вместо себя доверенное лицо, родственника или друга, который наведывался бы к нанимателю с проверками.

В ряде агентств недвижимости собственникам жилья предлагают заключить договор доверительного управления недвижимостью. В этом случае риелтор несет ответственность за выполнение всех пунктов подписанного договора, прежде всего, за своевременные платежи и сохранность имущества. Стоимость подобных услуг, составляет в среднем примерно 10-15%  от арендной ставки.

В тихом омуте?

«На нашей практике судебных разбирательств по договорам найма не было. В Пскове это достаточно тихий рынок», - рассказали в «Авентине».

Во избежание недоразумений специалисты рекомендуют брать предоплату в размере как минимум месячной оплаты, а лучше двух-трех. Чтобы обезопасить себя и жилплощадь, ее советуют застраховать. Впрочем, эксперты отмечают, что в Пскове на практике такое встречается довольно редко.

Тем не менее, кто, как говорится, предупрежден, тот вооружен.

Александр Серединин