Как самому составить договор купли-продажи квартиры - слово эксперту

В Интернете, в том числе на уважаемых сайтах, есть примерные договора купли-продажи квартиры. Не хочется переплачивать за составление договора, с одной стороны. С другой - боюсь понаделать ошибок при его составлении. Расскажите, как самой составить договор, на что обратить внимание. Заранее спасибо! (из вопросов читателей ПЛН)

С оформлением документов сталкивается каждый из нас. Учитывая актуальность этой темы, мы начинаем публиковать материалы в помощь читателям ПЛН. Оформлять все самим или доверить это дело юристам, решать вам, дорогие читатели.  

Мы благодарим Управление  Росреестра по Псковской области за подробную информацию по составлению договоров купли-продажи жилья.

Требования, предъявляемые к договорам купли-продажи жилых помещений в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации

I. Стороны договора.

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункту 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (далее – Правила ведения ЕГРП), установлены следующие требования:

- в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

- в отношении российского юридического лица - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

II. Описание предмета договора.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в договоре купли-продажи указывается краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории Псковской области (ГП ПО «Бюро технической инвентаризации» или ФГУП «Ростехинвентаризация»), а именно: адрес местоположения объекта недвижимости, этаж, для жилых домов инвентарный номер и литер, общую площадь объекта недвижимости, в которую не входит площадь балконов, лоджий, веранд и террас (п.5ст.15 Жилищного кодекса).

Также обращаем внимание, что в соответствии с Федеральным законом  24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в кадастровых паспортах объектов недвижимого имущества, выдаваемых органами по учету объектов недвижимого имущества на территории Псковской области (ГП ПО «Бюро технической инвентаризации» или ФГУП «Ростехинвентаризация») отсутствует жилая площадь объектов недвижимого имущества, в связи с чем, в договорах купли-продажи она не указывается.

III. Цена и порядок расчета.

Цена и порядок расчета по договору купли-продажи определяется сторонами самостоятельно. Например, указанная квартира продается за (указать сумму цифрой и прописью) руб.

IV. Порядок передачи объекта недвижимости.

Рекомендуем указывать следующие пункты в договоре купли-продажи. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт. (Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества. Например, в связи с тем, что Покупатель произвел осмотр приобретаемой квартиры, не имеет претензий по ее качеству и техническому состоянию, и стороны фактически осуществили ее приемку-передачу, настоящий договор является одновременно документом о передаче квартиры от Продавца к Покупателю).

Обращаем внимание, что при продаже недвижимого имущества несовершеннолетними, недееспособными, лицами, находящимися под опекой и попечительством требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту регистрации указанных лиц (п.2 ст.37 ГК РФ).

А в случае покупки недвижимости с рассрочкой платежа и возникновением залога в силу Закона (ст.488 ГК РФ) несовершеннолетними, недееспособными, лицами, находящимися под опекой и попечительством также требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту регистрации указанных лиц  на государственную регистрацию залога в силу Закона (п.2 ст.37 ГК РФ).

Комментарии подготовил начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Псковской области Поддуева О.М.