«Диалоги о недвижимости»: перспективы рынка недвижимости в 2018 году

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема очередного выпуска передачи - перспективы рынка недвижимости в 2018 году. Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня - Управляющий розничным бизнесом ВТБ в Псковской области Вячеслав Балыбердин. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира.

Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. После небольшого перерыва мы продолжаем серию передач «Диалоги о недвижимости». Тема сегодняшней программы – это подведение итогов уходящего 2017 года и те перспективы, которые могут нас ожидать в 2018 году. Сегодня у нас в гостях управляющий розничным бизнесом ВТБ в Псковской области Вячеслав Вениаминович Балыбердин. Здравствуйте, Вячеслав Вениаминович.

Вячеслав Балыбердин: Здравствуйте.

Роман Максименко: Что бы хотелось, прежде всего, отметить. 2017 год был непростым, как и многие предыдущие годы. Он запомнился рядом изменений на рынке недвижимости. В частности, в связи с изменением ключевой ставки ЦБ изменились ставки по ипотеке, появилось достаточно много споров по поводу кадастровой стоимости недвижимости. Муссируется вопрос об изменениях в 214-й ФЗ, известном всем как закон о долевом участии в строительстве. Нужно отметить, что в 2017 году такое понятие как «машиноместо» обрело, наконец-то, статус недвижимости. Также были внесены изменения в закон о нотариате. Электронный документооборот в сделках с недвижимостью уверенными темпами движется к цифровизации. Все уходит в электронную плоскость. В связи с этим я бы хотел спросить у нашего гостя вот о чем. Вячеслав Вениаминович, чем, по вашему мнению, ознаменовался уходящий год для банковской сферы Псковской области, для вашего банка, в частности?

Вячеслав Балыбердин: Прежде, пользуясь случаем, хотел бы прокомментировать представление меня как управляющего всем розничным бизнесом группы ВТБ Псковской области. На эту тему уже были комментарии: проект ВТБ-24 в 2017 году завершается как дочерний банк группы. Мы объединяемся. Что это означает для клиента? С точки зрения переоформления ипотечных кредитов, ничего делать не потребуется. Все остается в силе, даже прежние реквизиты счетов еще полгода будут действовать. Хотя на нашем сайте опубликованы новые реквизиты. Это будет одна группа, один большой банк, а значит, появятся новые перспективы.

Чем характеризовался уходящий 17-й год для рынка жилищных кредитов? Мы сегодня будем говорить в основном о жилищных кредитах, потому что ипотечный кредит – это более емкое понятие. Рынок динамично рос.

Вопреки ожиданиям, где-то в среднем по РФ спрос на жилищные кредиты составил порядка 30%. Я буду сразу проводить параллели с Псковской областью. Наши жители увеличили спрос на порядка 25%. Основным фактором увеличения спроса явилось снижение ставок. По данным нашей оценки и по данным ЦБ РФ за год (9 месяцев16-ого и 9 месяцев17 – ого года) средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам упала более 1 процентного пункта, 1.1, если точно говорить. Это в Псковской области. Ситуация в части ценового предложения поступательно выравнивалась, то есть все банки снижали ипотечные ставки. И в настоящее время мы приблизились к исторически минимальным значениям14-го года. Тут имеет смысл сравнивать рынок жилищного ипотечного кредитования с докризисным 14-м годом. Что мы отмечаем? Даже по сумме выдач уже видно прогноз 17-го года будет более 14-го года. То есть в России превышен исторический максимум по выдаче ипотеки, которая когда-либо наблюдалась. Если говорить про группу ВТБ, то наиболее низкая ставка была по специальной акции, это 9,25%, которая действует до конца этого года, но потом, видимо, она изменится, и будет продолжаться в каком-то другом виде. Суть акции: больше метров – меньше ставка, то есть: чем больше объект недвижимости, приобретаемый заемщиком, тем ниже ставка по ипотечному кредиту. С высокой вероятностью тренд на снижение сохранится и в дальнейшем, но темп изменений, по оценкам ВТБ, будет не таким высоким.

Роман Максименко: Вячеслав Вениаминович, вы сказали, что в 2018 году минимальная ставка по вашей программе - 9, 25%, будет еще изменяться, будет понижаться. Если будет, то в связи с чем?

Вячеслав Балыбердин: Да. Скорее всего, все банки будут продолжать снижать ставки по ипотечным жилищным кредитам, но не с такой скоростью. Темп не будет такой большой, как за прошедшие 1,5 года. Когда мы говорим о темпе снижения ставок, все зависит от начальной базы. Если мы в 14-м году, как продолжение, 15-й год, видели резкий подъем ставок в связи с изменением ставки ЦБ. Вот это повышение отыгрывалось в предыдущие 2 года, по крайней мере, 15-й и 16-й. Это было резкое понижение ставок. Сейчас мы вышли на уровень 14-го года, даже меньше. Ожидаем снижение ставки до половины процентного пункта. Это будет зависеть от учетной ставки ЦБ.

Роман Максименко: То есть мы уйдем ниже 8%.

Вячеслав Балыбердин: Такой прогноз есть. Я думаю, что банки будут оперативно реагировать на действия ЦБ и на конъектуру. Все определяется спросом. Такого избытка предложения жилья на рынке уже нет. Поэтому ожидать существенного изменения цены, видимо, не приходится. Вот такие параметры, как предложение, размер рынка, то, что предлагается для реализации, выбор самих объектов и ставка ЦБ, которая позволит смотреть на фондирование. Банкам же важно, по какой они цене приобретают ресурсы. От этих факторов и будет зависеть дальнейший тренд.

Роман Максименко: Есть такие аналитические выкладки, что понижение ипотечной ставки на полпроцента добавляет плюс 5% к объему заемщиков. Это так?

Вячеслав Балыбердин: Если говорить про ВТБ, я буду привязываться к Псковской области, мы такой прямой зависимости не наблюдаем. У нас более сглаженные процессы. Если смотреть на средневзвешенную ставку, она изменилась на чуть более одного процентного пункта, то мы должны были увидеть увеличение спроса, стало быть, на тот процент, о котором Роман Владимирович сказал, но на самом деле спрос возрос больше.

Роман Максименко: Больше чем на 10%.

Вячеслав Балыбердин: Это, видимо, данные по другим регионам. У нас не так.

Роман Максименко: Это хорошо. А что еще происходит интересного с точки зрения банковской деятельности в Псковской области?

Вячеслав Балыбердин: За 9 месяцев 17-го года было выдано жителям Псковской области порядка 22 миллиардов кредитов. Это всего, не ипотечных. А доля ипотечных составляет порядка 20%. Мы видим, почему важны ипотечные кредиты. Каждый 5-й кредит – это ипотечный. А в ВТБ это еще больше. Каждый 4-й кредит выдаем как ипотечный.

Тенденции 2017 года таковы, что мы вообще не выдаем кредиты в валюте. Если говорить о портфелях, то в Псковской области у псковичей фактически кредитов в валюте уже не осталось. Если говорить о росте выдач, то на 25% жители Псковской области больше получили ипотечных кредитов. Портфель вырос порядка на 15%.

Мы сейчас видим, что за год средний чек или средняя сумма кредитов выросла порядка 8-10%. Если в суммовом выражении, то это на 100000 рублей. Средний чек в 16-м году за аналогичный период был чуть более 1,4 миллиона рублей. Сейчас он превысил 1,5 миллиона. Можно сделать вывод, что цены на жилье остались стабильны. Тогда был спор, в какую сторону пойдут цены на жилье. Это большой плюс по всем оценкам, что цены на жилье стабильны.

Роман Максименко: Жилье становится доступным для граждан.

Вячеслав Балыбердин: Да.

Роман Максименко: Спасибо большое. В преддверии Нового года обычно всех и всегда интересует вопрос, что же вообще будет с ценами на недвижимость. Сейчас как раз Вячеслав Вениаминович сказал о том, что по аналитике банка ВТБ цены стабилизировались. Вообще прогнозировать на следующий год однозначно невозможно. Рынок недвижимости подвержен влиянию огромного количества факторов. И сам рынок по себе всегда растет или проседает равномерно. На это влияет и политика ЦБ, и внешнеполитические условия, и наличие предложений на этом рынке, и т.д. По прогнозам специалистов, вторичная недвижимость в первой половине года имеет все шансы уступить пальму первенства новостройкам, находящимся в высокой степени готовности. Мы считаем, что цены на новостройки сильно не изменятся в первой половине года, а что будет с ценами на новые проекты, тут огромный вопрос. Это будет очень сильно зависеть оттого, в какой редакции и когда будут приняты изменения в 214 –й закон о долевом строительстве. И если застройщики начнут перестраховываться или у застройщиков цена заемных денежных средств вырастет, или произойдут иные факторы, то цены на новостройки неизбежно пойдут вверх. Соответственно тут на первый план выйдет вторичная недвижимость. Она будет в приоритете. Есть мнение о том, что с приходом весны спрос будет продолжаться и на земельные участки для ИЖС. Мы очень много говорим о новостройках, о вторичке и т.д., но забываем такой важный сегмент жилищного строительства, как индивидуальные жилые дома. Вячеслав Вениаминович, какие вообще у вас с точки зрения перспектив развития сервисов групп компаний ВТБ в нашем регионе. Есть ли какие-нибудь еще дополнительные мероприятия по расширению ипотечного кредитования, какие-то новые ипотечные продукты планирует в 2018 году банк ваш предлагать клиентам? Может быть, будут какие-то дополнительные акции по снижению процентных ставок по ипотеке или какие-то специальные программы каких-то категорий граждан. Вы сказали, что есть в банке такая акция «Больше метров- меньше процентов». Может, какая-нибудь аналогичная акция в 2018 году планируется? Какие планы у банка?

Вячеслав Балыбердин: Спасибо за вопрос. Буквально 2 слова о структуре. Жилищные кредиты в нашем понимании мы делим по сегментам. Это готовое жилье, стройка и, так как мы находимся в Пскове, где много военных, это и военная ипотека. Изменилась структура выдач. Это очень важно банкам, да и всем. Риэлторам, застройщикам нужно иметь это в виду. В 2017 году доля готового жилья перераспределилась с 37% 16-го года до 56%. Более 50% ипотечные сделки оформляются по готовому жилью. Этот тренд понятен. «Стройка» уменьшилась с 37% до 27%. Это не совпадение. Если брать 2016 год, у нас примерно по 30% было готовое жилье, стройка и военная ипотека. Стало быть, стройка уменьшилась с 37% до 27%, а военная ипотека с 26% до 17%. Ситуацию с военной ипотекой рассматривать не будем. Это, скорее всего, связано с первоначальным насыщением спроса. Военная ипотека – это конечный продукт, здесь комментировать смысла нет. А вот что касается первых двух сегментов, готовое жилье и стройка, то здесь вот такой тренд. По нашим прогнозам, будут приняты дополнительные меры для того, чтобы ситуация отыгрывалась обратно, и вес стройки повышался. Это такой неизбежный процесс. Все действия правительства, о которых мы сейчас слышим, будут направлены именно на это. Потому что поддержка строительства – это серьезный импульс для развития всей экономики. Об этом мы говорили прошлый раз, и сейчас это можно точно сказать. По нашим оценкам, на ипотечном рынке мы видим огромный потенциал. Это очевидно.

Роман Максименко: Есть, куда расти.

Вячеслав Балыбердин: Естественно, мы будем расти. Что мы можем сказать о группе ВТБ? Ключевыми задачами видим на сегодня именно ускорение принятия решения по ипотеке. Ипотечный рынок у нас стал рынком покупателя. Он закрепил эту тенденцию в 2017 году. Мы подстраиваемся и будем выполнять потребности клиента, когда при довольно широком выборе жилья клиент хочет быстро получить ответ на вопрос, будут у него средства для приобретения того или иного объекта или нет. Жилищная ипотека складывается из двух моментов: где взять деньги и где взять объект. Надо сначала ответить на вопрос, будут ли у покупателя ресурсы..

Роман Максименко: И сколько их будет.

Вячеслав Балыбердин: Да. Учитывая закредитованность населения, а при ипотечных кредитах мы считаем всю нагрузку, кредитную историю, сейчас она очень прозрачна, все банки видят, какие долги есть у клиентов. Это очень важный момент, и нужно быстро принять решение, будет все-таки одобрена сделка или нет, поскольку может просто пропасть тот подобранный объект, который хочет приобрести наш клиент.

Роман Максименко: Насмотренный.

Вячеслав Балыбердин: В банке будут развиваться все инициативы, «цифролизация» банковских процессов, то есть рутинные операции мы передаем в центр, где они исчисляются более эффективно. А на местах будем поднимать квалификацию наших специалистов. Здесь мы видим основной тренд в более тесном сотрудничестве с застройщиками и риэлторами. Совместная работа нам позволит удовлетворить потребность клиента и в скорости, и в самом объекте. Если внутренние процессы брать, то перевод бизнеса в новый фронт, его развитие. Не нужно пугаться, задел сделан. ВТБ-24, системы будут продолжать развиваться, будет полная преемственность. Не нужно пугаться, что будет новый брэнд, новый банк. Будем развивать это направление. Будем развивать проект по электронным сделкам. Сейчас этот проект прошел апробирование в Москве и Московской области. Теперь тираж в регионах. В начале года уже будем тиражировать. Это работа и с Росреестром в электронном формате. Все эти проекты будут реализовываться. То есть более гибкие системы, которые позволят принимать более быстрые решения. Для нас сейчас это ключевое. Это удешевит конечную стоимость ипотечного кредита, поскольку в кредит входят и издержки банков. Это очень важно. Переход от рутинных операций, их автоматизация – все это позволит нам быть в тренде. В зависимости от конъюнктуры рынка ВТБ будет следовать ей и снижать т процентные ставки.

Роман Максименко: Вячеслав Вениаминович, вы очень подробно рассказали о таких важных аспектах, как цифровизация, о сокращении срока рассмотрения ипотечного кредита, о том, что рутинные операции будут переданы в центр и тоже будут ускоряться. В этой связи будет ли какой-то у ВТБ электронный продукт, с помощью которого можно будет электронно заносить эти документы на портал и получать электронное одобрение?

Вячеслав Балыбердин: Проходит тестирование. Проект уже завершается в нашем центральном регионе. Электронная регистрация залогов в том числе, как один из аспектов. Если совсем о конкретном проекте говорить, то будем тиражировать опыт электронной регистрации залога строящегося жилья. Это уже будет в первом полугодии развиваться. Другие пока проекты я не готов комментировать. Я думаю, что это связано с тем, что как только проект будет готов, тогда мы его анонсируем централизованно.

Роман Максименко: Спасибо. А есть ли в плане банка запуска каких-то специальных условий для клиентов, которые приходят к вам от агентств недвижимости? Может, какие-то скидки на ипотеку, какие-то спецусловия, такое планируется у вас?

Вячеслав Балыбердин: Мы учтем опыт работы в 2017 году. У нас уже сегодня был проект с застройщиками, когда определенным категориям клиентов, которые приходят от того или иного застройщика, предполагались скидки. Но эти скидки были связаны с дисконтами и в работе самих застройщиков. Я думаю, что мы учтем опыт этой работы. Будет какой-то аналогичный продукт. Мы эту практику продолжим.

Роман Максименко: Можно заходить к вам с инициативами?

Вячеслав Балыбердин: Конечно, да. Инициативы мы всегда приветствуем. Тем более на таком переходном периоде, как создание нового банка. Фактически будет новый банк. Будут новые технологии. Приходят новые команды, новые идеи.

Роман Максименко: Спасибо вам большое за эти развернутые ответы. Вообще, конечно, 2017 год был намного белее динамичным, чем 2016, 2015 год. Мы видим конкретную статистику о росте ипотечных сделок, вообще о росте сделок в недвижимости. Одним словом, мы понимаем, что грядущий 2018 будет еще более интересный. Перспективы для развития рынка недвижимости есть. Как всегда, мы понимаем, что свой вклад может внести политическая, экономическая ситуация. Все динамично меняется, но мы всегда надеемся на лучшее, надеемся на взаимное сотрудничество с банками, застройщиками и т.д. Надеемся также на то, что продукты будут улучшаться, будут доступными для клиентов. Наши клиенты будут получать свои жилищные условия, жить там счастливо и долго. Спасибо вам большое.

Вячеслав Балыбердин: Спасибо вам большое за то, что пригласили. Приглашаем всех уже в банк ВТБ. 

Роман Максименко: До свидания.

Вячеслав Балыбердин: До свидания.