Сегодня: Вторник, 12 Декабря    18+

www.pln24.ru Информационный портал Псковской области. Основан в 2000 году.

слушать online смотреть online
Топ-3 зимней обуви ЖК «Спортивный квартал» от группы компаний «Стройиндустрия» Псковичи могут встретить Новый год в новой квартире Что купить к Новому году и где отметить - 2018 идей Доверие клиентов TeleTrade Европа Плюс бьет рекорды Масло со скидкой! ответы «Псковские Коммунальные Системы» получили Благодарность от замминистра энергетики РФ Врачевание не просто работа Лучшая интерьерная печать в Пскове



Горькая доля дольщиков

15.12.2016 11:18 ПЛН, Псков

В последнее время тема обманутых дольщиков вновь стала актуальной, о ней пишут СМИ, ее обсуждают во властных кабинетах. Псков в этом отношении не исключение: о проблемных долгостроях на Индустриальной и Новгородской сообщили многие региональные масс-медиа. По моим наблюдениям, относительно обманутых дольщиков существует две точки зрения, каждая из которых звучит аргументированно. С одной стороны, участие в долевом строительстве – это не способ решения жилищной проблемы, а инвестиционный инструмент. В мире инвестиций прибыль неотделима от рисков, и чем выше прибыль, тем большие риски нужно учитывать. Например, можно вложить денежки в один из банков первой десятки под скромные 8-9% годовых, а можно найти рептильную контору, плетущуюся в хвосте рейтингов, однако, обещающую 15-20% процентов на депозит. Можно снести их в потребительский кооператив или в фонд доверительного управления, где проценты могут доходить до 40. А можно прокручивать на фондовом рынке или форексе, где доходность еще выше. Но при этом надо быть готовым к тому, что у сомнительного банка в любой момент могут отозвать лицензию, а директор фонда в одну из темных ночей выскребет кассу и купит билет на Мальдивы в один конец.

Участники долевого строительства – те же инвесторы, взрослые люди, которые хотели получить прибыль. Шли на осознанный риск, рассчитывая купить квартиру со значительными скидками. Теперь же, когда инвестиция оказалась неудачной, они вспоминают про Конституцию, где написано о праве граждан на жилище и обязанность государства создавать условия для осуществления этого права, отчего предъявляют претензии к этому самому государству, пишут письма президенту и губернатору, просят повлиять на застройщика и оплатить достройку из бюджета. Получается, что если человек провел удачную сделку, то он радуется своей сообразительности и посмеивается над лузерами, а если не вышло – то плачет и требует, чтобы все скинулись и помогли ему вернуть денежки. С какой стати?

Кстати, еще более «хитрыми» оказались ипотечные заемщики, которые в свое время были очень довольны, взяв кредиты в валюте и выплачивая всего по 8-10% годовых. Но вот курс упал почти в два раза, сразу начались митинги и пикеты. Хотя вроде бы на уровне экономических азов известно – если уж берешь кредит, то бери в той валюте, в которой получаешь основной доход.

В общем, проблемы утопающих – дело рук самих утопающих. Не так ли?

Но есть и другая сторона вопроса. Государство все-таки должно отвечать за то, что происходит в экономике. Если какая-то фирма вполне официально работает, проходит все проверки, собирает денежки населения, а потом вдруг банкротится, то нести ответственность должны не только руководители компании, но и те, кто давал разрешения и проводил проверки. И те, кто писал соответствующие законы. И уж никак не следует делать крайними конечных потребителей, которых ввели в заблуждение и свалили на них все убытки.

Вот, например, в прошлом году лопнул один из крупнейших банков страны – Внешпромбанк, который входил в топ-40 крупнейших кредитных учреждений страны. Выяснилось, что в активах есть дыра в 278 миллиардов рублей, была арестована президент и совладелица банка Лариса Маркус. Второго совладельца – Георгия Беджамова объявили в международный розыск. Кучу денег потеряли простые и не очень граждане, госкорпорации, коммерческие структуры. Появились неприятные подробности о том, что банк был подобием финансовой пирамиды, мухлевал с отчетностью, выводил деньги, держал «токсичные» активы. Но при этом буквально за полтора месяца до краха в ВПБ прошла проверка Центробанка, которая никаких нарушений не нашла. Очень интересно. Вопросы возникают либо к профессиональной квалификации ревизоров из ведомства Эльвиры Набиуллиной, либо к их материальной заинтересованности, либо к эффективности самих механизмов государственного контроля.

И если обманутые вкладчики могут рассчитывать на постепенную компенсацию из Агентства страхования вкладов, то обманутым дольщикам рассчитывать не на что. Долгое время дольщики и застройщики были предоставлены сами себе и в их непростые взаимоотношения никто со стороны не вмешивался.

Между прочим, во время экономического роста такой подход дал неплохие результаты. Рос потребительский спрос. Купив еды, приодевшись и отдохнув в Турции, среднестатистический россиянин стал подумывать об улучшении жилищных условий. Правительство подкидывало денег из нефтеносного бюджета, субсидируя жилищное строительство через военные сертификаты, маткапитал, механизмы АИЖК и сертификаты для ветеранов. Кто-то брал ипотеку, кто-то предпочитал долевое участие, но застройщики и подрядчики чувствовали себя неплохо. Новые микрорайоны росли, как на дрожжах – на примере Пскова хорошо видно, как буквально за десяток лет город разросся многоквартирными домами в сторону Родины, Борисовичей, а с другой стороны – дальнего Запсковья.

Экономическая зима наступила как-то сразу после крымской весны. Обвалились нефтяные ценники, страна перешла в режим жесткой экономии и импортозамещения. Россиянам стало уже не до заграничных курортов и модных шмоток, и уж подавно перестало хватать на новостройки.

С начала 2014 года и в течение двух следующих кризисных лет в России обанкротилось более 25 тысяч компаний, подсчитал Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Тремя наиболее подверженными риску банкротства сферами оказались розничная торговля, строительство и операции с недвижимостью. При этом никаких намеков на то, что жизнь у российских строителей (и их клиентов) станет в обозримом будущем лучше, нет. Количество застройщиков, находящихся на стадии банкротства, с августа 2016 года выросло в 2,8 раза. Всего в список попал 61 застройщик. В эквиваленте недвижимости - это 385 недостроенных домов и около пятидесяти тысяч квартир.

Проблема усугубляется не только падением спроса. Выяснилась неприятная подробность – большинство строительных компаний работало по принципу «пирамиды», тратя деньги, собранные с дольщиков и банковские кредиты не для строительства новых объектов, а для погашения долгов по старым. На растущем рынке схема была вполне работоспособна и директора строительных корпораций азартно гнались за объемами. Однако стоило колесу немного приостановиться, как начались неприятности. Поставщики ждут оплаты за стройматериалы, работяги – погашения долгов по зарплате, дольщики – сданных домов. А новых объектов, чтобы под них занять денег, нет и не предвидится.

Что в нынешних условиях в принципе можно сделать и что делается?

Прежде всего, конечно, властям приходится затыкать дыры, работая по самым проблемным объектам в ручном режиме. Самый яркий пример – обанкротившийся холдинг СУ-155, крупнейшая строительная компания страны. Зависли полторы сотни объектов в 14 регионах, на улицы могли выйти десятки тысяч дольщиков. В Москве пришлось срочно собирать команду спасателей, которую возглавил глава Минстроя Михаил Мень, и достраивать объекты за счет средств государственного банка «Российский капитал». Но понятно, что таким образом можно возиться только с самыми крупными девелоперами. А проблемных объектов по стране тысячи.

Далее последовало радикальное предложение – вообще запретить долевое строительство. С такой инициативой выступали вначале в Минрегионразвития (ныне расформировано и присоединено к Минэкономразвитию), затем покончить с долёвкой предлагал глава Московской области Андрей Воробьев, а пару раз о таком способе покончить с проблемой обманутых дольщиков обмолвился и глава Минстроя.

Однако затем решили по живому все-таки не резать. Конечно, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но при этом на судьбе множества мелких и средних строительных компаний, для которых данный вид финансирования является основным, можно будет ставить крест. Только за январь-сентябрь 2016 года, согласно данным Росреестра, было зарегистрировано 497 тысячи договоров долевого участия.

Поэтому закон о долевом строительстве 214-ФЗ решили переписать, введя туда дополнительные механизмы контроля застройщиков. Группу по работе над законопроектом возглавил вице-премьер Игорь Шувалов, в нее вошли представители крупнейших строительных компаний и банков страны. В итоге получили довольно специфический документ, согласно которому следить за добросовестностью девелопера должен будет банкир и чиновники из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Средства, собранные с дольщиков будут размещены на спецсчете, с которого банк будет выдавать их строительной компании только на целевые нужды. То есть – на строительство строго определенного объекта. Плюс будет создан так называемый компенсационный фонд долевого строительства, куда каждому девелоперу нужно будет скидываться перед началом работ, и откуда будут брать средства для достройки проблемных объектов. Управлять этим фондом будет государство в лице АИЖК и Минстроя.

Тем не менее высказывается мнение, что все эти меры едва ли сильно помогут. Единственный эффект, который точно почувствует покупатели – это увеличение ценников квартир, по разным оценкам на 20-40%. А как иначе? Работу банкира, страховщика и чиновника, контролирующего компфонд, нужно будет оплачивать. Что же касается возможности нечистого на руку застройщика «за мзду немалую» договориться с банкиром и вывести средства со спецсчета, то тут и думать нечего – было бы желание, а схемы придумаются. В общем-то понимают это и власти, поскольку недвусмысленно намекают, что к 2020 году с долевкой все-таки будет покончено.

Таким образом, главным финансовым инструментом на рынке жилья должно стать ипотечное кредитование. И это очень плохо, поскольку выгоду от нее получают только банки. Практически прекращены разговоры об альтернативных схемах жилищного строительства. Это, например, строительные сберегательные кассы (ССК), успешно действующие в Европе, и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), работающие в России по Федеральному закону ФЗ – № 215 от 1 апреля 2005 года.

При этом ЖНК хорошо зарекомендовали себя, например, в Белгородской области. При вступлении в кооператив участник сам выбирает размер и сроки регулярных взносов. Деньги поступают в общую кассу, из которой по завершению периода накопления (не менее двух лет), и после накопления суммы в 30-50% от стоимости недвижимости, члену кооператива выдают займ на приобретение жилья. При необходимости, член кооператива может получить кредит в кредитной организации на сумму до 70% стоимости жилья. В случае участия ЖНК в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, члены кооператива могут получить дополнительную выгоду за счет приобретения жилья по себестоимости.

Одно время о перспективах ЖНК говорили и на уровне Минстроя. К осени сего года даже обещали подготовить рабочий вариант соответствующего законопроекта, однако, разговоры плавно сошли на нет. Видимо, простой вариант с изъятием у застройщиков 1% в пользу государства показался интереснее.

Илья Петров

Источник: Псковская Лента Новостей





 

За кого вы проголосовали бы на выборах президента?



















Loading...


Голосование

За кого вы проголосовали бы на выборах президента?



















Календарь

«« 2017 г.
«« декабрь
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31