Сегодня: Среда, 22 Февраля    18+

www.pln24.ru Информационный портал Псковской области. Основан в 2000 году.

слушать online смотреть online
Все на масленицу в «Покровский»! Кинокайф Ежик в тумане Patron - товарная марка, которой можно доверять Сплошные праздники Лучшая интерьерная печать в Пскове  Европа Плюс - радио №1 в России



Горькая доля дольщиков

15.12.2016 11:18 ПЛН, Псков

В последнее время тема обманутых дольщиков вновь стала актуальной, о ней пишут СМИ, ее обсуждают во властных кабинетах. Псков в этом отношении не исключение: о проблемных долгостроях на Индустриальной и Новгородской сообщили многие региональные масс-медиа. По моим наблюдениям, относительно обманутых дольщиков существует две точки зрения, каждая из которых звучит аргументированно. С одной стороны, участие в долевом строительстве – это не способ решения жилищной проблемы, а инвестиционный инструмент. В мире инвестиций прибыль неотделима от рисков, и чем выше прибыль, тем большие риски нужно учитывать. Например, можно вложить денежки в один из банков первой десятки под скромные 8-9% годовых, а можно найти рептильную контору, плетущуюся в хвосте рейтингов, однако, обещающую 15-20% процентов на депозит. Можно снести их в потребительский кооператив или в фонд доверительного управления, где проценты могут доходить до 40. А можно прокручивать на фондовом рынке или форексе, где доходность еще выше. Но при этом надо быть готовым к тому, что у сомнительного банка в любой момент могут отозвать лицензию, а директор фонда в одну из темных ночей выскребет кассу и купит билет на Мальдивы в один конец.

Участники долевого строительства – те же инвесторы, взрослые люди, которые хотели получить прибыль. Шли на осознанный риск, рассчитывая купить квартиру со значительными скидками. Теперь же, когда инвестиция оказалась неудачной, они вспоминают про Конституцию, где написано о праве граждан на жилище и обязанность государства создавать условия для осуществления этого права, отчего предъявляют претензии к этому самому государству, пишут письма президенту и губернатору, просят повлиять на застройщика и оплатить достройку из бюджета. Получается, что если человек провел удачную сделку, то он радуется своей сообразительности и посмеивается над лузерами, а если не вышло – то плачет и требует, чтобы все скинулись и помогли ему вернуть денежки. С какой стати?

Кстати, еще более «хитрыми» оказались ипотечные заемщики, которые в свое время были очень довольны, взяв кредиты в валюте и выплачивая всего по 8-10% годовых. Но вот курс упал почти в два раза, сразу начались митинги и пикеты. Хотя вроде бы на уровне экономических азов известно – если уж берешь кредит, то бери в той валюте, в которой получаешь основной доход.

В общем, проблемы утопающих – дело рук самих утопающих. Не так ли?

Но есть и другая сторона вопроса. Государство все-таки должно отвечать за то, что происходит в экономике. Если какая-то фирма вполне официально работает, проходит все проверки, собирает денежки населения, а потом вдруг банкротится, то нести ответственность должны не только руководители компании, но и те, кто давал разрешения и проводил проверки. И те, кто писал соответствующие законы. И уж никак не следует делать крайними конечных потребителей, которых ввели в заблуждение и свалили на них все убытки.

Вот, например, в прошлом году лопнул один из крупнейших банков страны – Внешпромбанк, который входил в топ-40 крупнейших кредитных учреждений страны. Выяснилось, что в активах есть дыра в 278 миллиардов рублей, была арестована президент и совладелица банка Лариса Маркус. Второго совладельца – Георгия Беджамова объявили в международный розыск. Кучу денег потеряли простые и не очень граждане, госкорпорации, коммерческие структуры. Появились неприятные подробности о том, что банк был подобием финансовой пирамиды, мухлевал с отчетностью, выводил деньги, держал «токсичные» активы. Но при этом буквально за полтора месяца до краха в ВПБ прошла проверка Центробанка, которая никаких нарушений не нашла. Очень интересно. Вопросы возникают либо к профессиональной квалификации ревизоров из ведомства Эльвиры Набиуллиной, либо к их материальной заинтересованности, либо к эффективности самих механизмов государственного контроля.

И если обманутые вкладчики могут рассчитывать на постепенную компенсацию из Агентства страхования вкладов, то обманутым дольщикам рассчитывать не на что. Долгое время дольщики и застройщики были предоставлены сами себе и в их непростые взаимоотношения никто со стороны не вмешивался.

Между прочим, во время экономического роста такой подход дал неплохие результаты. Рос потребительский спрос. Купив еды, приодевшись и отдохнув в Турции, среднестатистический россиянин стал подумывать об улучшении жилищных условий. Правительство подкидывало денег из нефтеносного бюджета, субсидируя жилищное строительство через военные сертификаты, маткапитал, механизмы АИЖК и сертификаты для ветеранов. Кто-то брал ипотеку, кто-то предпочитал долевое участие, но застройщики и подрядчики чувствовали себя неплохо. Новые микрорайоны росли, как на дрожжах – на примере Пскова хорошо видно, как буквально за десяток лет город разросся многоквартирными домами в сторону Родины, Борисовичей, а с другой стороны – дальнего Запсковья.

Экономическая зима наступила как-то сразу после крымской весны. Обвалились нефтяные ценники, страна перешла в режим жесткой экономии и импортозамещения. Россиянам стало уже не до заграничных курортов и модных шмоток, и уж подавно перестало хватать на новостройки.

С начала 2014 года и в течение двух следующих кризисных лет в России обанкротилось более 25 тысяч компаний, подсчитал Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Тремя наиболее подверженными риску банкротства сферами оказались розничная торговля, строительство и операции с недвижимостью. При этом никаких намеков на то, что жизнь у российских строителей (и их клиентов) станет в обозримом будущем лучше, нет. Количество застройщиков, находящихся на стадии банкротства, с августа 2016 года выросло в 2,8 раза. Всего в список попал 61 застройщик. В эквиваленте недвижимости - это 385 недостроенных домов и около пятидесяти тысяч квартир.

Проблема усугубляется не только падением спроса. Выяснилась неприятная подробность – большинство строительных компаний работало по принципу «пирамиды», тратя деньги, собранные с дольщиков и банковские кредиты не для строительства новых объектов, а для погашения долгов по старым. На растущем рынке схема была вполне работоспособна и директора строительных корпораций азартно гнались за объемами. Однако стоило колесу немного приостановиться, как начались неприятности. Поставщики ждут оплаты за стройматериалы, работяги – погашения долгов по зарплате, дольщики – сданных домов. А новых объектов, чтобы под них занять денег, нет и не предвидится.

Что в нынешних условиях в принципе можно сделать и что делается?

Прежде всего, конечно, властям приходится затыкать дыры, работая по самым проблемным объектам в ручном режиме. Самый яркий пример – обанкротившийся холдинг СУ-155, крупнейшая строительная компания страны. Зависли полторы сотни объектов в 14 регионах, на улицы могли выйти десятки тысяч дольщиков. В Москве пришлось срочно собирать команду спасателей, которую возглавил глава Минстроя Михаил Мень, и достраивать объекты за счет средств государственного банка «Российский капитал». Но понятно, что таким образом можно возиться только с самыми крупными девелоперами. А проблемных объектов по стране тысячи.

Далее последовало радикальное предложение – вообще запретить долевое строительство. С такой инициативой выступали вначале в Минрегионразвития (ныне расформировано и присоединено к Минэкономразвитию), затем покончить с долёвкой предлагал глава Московской области Андрей Воробьев, а пару раз о таком способе покончить с проблемой обманутых дольщиков обмолвился и глава Минстроя.

Однако затем решили по живому все-таки не резать. Конечно, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но при этом на судьбе множества мелких и средних строительных компаний, для которых данный вид финансирования является основным, можно будет ставить крест. Только за январь-сентябрь 2016 года, согласно данным Росреестра, было зарегистрировано 497 тысячи договоров долевого участия.

Поэтому закон о долевом строительстве 214-ФЗ решили переписать, введя туда дополнительные механизмы контроля застройщиков. Группу по работе над законопроектом возглавил вице-премьер Игорь Шувалов, в нее вошли представители крупнейших строительных компаний и банков страны. В итоге получили довольно специфический документ, согласно которому следить за добросовестностью девелопера должен будет банкир и чиновники из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Средства, собранные с дольщиков будут размещены на спецсчете, с которого банк будет выдавать их строительной компании только на целевые нужды. То есть – на строительство строго определенного объекта. Плюс будет создан так называемый компенсационный фонд долевого строительства, куда каждому девелоперу нужно будет скидываться перед началом работ, и откуда будут брать средства для достройки проблемных объектов. Управлять этим фондом будет государство в лице АИЖК и Минстроя.

Тем не менее высказывается мнение, что все эти меры едва ли сильно помогут. Единственный эффект, который точно почувствует покупатели – это увеличение ценников квартир, по разным оценкам на 20-40%. А как иначе? Работу банкира, страховщика и чиновника, контролирующего компфонд, нужно будет оплачивать. Что же касается возможности нечистого на руку застройщика «за мзду немалую» договориться с банкиром и вывести средства со спецсчета, то тут и думать нечего – было бы желание, а схемы придумаются. В общем-то понимают это и власти, поскольку недвусмысленно намекают, что к 2020 году с долевкой все-таки будет покончено.

Таким образом, главным финансовым инструментом на рынке жилья должно стать ипотечное кредитование. И это очень плохо, поскольку выгоду от нее получают только банки. Практически прекращены разговоры об альтернативных схемах жилищного строительства. Это, например, строительные сберегательные кассы (ССК), успешно действующие в Европе, и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), работающие в России по Федеральному закону ФЗ – № 215 от 1 апреля 2005 года.

При этом ЖНК хорошо зарекомендовали себя, например, в Белгородской области. При вступлении в кооператив участник сам выбирает размер и сроки регулярных взносов. Деньги поступают в общую кассу, из которой по завершению периода накопления (не менее двух лет), и после накопления суммы в 30-50% от стоимости недвижимости, члену кооператива выдают займ на приобретение жилья. При необходимости, член кооператива может получить кредит в кредитной организации на сумму до 70% стоимости жилья. В случае участия ЖНК в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, члены кооператива могут получить дополнительную выгоду за счет приобретения жилья по себестоимости.

Одно время о перспективах ЖНК говорили и на уровне Минстроя. К осени сего года даже обещали подготовить рабочий вариант соответствующего законопроекта, однако, разговоры плавно сошли на нет. Видимо, простой вариант с изъятием у застройщиков 1% в пользу государства показался интереснее.

Илья Петров

Источник: Псковская Лента Новостей





 

Как вы относитесь к идее правительства ввести продуктовые карточки для малоимущих?














Loading...


Голосование

Как вы относитесь к идее правительства ввести продуктовые карточки для малоимущих?














Календарь

«« 2017 г.
«« февраль
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28