Жилищные услуги: покупать или выпрашивать

Тема управления жилым фондом периодически всплывает в медиаполе, как правило, после очередной публичной жалобы очередных недовольных жильцов. В очередной раз о системных проблемах ЖКХ напомнили жители поселка Белый мох – в пределах городской черты они живут без канализации, газа, водопровода и так далее. Такое в Пскове не редкость – подобные условия можно встретить и поближе к центру. Хроническое неудовольствие работой коммунальщиков высказывают и жители в целом благоустроенных районов, снова и снова задаваясь вопросом: как призвать к ответу управляющую компанию? На самом деле, ответ на него дан уже не одну сотню раз. Это  правильный ответ, и другого, при нынешнем законодательстве, не будет. Рецепт известен – но не работает. И это уже совсем другая проблема.

Вопрос: как призвать к ответу управляющую компанию? Ответ: провести общее собрание жильцов и выбрать новую.

Прошло семь лет, но Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, по-прежнему называют «новым». Что и понятно – смоделированная им картина жилищно-коммунального жизнеустройства до сих пор еще не укоренилась. Многие нормы попросту не работают. Например, в соответствии с кодексом, жители многоквартирных домов обязаны проводить ежегодное общее собрание – именно «обязаны», а не «имеют право». Вспомните, когда вы последний раз были на собрании. Управляющие организации обязаны ежегодно раскрывать информацию о своей деятельности (постановление правительства РФ №731 от 23 сентября 2010 г.). Если такие отчеты и существуют, то пылятся где-то на полках.

Может быть, люди чего-то не поняли, может – органы власти не слишком усердствовали в популяризации жилищной реформы (и даже успели подвергнуть ревизии самые ее основы), ясно только, что в логике действующего законодательства вопрос «как призвать к ответу управляющую компанию?» вообще не должен вставать. Потому как, в этой логике, собственник жилья – главный командир и хозяин.

На самом деле, у псковичей были основания не заметить наступления новой жилищно-коммунальной эры. Смена муниципальных управлений микрорайонами на коммерческие управляющие организации в Пскове произошла плавно и незаметно. По сути, сменились только вывески. Жилой фонд, обслуживаемый тем или иным МУМРом, в какой-то момент оказался «передан» на обслуживание одноименному ООО. Вопрос о том, кто стал собственником десятков созданных коммерческих компаний, до сих пор не подвергался пристальному вниманию СМИ.

Хорошо это или плохо? С одной стороны, в момент смены парадигмы удалось не допустить паузы в содержании жилого фонда, а новая отрасль автоматически наполнилась профессиональными кадрами. С другой – кто-то одномоментно оказался владельцем готового бизнеса, а на «новые рельсы» ЖКХ перешли и все старые, советские проблемы и стереотипы, начиная от непрозрачности расходов и заканчивая отношениями между управдомами и жильцами. И это, пожалуй, основная проблема: люди так и не привыкли воспринимать обслуживание своих домов как коммерческую услугу, которую они покупают. Вместо «выбрать, заплатить деньги, получить, проверить качество» в псковском ЖКХ по-прежнему царит «пожаловаться в домоуправление, попросить, поскандалить, пожаловаться губернатору». Ну и да, «заплатить по привычке, не спросив за что».

Псковские управляющие компании можно условно разделить на два типа: старые, возникшие на базе МУМРов, и новые, созданные застройщиками для управления своими объектами. Есть и третий тип, к которому принадлежит одна-единственная управляющая организация – МБУ «Жилище». Это муниципальное учреждение, созданное весной 2010 года, обслуживает самый ветхий, самый проблемный жилой фонд, получая средства из городского бюджета. Ранее такие дома служили источником убытков и откровенной обузой для коммерческих управляющих компаний.

Очевидно, что ни «старые», ни «новые» УК не прошли через горнило конкурентных войн. Насколько известно, в Пскове нет примера управляющей организации, начавшей свой бизнес с нуля и завоевавшей долю коммунального рынка с помощью эксклюзивного качества или стоимости своих услуг. На это нужно постоянно делать скидку – нынешние УК никогда не боролись за клиента, не пытались понравиться покупателям, им вообще это не нужно. Конкуренции между ними в Пскове нет (и не будет, пока не начнется массовый переход домов от одной компании к другой), а значит, нет и качественного развития. По крайней мере, заметного.

Принципиальных отличий между «старыми» и «новыми» управляющими компаниями не видать, разве что первые по старой памяти ходят на планерки в УГХ, а вторые их игнорируют. Зачастую они работают по одним и тем же тарифам, установленным Псковской городской думой, хотя по нормам Жилкодекса размер платы за содержания жилья вправе определить сами жители. При этом тарифы единодушно признаются экономически не обоснованными, но рассчитать плату самостоятельно – то ли лень, то ли не под силу.

Как несложно заметить, управляющие компании «от застройщика» устанавливают тарифы, отличные от городских, в случаях, когда платежеспособность собственников не вызывает сомнений. Например, жители Золотой набережной платят ООО «Псковинкомстрой-ЖКХ» по 19,2 рубля с квадратного метра, тогда как самый высокий городской тариф составляет 15,47 руб. Но директор компании Светлана Лебедева с легкостью может обосновать такую надбавку: это и содержание собственной подстанции, и канализационно-насосная станция, и уборка по всей набережной вместо положенных по санитарным нормам 10 м от периметра зданий. При этом другие дома, обслуживаемые компанией, платят по городским тарифам. Например, перешедший к «Псковинкомстрой-ЖКХ» соседний старый дом по Леона Поземского, 10 остался на прежней, самой низкой городской ставке в 9 рублей.

Другие компании не слишком беспокоятся насчет разъяснений. Например, ООО «ЖЭУ №1» прибавляет рубль за «вывоз мусора» к «тарифу на содержание», который практически равен самой высокой муниципальной ставке. Отметим, что в структуру городского тарифа вывоз бытовых отходов также включен. Ничего, жители безропотно платят, хотя несколько месяцев не могут добиться от бухгалтерии раскладки тарифа. Но здесь главное не переборщить – к примеру, управляющая организация ООО «Возрождение-сервис» предложила жителям «Парадного квартала» (для обслуживания которого и была создана застройщиком) оплачивать содержание жилья в размере 26,43 руб. с метра. Получив такие платежки, жители быстренько организовались и договорились провести собрание с целью выбора другой УК.

Бывшие МУМРы, как правило, не могут позволить себе такой роскоши как собственный размер платы – в их жилом фонде у людей особенно крепки воспоминания о советских стандартах. В этой группе УК больше всего повезло тем, кому достались сравнительно новые многоквартирные дома, где не требуется больших вложений в текущий ремонт, а тариф достаточно высокий. Менее удачливые страдают от системной несправедливости: жители самых «плохих» домов, где постоянно нужно что-нибудь чинить и латать, платят самую низкую цену. Сегодня для домов без одного или более видов удобств или с износом 60% и выше установлен тариф на содержание жилья в 9,44 руб. Для сравнения, жители домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом, техническое состояние которых, как правило, лучше (то есть затраты на содержание ниже), платят по 15,47 руб. с квадратного метра. В логике такого тарифообразования, плата за жилищные услуги фактически превращается в налог. Как объясняет социолог, замдиректора Института регионального развития Сергей Дамберг, люди платят не «для того, чтобы», а «потому что», то есть не покупают услугу, а оплачивают право проживания в более или менее комфортных условиях. Если дом плохой, то и платить там не за что.

Руководителям таких управляющих компаний можно только посочувствовать. Директор ООО «Микрорайон №7» Елена Шахова называет низкий тариф самой главной своей проблемой. Этой компании достались в основном старые пятиэтажные хрущевки с протекающими крышами, сырыми подвалами и дырявыми трубами. На свои 9,44 рубля с метра «Семерка» вынуждена не только вывозить мусор и подметать дворы, но и латать кровли, менять стояки и сети – хотя по закону капитальный ремонт не входит в обязанности УК. Денег, естественно, не хватает, поэтому приходится, например, в некоторых домах отказываться от уборки подъездов. Но договориться с жильцами и поднять плату Елена Ивановна считает нереальным: «Понимаете, это в наших полномочиях, но жители не готовы. У нас основная масса населения получает очень маленькие заработные платы и пенсии. Надо от этого отталкиваться».

Без настоящей конкуренции сравнивать управляющие компании – бессмысленное занятие. Возможно, поэтому администрация города перестала составлять свои рейтинги. В реальности, перед разными УК стоят принципиально разные задачи. «Микрорайон №7» все свои силы тратит на поддержание домов и дворов в пригодном для жизни состоянии. Задача «Псковинкомстрой-ЖКХ» - выстроить отношения элитного квартала с окружающим городским пространством. Дворники каждое утро убирают целые мешки пивной тары с набережной Псковы – там муниципальная территория, но не оставлять же мусор под окнами. Или, к примеру, железные ворота между домами сегодня закрыты навесными замками – жители Золотой набережной лишают себя выхода на берег реки из-за риска превращения дворов в общественный туалет. В общем, у всех свои проблемы: у одних щи жидкие, у других алмазы мелкие.

Думается, самое разумное – выбирать управляющую компанию на стадии покупки жилья. В нагрузку к квартире в старом доме идет изношенная инфраструктура и грозная перспектива капитального ремонта. Сравнительно невысокая плата за ЖКУ с лихвой компенсируется недовольством своим управдомом, который физически не сможет предоставить качественные услуги по стандартному тарифу. За жилье в новостройке придется платить куда больше (и «не пойми за что»), но, по крайней мере, первые годы не будет проблем с чистотой и порядком в подъезде.

Возвращаясь к популярному вопросу - «как призвать к ответу управляющую компанию?» - еще раз подчеркнем: было бы желание. Жилищный кодекс подробно прописывает процедуру выбора формы управления жильем и управляющей организации. Жители дома вправе сменить управляющую компанию по истечении срока договора или досрочно, если УК не выполняет свои обязательства (правда, этот факт придется документально зафиксировать). Но для этого нужно, как минимум, озаботиться наличием такого договора. Как максимум – организовать собрание собственников жилья в очной или заочной форме и договориться об иных, более подходящих вам условиях. Общее собрание имеет право определить размер платы, перечень услуг, сроки и периодичность их предоставления и многое другое. Возможности живого соседского сообщества поистине безграничны.

Проблема лишь в том, что желания всем этим заниматься у нормального человека, как правило, нет. Ситуация в доме должна стать катастрофической, чтобы граждане вспомнили о своих жилищных правах и обязанностях. Ну или должно пройти время, чтобы забота о своем жилище вошла в привычку. Семи лет для этого явно мало.

Светлана Прокопьева (лицо, признанное Минюстом РФ иноагентом)