Новости партнеров
Общество

Игорь Смирнов: Львиная доля работы управляющей организации по содержанию дома собственнику не видна

30.12.2009 13:10|ПсковКомментариев: 5

Неумолимо приближается Новый год, а, значит, наступает период, когда все традиционно подводят итоги уходящего года. Накануне Нового года корреспондент Псковской Ленты Новостей встретился с депутатом Псковского областного Собрания от партии «Справедливая Россия» Игорем Смирновым, который также занимается  управлением многоквартирными домами. В связи с этим речь шла, в основном, о проблемах и перспективах отрасли ЖКХ: о работе управляющих компаний (УК), перспективах создания ТСЖ и о необходимых изменениях в законодательстве.

Псков

- Игорь Евгеньевич, давайте начнем с вашего опыта работы по управлению домами. Я знаю, что у вас в Порхове и Острове управляющие компании...

- В Порховском и Островском районах.

- Как они называются?

- В Острове это «Дом-сервис», в Порхове - «Порховдомсервис»

- У Вас раньше в Пскове еще была компания.

- В Пскове была компания «Уютные дома». Мы занимались управлением домов на Дальнем Завеличье, но потом передали эти дома бывшим домоуправлениям, которые теперь превратились в управляющие организации.

- Как бы вы оценили в целом рынок управления жильем в Псковской области. Есть ли этот рынок вообще?

- Рынок, конечно, есть, он совершенно нестабилизировавшийся и неустановившийся. Думаю, он будет таким еще пять-шесть лет. Сейчас идет уже вторая волна перехода домов и смены управляющих организаций. После второй волны будет и третья, потому что собственники сами должны выбрать оптимальную для них управляющую организацию. Кроме того, в большинстве муниципалитетов управляющими организациями стали прежние органы ЖКХ, поменяв МУП на ООО в названии, но, к сожалению, не в подходе к своей работе.

Присущие им муниципальные недостатки остались. Сейчас неэффективно работающие организации сменяют полностью частные компании. Они приходят к людям и говорят: если вас не устраивает то, что делает ваше бывшее домоуправление, мы готовы сделать это за такие-то деньги. Такой процесс происходит и в городах, и в районах. Чем больше игроков, предлагающих свои услуги, появится на этом рынке, тем лучше будет для жителей города и области.

Говорить о конкуренции на этом рынке абсолютно уместно и правомерно. Процесс перехода домов от организации к организации, от одного метода управления к другому будет длиться всегда. Будут меняться управляющие организации, будут создаваться ТСЖ, будут создаваться дома с непосредственным управлением.

- Недавно в Пскове был первый прецедент, когда 18 домов решили сменить управляющую компанию.

- Совершено верно, это было недавно на Завеличье, на Запсковье. Этот процесс говорит о растущей самоорганизации собственников.  Главное,  чтобы люди в многоквартирном доме собрались вместе, и появилась инициативная группа,  которая сможет донести до каждого собственника дома, точнее до более чем 50% собственников идею о том, чтобы найти организацию, которая будет оказывать услуги лучше за те же деньги или за меньшие. Люди должны проникнуться идеей, что решают именно они, и никто уже не может заставить их терпеть неэффективного или недобросовестного управления.

- Сейчас ехал в такси, таксист сказал, что дворы в этом году от снега чистят хуже, чем прошлые два года. Нет ли у Вас ощущения, что с введением управляющих компаний управляемость стала хуже?

- Вы знаете, я бы так не сказал. Сам сегодня с большим трудом выезжал со двора, несмотря на то, что машина полноприводная. Но надо учитывать и объективные обстоятельства. Вообще мы живем в России, и российский менталитет нельзя скидывать со счетов. Всегда неожиданно наступает зима, наступает лето. Эти сезонные погодные явления для нас неожиданны. Конечно, я шучу, но действительно единовременно выпало много снега.

Я уже сейчас дозреваю, чтобы высказать претензию своей управляющей организации. Дворник в моем дворе не убирал три дня. В отличие от бывшего МУУМРа, управляющая организация обязана рассмотреть претензию, принять меры, вплоть до перерасчета. То есть взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией выходят на другой уровень.

Сейчас с управляемостью муниципалитетом жилищным хозяйством есть проблемы. Во-первых, если раньше в Пскове было 17 домоуправлений, то сейчас действует более 40 управляющих организаций. Во-вторых, муниципалитету с ними тяжело говорить, потому что, в общем-то, никаких мер воздействия на частные организации, работающие по договорам с собственниками, практически нет. Кроме одной - в каждом доме есть доля муниципального жилья. Муниципалитет как собственник в этой части дома может ставить вопросы управляющей организации. Конечно, если управляющая организация, которая была раньше домоуправлением, занимает муниципальное помещение, то это еще одна возможность воздействия. Других экономических и административных рычагов нет, но существует правовое поле, прописанное в Жилищном кодексе. Деятельность жилищной инспекции, еще никто не отменял. Есть и другие органы правоохранительные – прокуратура, если прямо нарушаются права граждан, или Роспотребнадзор. 

Кроме Жилищного кодекса, еще есть 131-й закон о местном самоуправлении, согласно которому муниципальные власти не несут ответственности и не имеют прав воздействовать на организации, управляющие жилым фондом. Раньше в уставе муниципального образования стоял пункт «Содержание жилого фонда, обеспечение коммунальных услуг». Сейчас в большинстве уставов жилого фонда вообще нет, то есть это не является обязанностью муниципалитета. Что касается коммунальных услуг, там фигурируют газ и электроэнергия. Обязательства по обеспечению теплом в отопительный период. Все остальное федеральный законодатель вывел на уровень взаимодействия собственников и управляющей организации.

- Вы сами как жилец пользуетесь услугами управляющей компании или живете в индивидуальном доме?

- Нет, у меня не индивидуальный дом, я живу в многоквартирном доме. Дом был спланирован так, что я живу на первом этаже, квартира имеет отдельный вход. Я не пользуюсь подъездами и другими местами общего пользования. В остальном все то же самое - инженерные коммуникации, территория, функции содержания которых возложены на управляющую организацию.

- Не считая снега, вы довольны своей управляющей компанией?

- Вы знаете, вот есть такой момент. В своей деятельности часто сталкиваюсь с собственниками, которые говорят: «Я живу в многоквартирном доме, вот моя квартира. Если на улице идет санитарная уборка, уборка снега, благоустройство, я вижу, как это работает. Но я практически ни разу не видел сантехника или электрика». Я отвечаю: «А вы не должны его видеть».

Жилищный кодекс четко разделил, что есть объект работы для управляющей организации, а за что отвечает собственник. Управляющая организация должна обеспечивать нормальное функционирование общего имущества, в первую очередь, общедомовых систем теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения. Это кровля, которая не должна течь, это швы в панельном доме, которые не должны ни протекать, ни промерзать. Это нормально убранный подъезд, если в договоре управления прописано, что санитарная уборка осуществляется управляющей организацией. Многие собственники отказываются и убирают подъезды сами. Управляющая организация должна обеспечить отсутствие в подвале  комаров и мышей, своевременный вывоз мусора и множество других функций, четко оговоренных в Жилищном кодексе и в договоре управления.

Все, что происходит в квартире, - полная ответственность собственника или нанимателя.  Он должен обращаться в управляющую или эксплуатирующую организацию и за отдельную плату получать услугу, например по замене сантехприборов, кранов в квартире, по замене розетки, по проводке, например новых энергетических кабелей, по подключаемым устройствам – стиральной машине, посудомоечной машине и т.п.. Это уже зона ответственности собственника, поэтому если в квартиру не приходят работники управляющей организации, это не значит, что они не работают.

Львиная доля работы управляющей организации  по содержанию дома собственнику не видна. Хорошая она или плохая, выявляют только пиковые сезонные явления, какие мы видели в этом году. Если в 20-градусный мороз люди мерзли, значит, плохо сработала управляющая организация. Надо понимать, что если не заниматься содержанием этих внутридомовых сетей,  стен, кровли, подвала, лифта, они сами по себе нормально работать не будут. Запас прочности в  наших не очень новых многоквартирных домах очень маленький. Если постоянно не уделять внимания этим вопросам и не поддерживать постоянно в рабочем состоянии, извините за вульгаризм, что-нибудь «крякнет» и даже необязательно в 20-градусный мороз.

- Жизненная ситуация. Допустим, в многоквартирном доме лопается батарея. В разных  районах города в разных управляющих организациях разная стоимость услуг по замене. Это нормально?

- Это нормально, потому что это рынок. Кто-то готов получить услугу, кто-то готов ее оказать. Если эта услуга кажется слишком дорогой, у вас  есть полная свобода выбора, заменить ту же батарею может любая организация, необязательно именно та, которая управляет вашим домом. Мы же не удивляемся, когда видим хлеб в двух магазинах на одной улице по разной цене. Жилищный кодекс уравнял услуги ЖКХ с любыми другими услугами, оказываемыми частными организациями населению.

- С кем проще взаимодействовать управляющей компании  - с ТСЖ или с самими жильцами?

- Вообще вопрос ТСЖ - очень больной, и сейчас в средствах массовой информации муссируется, особенно после случаев в Псковском районе. Там были проблемы с созданием ТСЖ с некоторым нарушением закона.  Если в  районе или городе количество многоквартирных домов, входящих в ТСЖ, меньше, чем установлено на федеральном уровне, они  не участвуют в программе капитального ремонта  и не получают федеральной финансовой помощи. Проблема очень сложная. Вообще-то ТСЖ - это самая лучшая и самая прогрессивная форма управления. Но для этого люди должны собраться. Кроме того, что этой идеей прониклось более 50% собственников, нужно создать условия, чтобы ТСЖ нормально функционировало. Это можно сделать только на деньги собственников, причем эти деньги – дополнительные, помимо затрат на содержание.

Чтобы бы один дом мог нормально заключить  договора со всеми ресурсоснабжающими и коммунальными организациями, и взаимодействовать по ним, нужны как минимум четыре человека: юрист, технический работник, бухгалтер и руководитель. Также нужно осуществлять паспортный учет.  В большой управляющей организации эти накладные расходы  небольшие, это стоит копейки в пересчете на одну квартиру. А чтобы вести учет в одном доме, нужно держать человека на часть ставки. Получается, что накладные расходы на один дом очень велики, а платить за них приходится собственнику.

Вот здесь есть недоработка в федеральном законодательстве. То есть ТСЖ - обычный хозяйствующий субъект который, как любая коммерческая организация должен нести все затраты и вести бухгалтерский учет. Из-за всего этого,  с созданием ТСЖ дело идет туго.

Ну и главное, собственники должны понять, что решать свои проблемы они должны сами. Органы власти только ПОМОГАЮТ им.

Что касается работы управляющей организации, то с ТСЖ работать, конечно, удобнее. Вместо 60 собственников в доме есть один председатель или несколько членов правления, с которым осуществляется обратная связь. С каждым собственником, конечно, работать тяжело. Все люди разные, желания у всех разные, а знание нашими собственникам Жилищного кодекса, мягко выражаясь, никакое. Одно дело - разъяснить это одному человеку, другое дело – шестидесяти.

- В следующем году ужесточаются условия, по которым Фонд содействия реформированию ЖКХ будет финансировать ремонт. В ТСЖ должно быть 10% жилого фонда. Реально ли это?

- Действительно, должно быть не менее 10% ТСЖ на 1 января 2010 года, с обязательством не менее 20% на 1 января 2011 года. Конечно, это реально, надо работать и объяснять людям. Наверное, всё-таки, в первую очередь, это функции муниципалитетов, несмотря на 131-й закон. Если они хотят, чтобы на территории муниципалитета было меньше проблем с жилым фондом, они должны принять максимальные меры для участия в федеральной программе. И для этого те же муниципалитеты должны  инициировать создание ТСЖ, они должны быть в этом заинтересованы.

Что такое 10% домов в ТСЖ? Было ли сложно сделать 5%? Сложно. Но «градус»  информированности людей повысился. Когда мы говорили о создании ТСЖ с собственниками в конце 2008 г., в том числе и для получения денег из фонда , люди нам не верили. Я с этим столкнулся в Порхове и в Острове. Прошел год и пошел вал обращений и просьб от людей, которые тоже хотят сделать ТСЖ, с просьбой помочь технически или организационно.

Они приходят, потому что в соседних домах ремонт уже сделан, отремонтирована крыша, внутри поменяны инженерные сети, дом стоит как игрушка. Вот этот градус информированности повысился сейчас несравнимо и сейчас создать 10% ТСЖ, чем два года назад 5%. Когда мы обсуждали  бюджет области на 2010 год, губернатор сказал, что, скорее всего будут деньги и программа будет продлена до 2013 года.

- Есть такое мнение, что главное препятствие созданию ТСЖ - это наши национальные особенности - лень и отсутствие чувства собственника. Какие психологические причины мешают созданию ТСЖ?

- Самое главное - это неверие. Люди не верят, что они получат 95% стоимости ремонта. Ведь государство их слишком часто обманывало. Второе - это недоверие к муниципалитету, к тем людям, которые приходят и призывают их к созданию ТСЖ. Исторически россияне не любят власть. Критика власти - это маленькая национальная особенность, какая бы ни была эта власть, если власть совсем силовая, критикуем на кухне, если это разгульные 90-е, то это критикуем везде, если более менее устоявшиеся 2000-е, то критикуем между собой.

Львиная доля россиян не привыкла сама формировать свою жизнь, мы привыкли, что сверху есть кто-то умный, нас этому 70 лет учили. Сейчас ситуация другая, каждый, кто хочет заработать деньги, он их зарабатывает. В наше время уже нельзя стать Абрамовичем или Потаниным, потому что эти люди свои миллионы и миллиарды получили в лихие 1990-е. Но малым предпринимателем сейчас может стать каждый. Когда человек станет получать не получку, а заработанную плату, его психология изменится. Он уже будет думать и о своем бюджете и о состоянии своего дома.

- Администрация Пскова сейчас ежеквартально составляет рейтинг управляющих компаний города. Что вы думаете об этой мере?

- С моей точки зрения, это очень эффективная мера. Но после того, как этот рейтинг будет проведен, должно быть второе действие. Домам, управляемым компанией с наименьшим рейтингом, муниципалитет должен все-таки предложить муниципальную альтернативу как временное явление. Потом другая частная организация из верхней части рейтинга должна предложить собственникам свои услуги.  

- Недавно жители Псковского района ездили в Остров знакомиться с опытом создания ТСЖ и проведения капитального ремонта в этих домах. Почему опыт Островского района является показательным?

- Во-первых, администрация района очень активно озаботилась проблемой состояния жилого фонда и исполнения Жилищного кодекса. Во-вторых, потому что мы просто начали раньше всех. Мы поняли, что ставки платы за обслуживание и ремонт, которая была установлена в Острове, значительно ниже, чем в Пскове. Резко повышать платежи для проведения капитального ремонта домов нереально. В муниципальном бюджете на это денег нет.  Альтернативой был только Фонд, именно поэтому началась эта работа.  

Мы говорим о ТСЖ, но это только одно условие получения средств из фонда, а ведь их несколько. Это и количество частных организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, количество многоквартирных домов, в которых сделана инвентаризация земельных участков и определен земельный участок как часть общей собственности здания, количество управляющих частных организаций, и отсутствие перекрестного субсидирования.  Когда появились первые деньги, первые отремонтированные дома, пошли люди: мы тоже хотим. Новых ТСЖ в Острове создается много, такая же ситуация и в Порхове, но просто там позже начали.

- Что же будет дальше, лет через 20?

- Через 20 лет собственник будет платить за все, в том числе за капитальный ремонт, если он потребуется. Но так живет весь мир. Другое дело, что страны бывшего Союза и наши западные соседи сначала отремонтировали, а только потом передали жилье гражданам. У нас получилось наоборот, но 2009 г. очень сильно отличается от смутных 90-х, поэтому лед и тронулся.

- 24 декабря Псковское областное Собрание депутатов рассмотрело законодательную инициативу коммунистов об отмене монетизации льгот за услуги ЖКХ. Ухудшит ли закон положение граждан?

- Несмотря на то, что я голосовал за монетизацию, могу сказать, что закон ухудшит финансовое положение  ресурсоснабжающих и управляющих организаций на какой-то период. Положение граждан он не ухудшит однозначно, потому что денежная компенсация будет производиться в тех же объемах, в каких предоставляются  льготы в неденежной форме.

Другое дело, как сработает исполнительная власть на рубеже 2010 – 2011 годов. Сейчас  рост тарифов на коммунальные услуги в 2010 года по отношению с 2009 год не сопоставим с официальной инфляцией, он выше практически в два раза. Нам говорят об инфляции 13%, но,  приходя в магазин, мы видим 30 – 35%.

В январе - феврале, увидев новые квитанции, мы поймем, что эти самые коммунальные услуги выросли на 25 – 30% в зависимости от муниципалитета, причем услуги за обслуживание, то есть доходы управляющей организации, если где и выросли, то максимум на 10% - меньше уровня официальной инфляции. Газ и электроэнергия подорожали,  соответственно тепло и вода не могут не подорожать. Коммунальные услуги вырастут очень значительно. Сейчас это будет учтено на 2010 год. Другой вопрос, как это будет учтено исполнительной властью и органами соцзащиты в конце 2010 года на 2011 и последующие годы. Наше депутатская обязанность – проследить, как это будет сделано и насколько справедливо для граждан.

В начале года ресурсоснабжающие и управляющие организации будут недополучать деньги. Раньше, условно говоря, человек получал квитанцию на 1000 рублей и имел на 1000 льгот. После «монетизации» льготы  в 1000 рублей он получит наличными в январе, а может быть даже, в декабре. Эти деньги будут восприняты как «манна», упавшая с неба и будут просто истрачены на повседневные нужды. Но в феврале появится квитанция за январь на 2000 рублей. И платить то за нее надо будет 2000 рублей. К сожалению, информация об этих изменениях  до граждан  доведена очень плохо.

Массовая  информационная кампания в СМИ должна была идти с начала 2009 года. Большинство граждан не понимает, что такое монетизация. То есть в начале следующего года монетизация ударит по ресурсоснабжающими организациям. Но с другой стороны, почему я голосовал «за». Льготы в неденежной форме - это зло, это неправильно. В рыночном государстве все должно иметь выражение в купюрах, деньгах. Оттягивать этот момент на 2 – 3 месяца, как предлагал депутат Рогов, абсурдно, тем более, это все равно нужно сделать в следующем  году. Более того, фонд нам говорит, что это должно быть сделано до 1 января, иначе мы не сможем претендовать на эти деньги. Люди заслужили льготы, это никто не оспаривает. Но человек должен получить деньги и сам решить, на что их израсходовать.

- В Пскове в многоквартирных домах за лифт платят все собственники, в том числе те которые живут на первых и вторых этажах, то есть, лифтом не пользуются. Справедлива ли такая ситуация?

- Жилищный кодекс говорит, что справедливо. Люди платят за содержание общего имущества дома. Каждый собственник, даже если он живет на первом этаже, имеет долю в общем имуществе дома, в который входит и лифт. Он должен за это платить. Другое дело – должен ли он платить за электроэнергию, который расходует этот лифт? За это собственник платить не должен, поскольку им не пользуется.

- Какие законы были приняты областным Собранием на тему ЖКХ?

- Законов в принципе не было. Практически все ЖКХ регулируется федеральными законами, либо муниципальными актами.  Областные законодательные органы практически на это не могут оказать влияние. Региональный парламент принимает бюджет, который может и должен дать органам местного самоуправления финансовые возможности для решения проблем ЖКХ.  

- Что посоветуете гражданам?

- Установка приборов учета остается актуальным вопросом, все равно электроэнергию холодную и горячую воду надо считать. Надо быть активнее и взаимодействовать с управляющей организацией, заставлять её устранять все утечки, которых много в наших подвалах, заставлять их поддерживать двери и окна в подъездах в нормальном состоянии,  чтобы потери энергоресурсов были минимальными. Самим заклеивать окна. Иногда люди жалуются, что у них в квартире холодно, аж 19 градусов, а у самих окна не заклеены. Приходим на проверку, а возле окна занавески колышатся. По документам, температура а внутри комнаты не должна быть ниже 18 градусов при условии утепления окон и дверей гражданами.

- Есть планы по организации работы УК в других районах области? 

- Глава Дновского района приглашал подумать над созданием компании. На следующий год,  наверное, можно будет об этом подумать. Там небольшой объем многоквартирных домов, но они достаточно компактно расположены, в отличие от того же Порховского района, где многоквартирные дома разбросаны по всему району, в том числе и в деревнях. Нельзя останавливаться на достигнутом. В наше время каждый должен стать ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ, т.е. быть заинтересованным в нашем будущем!

Беседовал Денис Бахтин

 

 
опрос
Пскову выделят 500 млн рублей из федерального бюджета на ремонт фасадов домов. Как потратить эти деньги?
В опросе приняло участие 389 человек
Лента новостей
30
Ваш браузер использует блокировщик рекламы.
Он мешает корректной работе сайта.
Для того, чтобы этого избежать добавьте наш сайт в белый список. Как это сделать.