Квартирные вопросы: 

6 ответов от юристов по недвижимости

Эксперты:

Специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, директор агентства недвижимости «Pro Estate»

Артем СОЛОДКОВ

Эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости»)

Виталий КОЗЫРЕВ

1. Как правильно продать квартиру, в которой есть доля ребенка, полученная через маткапитал?

Отвечает специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, директор агентства недвижимости «Pro Estate» Артем Солодков.

Продажа объекта с детскими долями таит в себе много нюансов, не зная которые, можно допустить серьезные ошибки в оформлении документов.

Выделить долю ребенку в квартире, купленной на средства маткапитала, можно или сразу, или после погашения ипотеки, если такая имеется в сделке. Оформление собственности возможно по нескольким сценариям.

Если недвижимость целиком покупается на маткапитал — в этом случае выделяются равные доли на всех членов семьи.

Если маткапитал покрывает только часть расходов — выделяются доли в объеме пропорциональном сумме, между общей стоимостью жилья и ценой доли маткапитала.

Пример. Семья из 4 человек (мама, папа и двое детей) получила маткапитал в 400 тысяч рублей. Доля каждого - 100 тысяч. Они покупают объект за 1 миллион. Доля детей в объекте будет высчитана из расчета этих 100 тысяч, то есть у каждого будет 1/10.

Такие сделки оформляются только через нотариуса. Если родители не в браке, то сделка может проходить без нотариуса.

Если в сделке была использована ипотека, доли выделяются через нотариуса обычно после ее погашения в соответствии с обязательством, которое составляется также у нотариуса перед самой сделкой, где покупатель (мама или папа) указывают будущие доли в приобретаемом жилье.

Продажа такой недвижимости проходит только с разрешения органов опеки. Тут тоже 2 варианта.

Если взамен старого жилья покупается новое, тогда в органы опеки по месту прописки детей подается заявление, где указаны данные старого и нового жилья, при этом в новом жилье на ребенка должна приобретаться площадь доли, не меньше той, которой он уже обладает. Например, в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м у ребенка 1/4, это 8 кв. м. При покупке новой квартиры у него должна остаться площадь не менее 8 кв. м, а вот доля может быть уменьшена (купили двухкомнатную квартиру площадью 64 кв. м, право ребенка на 8 кв. м сохранилась, но это уже 1/8 доли).

Если квартира с детской долей продается без последующей покупки недвижимости, тогда с разрешения органов опеки деньги могут быть заблокированы на детском счету до достижения ребенком 18-летия. При необходимости потратить их на покупку недвижимости до совершеннолетия ребенка необходимо будет разрешение органов опеки.

Например, родители продали квартиру, где у ребенка была 1/4, квартира стоила 1 млн, соответственно 250 тысяч замораживаются на детском счете. Но родители вправе, допустим, через два года приобрести новое жилье с сохранением предыдущей площади, разблокировав детский счет после соответствующего заявления в органы опеки.

2. Можно ли продать квартиру, если ипотека за нее еще не погашена?

Отвечает специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, директор агентства недвижимости «Pro Estate» Артем Солодков.

Здесь закон предусматривает 2 сценария.

Во-первых, можно продать квартиру «из ипотеки в ипотеку». Это делается в рамках одного банка. Не важно, какая сумма еще осталась непогашенной и на какую рассчитан новый заем. Сроки такой сделки зависят от банка, но в целом это выглядит как обычная ипотека, только по итогу регистрации деньги не целиком уходят бывшему собственнику, а идут частично на погашение старой ипотеки, оставшаяся сумма достается прежнему собственнику.

Второй вариант более рискованный — покупатель должен закрыть за свой счет ипотеку старого собственника и ждать, пока снимут обременение банка. Срок может доходить до 1 месяца. Однозначных гарантий при таком варианте никто дать не рискнет, но и цена, как правило, в таких сделках ниже рыночной.

Наиболее безопасно совершать такую сделку через Сбер с использованием сервиса безопасных расчетов и электронной регистрации. Это удобная практика для клиентов этого банка, мы её советуем своим клиентам.

Выглядеть это будет так. Объект, предположим, стоит 2 млн рублей, в ипотеке еще ровно половина. Стороны приходят в банк, вместе вносят на закрытие остатка по кредиту 1 млн, еще 1 млн закладывают на спецсчет. Деньги с него получит бывший собственник только после регистрации объекта в собственности нового владельца. Заявление на регистрацию подается через банк, и там отслеживается этот процесс, что придает ему большую скорость. В нашей практике такая сделка проходила за 3 дня.

3. Какие документы обязательно нужно увидеть перед покупкой жилья на вторичном рынке?

Отвечает специалист по юридическим вопросам в сфере недвижимости, директор агентства недвижимости «Pro Estate» Артем Солодков.

  • Паспорт собственника. Проверить его действительность можно в интернете на сайте МВД.
  • Если в сделке участвует доверенное лицо, то проверяем еще и доверенность на отзыв и актуальность, для этого также есть открытая база в интернете.
  • Во всех документах важно проверять правильно ли заполнены паспортные данные, адрес объекта и его характеристики.
  • Правоустанавливающий документ: договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию — словом, документ, на основании которого принадлежит объект.
  • Правоподтверждающий документ: ранее это было красивое свидетельство на гербовом бланке, сейчас его сменила простая выписка Росреестра на листе А4. В ней указаны данные об объекте, на основании чего он принадлежит, кто собственник, наличие ограничений и обременений.
  • Перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРН, в которой можно сверить все данные и проверить наличие ограничений и обременений (аресты, ипотека и т.д). Сделать это можно на сайте Госуслуг.
  • Если есть собственники-дети, в процессе подготовки документов родители должны получить разрешение опеки на такую сделку. Смотрим, есть ли такой документ.
  • Следует проверить необходимость согласия на продажу от супруга, если сделка по покупке была совершена в период брака (даже если сейчас супруги в разводе).
  • Проверить наличие прописанных, взяв архивную справку.
  • Выяснить наличие задолженностей, особое внимание обратив на взносы за капремонт, так как они переходят на нового собственника, тогда как другие долги за слуги ЖКХ сохраняются за старым).
  • Особе внимание уделяется сделкам с приватизированными объектами, так как, если человек не был участником приватизации, но в квартире живет, он имеет право проживания, пока сам не выпишется. Сложности могут возникать с прописанными детьми, поэтому их лучше выписывать до сделки.
  • Для большей уверенности можно проверить собственника по базе судебных приставов на наличие долгов, которые могут повлиять на ход регистрации. Также на наличие дел по банкротству проверяем собственника на сайте суда по прописке.
  • Если собственник пожилой, иногда не помешает взять справку из психоневрологического диспансера, чтобы убедиться, что он не стоит на учете и является дееспособным.

4. Что такое эскроу-счета и как происходит теперь покупка квартиры на этапе строительства?

Отвечает эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

С 1 июля 2019 года все новые проекты на первичном рынке жилья реализуются с использованием эскроу-счетов. Это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Только там покупатель кладет купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае же с новостройками роль «ячейки» выполняет специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с застройщиком). Средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на одну квартиру из этого дома. То есть застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении этих условий.

Так что это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент.

Схема совершения сделки с использованием эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях.

Во-первых, средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут, так как сама стройка происходит не на деньги дольщиков.

Во-вторых, использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно в полном объеме.

5. Как вернуть 13% от стоимости жилья и сколько всего можно получить?

Отвечает эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

Имущественный налоговый вычет — это сумма, которую можно вычесть из налогооблагаемых доходов. Тогда НДФЛ, те самые удерживаемые с зарплаты 13%, придется платить не со всего заработка, а только с разницы между доходом и вычетом. А если налог уже уплачен, то можно его вернуть из бюджета. Так государство частично компенсирует расходы граждан на приобретение жилья.

Имущественный вычет можно использовать, только если вы получаете официальную зарплату и платите налог на доходы по ставке 13%. Возврату подлежит фактически уплаченный или начисленный налог на доходы.

Если собственник квартиры не работает или платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Согласно п. 11 ст. 220 Налогового кодекса РФ, имущественный вычет при покупке жилья каждому человеку дают 1 раз с учетом лимита — 2 млн рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тысяч рублей. Еще есть вычет по процентам за ипотеку, но для него отдельный лимит — 3 млн рублей (п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату: если квартира стоит 1,5 млн рублей, то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн рублей — можно вернуть 13%, то есть 195 тысяч рублей уплаченного НДФЛ. При стоимости квартиры в 2 млн рублей можно вернуть 260 тысяч рублей налога. Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

6. Как не нарушить закон, покупая квартиру по военной ипотеке с использованием маткапитала?

Отвечает эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

Основанием для возможности оформить военную ипотеку является факт того, что гражданин проходит контрактную службу в военных силах РФ. В этом случае существует возможность оформления ипотеки на льготных условиях.

Использование маткапитала происходит на стандартных основаниях, как и у любого другого родителя.

Для этого необходимо остановить выбор на том банке, который предлагает возможность предоставления ипотеки для военнослужащих и с использованием материнского капитала. Существует два варианта использования военной ипотеки с использованием маткапитала:

  • Погашение уже существующего ипотечного кредита: ребёнок может быть любого возраста для того, чтобы родитель имел право произвести оплату маткапиталом;
  • Погашение маткапиталом первого взноса по ипотеке: ребёнок должен быть старше 3 лет.

Для того, чтобы использовать материнский капитал для погашения ипотеки, необходимо собрать актуальный пакет документов. Далее необходимо подать заявление в Пенсионный фонд, где должна быть указана сумма перечисления в счет погашения ипотеки.

Материнский капитал можно использовать для проведения сделки частично, не расходуя всю сумму. После подачи заявления сотрудник Пенсионного фонда предоставляет заявителю бумагу о принятии заявления на рассмотрение.

Срок рассмотрения заявления составляет до 1 календарного месяца. После того, как Пенсионный фонд положительно рассмотрел заявление, необходимо уведомить соответствующий банк о желании погасить часть ипотеки посредством маткапитала. Также необходимо уведомить об этом и Росвоенипотеку, которая выполняет переводы денежных средств со счёта военнослужащего в пользу ипотечного договора.