Научим недвижимость генерировать в доход!

Коммерческая недвижимость от жилой отличается как стоимостью и целями использования, так  и законодательством, которое  регулирует отношения, направленные на ее приобретение и эксплуатацию. Владельцы, покупатели, арендаторы и арендодатели коммерческой недвижимости должны обладать информацией о сделках в этой дорогостоящей отрасли. Итак, что нужно знать при приобретении коммерческой недвижимости в собственность и в аренду? Перед вами советы опытных специалистов.

При покупке коммерческой недвижимости:

1. Даже если объект  некапитального строительства был переведен в объект капитального строительства,  покупать его  рискованно.

В случае  приобретения такого объекта в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество. Неоднократно суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальный.

Каковы же риски? Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, пусть даже в долгосрочной, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта недвижимости.

При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета.

2. Права третьих лиц  на имущество по ранее заключенным договорам.

По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.

Судебные споры по таким вопросам тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого объекта, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами.

Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

3. Обременения со стороны третьих лиц, например, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов.

Коммерческую недвижимость часто покупают в кредит, и соответственно она становится залоговым обеспечением под такие кредиты. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.

Мошенники скрывают информацию о залогах. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной.

4. Риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам.

Часто нежилые помещения начинают быстро продаваться тогда, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью строительства новых дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые якобы необходимы вместо обветшалого коммерческого фонда.

Собственники такого нежилого фонда узнают о планах местных властей, продают коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, а новые собственники принимают риски изъятие приобретенного имущества, порой за значительно меньшую компенсацию.

5. Сложность в переоформлении документов на инженерные системы и коммуникации.

Такое простое действие как переоформление коммуникаций и счетов по оплате на нового собственника часто приводит к значительным финансовым затратам. Иногда предыдущий собственник отказывает в содействии или выясняется, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, тогда переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Итогом может стать ограничение в пользовании коммуникациями.

Нужно понимать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг. Часто покупатели не задумываются об этом. Случается так, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы.

При аренде коммерческой недвижимости:

1. Отношения по аренде почти всегда  нестабильны.

Никогда арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению продлен на новый срок на устраивающих обе стороны условиях. Иногда собственник и сам не знает, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще или на определенных с арендатором условиях в частности. Важнейшим условием стабильности для обоих в этом случае является правильно и юридически грамотно составленный договор.

2. Сюрпризы с эксплуатационными компаниями и обслуживанием.

Об этом меньше всего задумываются как арендаторы, так и покупатели коммерческой недвижимости, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении.

Новому собственнику или арендатору могут навязать абсолютно ненужные услуги или установить по ним слишком высокий размер стоимости. Например, заставят платить огромные деньги за охрану и выставят счета на оплату тех мест общего пользования, которыми никто никогда и не пользуется. Также нередко арендаторов обязывают оплачивать расходы по текущему и капитальному ремонту, которые либо не проводятся, либо проводятся, но неинтересны арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

Для обеспечения собственного спокойствия и безопасности сделки как купли-продажи, так и аренды, необходимо обращаться к специалистам. Предоставьте им ваши заботы и трудности. Только квалифицированный специалист сможет полностью проверить «чистоту» проводимой сделки: осуществить анализ документов, установить законность собственности,  выяснить все интересующие вопросы, касающиеся систем и коммуникаций (а также стоимости предоставления услуг),  помочь юридически грамотно провести сделку.

По всем вопросам покупки и аренды коммерческой недвижимости обращайтесь в офис агентства «Авентин-Псков. Центр недвижимости», который находится по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., 19, звоните по телефону: 8 (8112) 66-23-98, или присылайте письма на официальный сайт: www.aventin-pskov.ru.