Виталий Козырев: Число преступлений с недвижимостью растет

Количество преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, выросло на 18% за последние пять лет. Об этом говорится в исследовании Финансового университета при правительстве РФ.

Аналитики отмечают, что число таких преступлений, совершенных в крупном и особо крупном размере, возросло в период с 2015 по 2019 год на 28%, а за первое полугодие 2020 года количество преступлений этой категории уже составило 62% от прошлогоднего показателя.

Критичным является и тот факт, что при стабильном росте количества преступлений, совершаемых в сфере оборота недвижимости, раскрываемость таких дел также заметно снижается из года в год. Это также показал анализ судебной практики, проведенной в рамках исследования. По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.

О причинах роста преступлений в сфере недвижимости и как обезопасить себя от мошенничества Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

- С чем связан рост мошенничества с недвижимостью?

- Недвижимость сама по себе представляет собой серьезный крупный актив. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций. Сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.

Раньше продавцы реже выставляли недвижимость в рекламу самостоятельно, чаще прибегали к услугам посредников. Сейчас же собственники недвижимости знают все действующие агрегаторы по продаже недвижимости, и не редко сами размещают объекты в продажу, указывая в объявлениях – «собственник». Люди опрометчиво берутся за организацию сделки самостоятельно либо доверяются посредникам, которые обещают помощь, а в итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности.

Подавляющее большинство преступлений с недвижимостью совершается при сделках, заключенных между продавцом и покупателем в простой письменной форме, что называется «на коленке», без привлечения юристов – в виде договора, за составление и содержание которого никто не несет ответственности, кроме самих участников сделки. Мошенники, нередко злоупотребляя доверием, пользуются правовой неграмотностью населения, когда в договор включаются пункты, суть которых граждане не понимают. Что впоследствии нередко приводит к хищению имущества. Договоры в прямой письменной форме – лидеры и при оспаривании сделок с недвижимостью в судах.

- Как выявить признаки мошенничества?

- Один из факторов, который должен насторожить, – низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Довольно распространенной махинацией считается просьба продавца о снижении стоимости жилья по договору с целью сокращения налогооблагаемой базы. После подписания соглашения и внесения покупателем полной оплаты продавец изменяет решение о продаже и возвращает жертве лишь ту сумму, которая указана в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.

Зачастую продавцы недвижимости предлагают заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения впоследствии может быть расторгнут.

Еще один признак – у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, лучше отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости. Обычно такая схема используется при продаже квартир, принадлежащих лицам группы повышенного риска: одиноким пенсионерам, лицам с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Ситуация усугубляется, если квартира для продавца – единственное жилье, сделка является кабальной или собственника принудили подписать документы.

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но от его имени по доверенности происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.

Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продать квартиру, заложенную при оформлении им кредита. С одной стороны, проверить, существует ли займ с участием жилплощади, легко – достаточно запросить выписку из ЕГРН. С другой – возможно заключение сделки с уже наложенным, но еще неизвестным регистратору обременением. Такой сложный случай решается исключительно через суд, причем исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.

Набирающая в последние годы мошенническая схема – продажа недвижимости банкротом. Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведется исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернется прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причем, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трех лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

Ситуация в последние годы усложнилась и из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они ускорили гражданский оборот и упростили процедуры сделок в сфере недвижимости, что было особенно заметно в пандемию. С другой стороны, цифровизация открыла мошенникам новые «возможности», повысились риски использования электронной цифровой подписи (ЭЦП) в преступных схемах.

Сейчас, например, электронная регистрация прав на недвижимость возможна при регистрации ипотечных сделок в банке, при заключении договоров долевого участия (ДДУ) с использованием электронной цифровой подписи.

В данном случае опасность кроется в самом получении электронной подписи. Есть разные способы подделать электронную подпись: взломать личный кабинет пользователя на сайте госуслуг, оформить подпись по подложным документам и так далее. Зафиксированы реальные случаи мошенничеств такого рода, правда, их число пока нельзя назвать значительным. Иногда владельцы квартиры лишь постфактум узнают о реализации своей собственности.

Изменил ситуацию с недобросовестным использованием электронной подписи в сделках с недвижимостью принятый в прошлом году закон, который не позволяет совершать сделки с электронной подписью без письменного согласия собственника.

Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью. Если же такого заявления нет, то государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна.

Дополнительно можно подать заявление в Росреестр о том, что сделки с имуществом собственника могут производиться только при его личном участии.

- Как защитить себя от мошенничества в сделках с недвижимостью?

- Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, советую перед покупкой проводить полную проверку как объекта недвижимости, так и его продавца. Для этого лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью. Конечно, провести сделку можно, и не привлекая юристов по недвижимости, но все риски по такой сделке стороны будут нести сами. Можно предположить, что многие сделки однотипны (например, купля-продажа земельного участка), но не стоит забывать и о том, что у земельных участков могут быть определенные обременения, которые впоследствии не позволят осуществить на нем строительство, или же выявится некий другой собственник, который может заявить о своих правах на земельный участок и опротестовать сделку. 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью позволяет покупателю и продавцу не только экономить время по подготовке документов, но и провести проверку подлинности документов, действительность прав собственников объекта, выработать оптимальную схему сделки, подготовить необходимый вариант договора, определить порядок и форму расчетов, выявить возможные скрытые риски как объекта недвижимости, так и самой сделки.

Важно следовать простым правилам на протяжении всего периода оформления сделки:

- не принимать быстрых решений даже при предложении выгодных условий;

- узнать как можно больше о человеке, с которым планируете заключить сделку;

- внимательно изучать документы перед их подписанием;

- вносить свои требования в договор при возникновении такой необходимости;

- иметь при себе все копии подписанных бумаг;

- не оставлять паспорт постороннему лицу и всегда присутствовать при подписании любых документов;

- проводить переговоры при участии свидетелей.

Кроме того, для обретения уверенности в «чистоте» сделки, помимо привлечения профессионалов, покупателю жилья полезно получить:

- выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, чтобы проверить кто реальный владелец, узнать историю перехода прав, уточнить наличие залога недвижимости и других обременений, а также ограничений в его использовании;

- документы об установлении права на собственность (договор приватизации, купли-продажи, дарения и др.);

- выписку из домовой книги (лицевого счета), чтобы проверить, кто прописан в квартире;

- справку об отсутствии задолженностей за содержание жилья;

- копии паспортов всех собственников;

- кадастровую и техническую документацию на объект недвижимости;

- разрешение органов попечительства при регистрации в квартире детей;

- нотариально заверенное согласие супруга продавца, если имущество приобреталось в браке;

- справки о том, что владелец недвижимости не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансере;

- справку от ФССП об отсутствии у продавца штрафов и долгов.

- Кто дает гарантию безопасности сделки?

- Многофункциональный центр недвижимости («МФЦ недвижимости») – единственный на сегодняшний день в Пскове, кто дает гарантию безопасности сделки с недвижимостью. Мы уделяем особое внимание безопасности сделок с недвижимостью, потому что понимаем – чаще всего, покупая жилье, люди отдают все свои сбережения, потеря которых настоящая трагедия. У нас работают высококвалифицированные специалисты, имеющие достаточно большой, продолжительный опыт работы с недвижимостью. Мы проводим комплексную проверку продавца и объекта недвижимости, чтобы снизить вероятность каких-либо проблем при оформлении сделки. Сам процесс оформления недвижимости проходит строго по разработанным регламентам безопасных расчетов. А после оформления сделки, если возникнут какие-то спорные ситуации, мы бесплатно для клиента защищаем его интересы.

- Какие выводы можно сделать?

- Как мы видим – мошенничество на рынке недвижимости растет. Проведение сделок с недвижимостью требует не только знания очередности действий, но и четкого понимания вопроса подготовки и составления документации для той или иной сделки. Самостоятельная покупка или продажа недвижимости – большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег. Поэтому вывод можно сделать только один: обращайтесь к профессионалам – выбирайте гарантию защиты сделки с недвижимостью.