Юрист объяснил, как узнать секреты квартиры перед покупкой

Перед покупкой объекта недвижимости следует проверить как приобретаемую квартиру, так и ее продавцов. Если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, то финансовый управляющий может оспорить сделку и квартиру придется отдать, сказал заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Альфа», преподаватель Финансового университета при правительстве РФ Кирилл Данилов.

Чтобы проверить информацию, нужно зайти на сайт наш.дом.рф и найти застройщика. В системе вы сможете найти:

- проектную декларацию;

- градостроительный план участка;

- извещение о начале строительства;

- разрешение на строительство;

- заключение экспертизы проектной документации;

- подтверждение наличия прав застройщика на земельный участок;

- проект договора участия в долевом строительстве;

- текущие фотографии возводимых объектов.

Не лишним, по мнению специалиста, также будет проверить и информацию о застройщике-юридическом лице.

Так, сведения о госрегистрации застройщика можно найти на сайте ФНС (www.egrul.nalog.ru). Также на этом сайте можно узнать, не принято ли решение о предстоящей ликвидации застройщика.

Если юрлицо-застройщик в действительности существует, и его не собираются ликвидировать, то нужно проверить базу данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip) и картотеку судебных дел (http://www.arbitr.ru, https://sudrf.ru)

В отношении продавцов «вторички» — правила те же: максимум внимания к судебным историям, в том числе, к наличию судимости и задолженностей по возбужденным исполнительным производствам. Эту информацию надо проверять на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Если долги значительные, то стоит задуматься о целесообразности заключения сделки с таким человеком. Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. «Нередки случаи, когда, имея долги перед кредиторами, люди продают свои квартиры, а деньги прячут. В такой ситуации кредитор сможет оспорить сделку по продаже квартиры в процедуре банкротства продавца», — сказал адвокат.

Не стоит игнорировать и прямой запрос информации от продавца. В отношении приобретаемой квартиры у него необходимо запросить следующие документы:

- документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН содержит информацию о том, кому квартира принадлежит на дату получения выписки;

- выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу квартиры. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы посторонние лица;

- действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или кадастровый паспорт на квартиру, выданный органами БТИ. Эти документы позволят проверить, не проводились ли в квартире незаконные перепланировки. Стоимость получения документов для продавца небольшая - обычно около 1 500 рублей», — указал юрист.

- выписка из финансово-лицевого счета по квартире или иной документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

В отношении самого продавца нужно запросить следующее:

- паспорт — его можно проверить на сайте МВД;

- документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);

- свидетельство о браке/расторжении брака, а также брачный договор или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял;

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры;

- паспорта и справки ПНД/НД или водительские права по зарегистрированным в квартире лицам;

- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).

«Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, то доверенность от физического лица должна быть оформлена нотариусом. Доверенность следует проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты», — отметил Кирилл Данилов.