Своим домом управляем сами: как выбрать форму управления жилищем

Качество и стоимость услуг ЖКХ - одна из самых важных и больных проблем. Но мало кто задумывается, что текущие трубы и грязные подъезды - это отчасти и наша вина. Потому что мы не пользуемся теми возможностями, которые предоставил нам новый Жилищный кодекс, а именно - взять управление домом в свои руки и стать полновластным ответственным собственником.

Новый Жилищный кодекс сделал нас хозяевами своего жилья. Теперь мы решаем, кому управлять нашим многоквартирным домом. Есть три варианта на выбор: 1) самостоятельно, единолично заключать договоры на обслуживание своей квартиры или дома 2) создать ТСЖ - товарищество собственников жилья, 3) нанять управляющую компанию. Еще одно наше право - в любой момент поменять форму управления жильем, или сменить управляющую компанию (или руководство ТСЖ), если она работает плохо.

В чем выгода

Итак, каждый собственник жилья в многоквартирном доме получил право участвовать в управлении домом. Все управленческие решения принимаются на общих собраниях жильцов. Участвуя в управлении домом, вы можете повлиять на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг. Если мы оплачиваем труд дворника, то вправе требовать, чтобы двор был чистым. Если платим за освещение на лестничной клетке, то должны быть лампочки на площадке. Если мы платим за капремонт, то крыша не должна протекать. 

Но если мы решили не вмешиваться и отдать свой дом в чужие руки, то жаловаться на грязный двор или пьяного сантехника бесполезно. 

Как принимаются решения

Решение создать ТСЖ или пригласить управляющую компанию принимается на общем собрании собственников квартир. Кстати, такие собрания должны проводиться ежегодно. Созвать собрание можно в любое время, но чтобы оно считалось законным, в нем должны участвовать в нем не менее половины собственников жилья. Также необходимо заранее объявить повестку дня, все вопросы, которые вы хотите обсудить. В противном случае решения собрания признают недействительными. Решение собрания должно быть оформлено письменно протоколом.

Общее собрание решает, какой способ управления избрать. Если в вашем районе есть примеры успешных управляющих компаний или товариществ собственников жилья - пригласите на собрание жителей таких домов. Если вы хотите создать свое собственное ТСЖ, соседи могут оказать вам неоценимую помощь. К примеру, помочь написать устав или рассказать, как зарегистрировать ваше товарищество. 

Помните, что у каждого способа управления есть свои плюсы и минусы. «Подводные камни» есть у каждого из них. Их лучше знать заранее, чтобы примерить теорию на собственную практику.

Управляем сами

Самостоятельное управление удобно для частных или небольших домов. Когда в доме 4-10 квартир, то собраться вместе за чашкой чая и обсудить проблемы содержания дома несложно. Часть договоров каждый сможет заключить самостоятельно. В тех же случаях, когда предстоят серьезные траты и необходимо «скинуться» (ремонт крыши или замена стояков), можно выбрать ответственного из числа жителей дома, который и будет контролировать ход дела.

Основной минус такого способа управления в том, что сложно накопить резервный фонд. Так что, оплатить дорогостоящий капитальный ремонт может стать проблемой.

Доверяем управляющей компании

Когда в вашем доме не одна сотня квартир, и вы слабо представляете, кто живет в соседнем подъезде, договориться по каким-то вопросам крайне сложно. Даже созыв собрания собственников отнимает массу времени и нервов. В этом случае удобнее нанять управляющую компанию. Вы как бы перекладываете ответственность «на чужие плечи». Но за это придется платить.

Главный минус этой формы управления - работу управляющей компанией надо жестко контролировать. Для УК ваши платежи - это в первую очередь деньги, и только потом - оплата услуг. Поэтому высокое качество и приемлемую цену ЖКУ вы сможете получить только при строгом контроле работы людей, которым вы доверили обслуживание дома. 

Важно помнить, что у нас есть право выбрать управляющую компанию. Необязательно иметь дело с ближайшим домоуправлением или насоветованной чиновниками УК. Поинтересуйтесь качеством работы разных управляющих компаний в городе или районе. В идеале, управляющие компании должны конкурировать между собой за ваш дом. Но на практике конкуренция встречается редко. Все-таки, попробуйте найти эффективную УК - которую хвалят клиенты - и пригласить ее на обслуживание вашего дома. 

И не подписывайте договор, не прочитав - это главный документ, который прописывает, как начисляются платежи, какие услуги вы будете получать, как вы можете контролировать работу менеджеров и т.д. 

Создаем ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) позволяет вам непосредственно участвовать в управлении домом. А значит, и контролировать качество и стоимость услуг. ТСЖ требует личного участия и временных затрат, поэтому главное препятствие здесь - отсутствие энтузиастов, лидера, который мог бы стать председателем ТСЖ.

Основным преимуществом ТСЖ является прозрачность расходов на содержание дома. Вы сами определяете смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд. Вы можете нанять профессионального управляющего. Возможно, в числе ваших соседей есть строители и бухгалтеры. В этом случае вы можете сделать часть работы сами и также сами просчитать затраты. 

Минусы ТСЖ - только отсутствие согласия между жителями дома. Как и управляющая компания, ТСЖ может управлять несколькими домами. Поэтому говорить, что управляющая компания располагает большими финансовыми возможностями, чем ТСЖ, некорректно. 

Решение о создании товарищества принимается большинством голосов собственников. Затем надо разработать и принять Устав ТСЖ - его можно списать у соседей, кто уже создал товарищество. Когда будет готов Устав - ТСЖ надо будет зарегистрировать в регистрационной палате (там же лучше уточнить список документов, которые необходимо собрать). Зарегистрированное ТСЖ сможет заключать договоры с поставщиками тепла, воды, газа, нанимать сантехников, уборщиков и дворников, планировать ремонты.

Капремонт с помощью государства

Поскольку жилой фонд, переданный государством в собственность гражданам, по большей части нуждается в капитальном ремонте, у нас в стране был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. Его цель - помочь новым собственникам квартир привести свои дома в порядок. Через Фонд государство оплачивает 95% стоимости капремонта (в будущем доля государственных вложений будет меньше).

Чтобы сделать капремонт и привлечь средства Фонда содействия реформированию ЖКХ нужно: 

1) объединиться в ТСЖ или выбрать управляющую компанию; 

2) согласиться софинансировать предстоящий ремонт в размере 5% от общей стоимости; 

3) на общем собрании принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов;

4) отправить заявку в муниципалитет;

5) проконтролировать включение дома в программу.

Подробнее о том, как попасть в программу Фонда можно прочитать на официальном сайте Псковской области - www.pskov.ru - в разделе «ЖКХ».

ГУ «Институт регионального развития»