«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: патовая ситуация на рынке недвижимости
Сфера строительства переживает сейчас не самые лучшие времена. Покупательская способность людей, с учетом роста тарифов и темпов инфляции, стремительно падает. Застройщики при этом оказываются в патовой ситуации – для продолжения строительства нужны деньги, а их они могут получить только с большими процентами. При задержке сдачи объектов нужно выплачивать дольщикам пени. О том, какой выход из данной ситуации видит руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак, он рассказал в эфире программы «Квадратные метры» на радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
- Олег Михайлович, скажите, что сегодня происходит на рынке недвижимости, какие изменения, какие перспективы?
- Рынок очень подвижен. Строительная отрасль очень чувствительна к различным изменениям в экономике: и на ключевую ставку реагирует, и на прочие факторы. Сегодня мы с вами наблюдаем такую ситуацию: даже крупнейшие застройщики нашей страны, которые застраивают чуть ли не целые города, уже на такой уровень вышли, обращаются за помощью к государству, мотивируя это тем, что у них большая ответственность перед дольщиками, а достроить те объекты, которые они уже начали, те масштабные для нашего города мегапроекты, они сами уже не в состоянии.
- Наверное, многие видели новость про строительную группу «Самолет». Это крупнейший в России застройщик, который действует в основном в Москве и строит, действительно, города, по нашим меркам, но тоже за кредитами обращается.
- Это то, о чем я говорил в прошлом году. Это первая «крупная ласточка», потому что о мелких строительных компаниях, когда они банкротятся, а такие факты уже есть, в прошлом году тоже они уже начали происходить, мало кто говорит. Когда дело касается крупного игрока на этом рынке – это заметно сразу на всю страну. Все начинают это обсуждать и делать свои прогнозы. А поможет ли государство им? А даст ли 50 миллиардов или не даст?
У государства тоже теперь выбор: если поможет «Самолету», даст эти 50 миллиардов, то будет выстроена целая очередь подобных строительных компаний, и тогда придется помогать всем. Это следствие того, что строительный рынок был перегрет льготной ипотекой. Конечно, это здорово. Многие наши граждане сумели воспользоваться той ипотекой, которая была. Многие наши граждане сумели приобрести квартиру даже под один процент. Представьте себе, сейчас это фантастически звучит. Фактически в рассрочку, в подарок.
Однако данная программа, как я на предыдущей передаче говорил, на сегодняшний день практически не работает. Если мы говорим про наш регион, осталась только «Семейная ипотека». Под эти 6% попадает не каждая семья. Скажу больше, условия выдачи «Семейной ипотеки» крайне ужесточились за последние буквально несколько месяцев даже, с начала года. С 1 января произошли изменения. В силу вступили новые правила выдачи «Семейной ипотеки»: одна семья, один ипотечный кредит. Если кто-то из супругов, например, не подходит под те параметры, которые предъявляет банк при выдаче данного кредитного продукта, то этой семье банк отказывает.
- Я так понимаю, что если у человека был брак и они брали какой-то кредит, потом ипотеку, потом произошел развод, то этот человек уже этого права лишается? И, соответственно, если он завел семью во второй раз, то и второй член семьи, который не при делах, также лишается этого права?
- К сожалению, это так. На сегодняшний день все даже более печально. Допустим, есть два супруга, мужчина и женщина. У супруги, например, хорошая кредитная история, а у супруга кредитная история не очень хорошая. Они заранее получают эту информацию и понимают, что так как каждый из супругов является созаемщиком, если его кредитная история не устраивает банк, то в кредите будет отказано. Я вам скажу, как специалист, который занимается вопросом продажи квартир и строительством уже давно и каждый день, уже есть такие случаи, когда люди специально разводятся для того, чтобы получить ипотеку.
Более того, сегодня 90% квартир продается в ипотеку, и за последнее время банки хоть и заявляют о том, что они одобряют, всегда идут навстречу, это не всегда так. Порядка 30% поданных заявок банк удовлетворяет. То есть, из десяти потенциальных покупателей, которые могут позволить себе на сегодняшний день ипотеку, получают только три.
Я напоминаю о том, что сегодня вся стройка идет по 214-му федеральному закону. Деньги застройщика находятся на эскроу-счетах. Я неоднократно об этом говорил. Но с учетом того, что каждый из нас занимается своими делами, мне все равно очень часто задают этот вопрос, поэтому я его и часто рассказываю.
- Людям, на самом деле, непросто понять логику с эскроу-счетами.
- Кто-то услышал и забыл, например. Поэтому я беру на себя смелость повториться, потому что это очень важно. Это ключевой аспект для понимания той ситуации, в которой находятся застройщики, для анализа их состояния. И как следствие, мы делаем выводы о том, что же выгодно нам, застройщикам, что выгодно нашим уважаемым радиослушателям и как выгоднее купить квартиру.
Застройщик продает квартиры, и деньги ложатся на эскроу-счета в банк. Если он продал на 10 миллионов, а взял 11, то идет превышение, соответственно, эти деньги банк ему выдает. Ключевая ставка плюс 5%. На сегодняшний день это составляет порядка 20,5% годовых. Средняя себестоимость строительства дома по нашему городу составляет порядка 300 миллионов рублей, это даже минимальная себестоимость. Вот и посчитайте, какие деньги заплатит застройщик за период строительства дома, если он хочет построить дом быстро.
С 1 января перестал действовать мораторий на пени. В случае, если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, то дольщики имеют право предъявить застройщику претензии в виде пени. Мы с вами уже повторяемся, но повторение - мать учения. И застройщик будет вынужден выплачивать колоссальные деньги. Сейчас пени достаточно серьезные. Поэтому застройщик находится в патовой ситуации: то ли накормить банк, то ли накормить дольщиков.
- Почему в патовой ситуации?
- Если бы продажи шли хотя бы в два, в три раза более интенсивно, чем они идут на сегодняшний день, и застройщик бы в месяц продавал квартир не на 10 миллионов, а на 30 миллионов, тогда он строил бы дом быстро и, соответственно, брал бы деньги, которые находятся на эскроу-счетах, под льготный процент, не под 20%, а под льготный, который доходит вплоть до 0,01%, в случае определенного превышения наполнения эскроу-счетов над тем, сколько застройщик денег с эскроу-счетов взял. 180% эта цифра составляет. Например, 18 миллионов находится на счетах, а взял застройщик только 9,9, тогда он берет под 0,01%. Если 18 миллионов находятся на счетах, а застройщик взял, например, 15, то это может быть 2-3%, но это все равно не 20%.
На сегодняшний день это политика Центробанка, который ужесточает требования к выдаче ипотечных кредитов. Общегосударственная финансовая политика, получается. Соответственно, количество одобренных ипотек стало гораздо меньше, покупать квартиры стали гораздо хуже. Если раньше застройщик, в среднем, в 100-квартирном доме продавал две-три квартиры в месяц, то 10-15 миллионов худо-бедно в месяц на эскроу-счета попадали. Средняя величина была более-менее постоянная.
К росту стоимости строительных материалов и других услуг давайте добавим колоссальный рост тарифов, который произошел с начала года. Многие граждане просто в шоке, они начали получать квитанции за двухкомнатную квартиру на 8-12 тысяч рублей при заработной плате в 25 тысяч. Они спрашивают: «Ну и как мне жить-то теперь?». О какой ипотеке может идти речь? О каком улучшении жилья вообще может идти речь, если сама покупательная способность нашего населения снижается какими-то колоссальными темпами? Заработные платы не растут такими темпами, с которыми растут цены на все.
Ситуация, на самом деле, требует вмешательства государства не такого точечно, как, например, помочь какой-то строительной компании или группе строительных компаний разом. Эта ситуация требует комплексного и системного подхода. И начинать нужно с политики Центробанка. Если ключевая ставка будет понижаться и дальше, то граждане будут сопоставлять следующее: деньги обесцениваются не на уровень инфляции, о котором нам вещает официальная статистика. Деньги обесцениваются гораздо быстрее.
Когда граждане поймут, с какой скоростью обесцениваются деньги на тех же депозитах в банках, то они придут к тому, что деньги нужно хранить в недвижимости. А недвижимость дешеветь не будет. Увеличиваться в стоимости тоже не будет. Я об этом говорил в прошлом году, так оно и получилось. Мы не видим с вами каких-то скачков, мы не видим какого-то резкого удорожания. За год максимум на 5% квартиры в новостройках выросли в стоимости, но не более того. Поэтому люди квартиры все-таки будут покупать со временем, а застройщикам это время нужно как-то пережить. И даже с трибуны Псковского областного Собрания я об этом говорил, что застройщики уже какое-то время находятся в кризисной ситуации и ожидаются проблемы. И вот она первая громкая проблема – это «Самолет». Это значит, что на предприятии катастрофа. Если они, будучи акционерным обществом, зная, каким образом данный шаг отразится на ликвидности их компании, на стоимости акций, все равно пошли и попросили этой помощи.
- Какой вывод из всего этого мы можем сделать?
- Вывод – торговаться. Застройщик заинтересован в деньгах сейчас, как никогда. Дело в том, что очень важно посмотреть: в открытом доступе есть проектные декларации и прочие документы, мы видим, сколько в том или ином доме продано квартир, Если, например, продано больше 80% квартир в доме, конечно же, застройщик на диалог пойдет неохотно. Возможно, сделает какую-то скидку символическую. Но если дом, например, находится в стадии строительства, условно говоря, больше года, а продано порядка 20% квартир, тогда, я извиняюсь за выражение, можно выкручивать руки и можно диктовать свои условия застройщику.
- Олег Михайлович, давайте от этой информации в практическую плоскость перейдем. В прошлой программе мы эту тему уже затронули. Касательно новых проектов. Вы же, насколько я понимаю, тоже планируете начинать новое строительство?
- Да, наша компания «Монолит» оказывает услуги по сопровождению строительного проекта, достаточно серьезного. Это многоквартирный жилой дом. Сейчас мы полностью подготовили строительную площадку и в начале марта, как только потеплеет, мы выйдем на земляные работы, которые у нас, как правило, занимают порядка трех дней. Дальше мы перейдем к работам по устройству фундамента. Это у нас занимает две недели. И далее мы начнем собирать качественный дом заводского производства. Дом будет сборно-монолитный. Это дом, который, по сути, произведен на заводе.
На заводе произвели панели и все остальное, доставили на площадку, и на площадке дом не построили, его собрали, как конструктор Лего, по всем ГОСТам. Никаких стыков, никаких мостиков холода, этого ничего нет в этом доме, а строить мы его будем по скандинавских технологиям. Более того, производство этого дома у нас уже запущено, завод его уже производит. В середине марта мы начнем его сборку уже непосредственно на строительной площадке.
Мы сейчас говорили о тарифах, в таком доме в квитанциях по теплоснабжению будет минимум на тысячу рублей в месяц меньше. Потому что теплопотерь практически нет. Дом герметичный, теплый. Находиться он будет на улице Завеличенской, 16. С 25 февраля заработают телефоны: +7-921-505-55-77 и короткий 60-55-77.
- А что по стоимости?
- Первые квартиры будут продаваться по цене, я сейчас всех удивлю, 79 тысяч рублей за квадратный метр. Дальше цена будет в районе 80-85 тысяч рублей.
Беседовал Константин Калиниченко
Пресс-портреты
