Назад в 90-е: как псковичи продали квартиру и с «боем» вывозили вещи

Человеку, который приобрёл жильё, хочется как можно скорее в него заехать. Самые нетерпеливые могут недвусмысленно подгонять бывших собственников. Порой покупатели впадают в крайности: меняют замки и хлопают дверью прямо перед носом прежних жильцов, не успевших вывезти свои вещи.

Так случилось с псковичами, которые через пару дней после сделки оказались на улице. При этом их имущество и питомцы остались в проданном помещении, к которому новый хозяин неожиданно ограничил доступ. Псковская Лента Новостей выяснила подробности произошедшего и узнала, как избежать подобных ситуаций.

Фото здесь и далее: из архива ПЛН

Кот «в заложниках»

Псковичи решили продать семейную квартиру, в которой прожили более 20 лет. Они разместили объявление на одном из известных онлайн-сервисов, там же нашёлся покупатель. Сделку оформили с участием банка, так как жильё приобреталось в кредит.

Согласно устной договорённости, бывшие владельцы должны были покинуть квартиру в течение трех недель. Но уже спустя пару дней продавцы потеряли доступ в помещение, из которого не успели переехать. Внутри остались личные вещи, бытовая техника, мебель деньги, документы, книги, семейный архив и два кота.

На тот момент продавец ещё не получил денег от кредитора, и ключи новому владельцу не передавались. Однако тот выяснил по телефону, когда прежних хозяев не будет дома, и вызвал службу вскрытия замков. Предъявил мастерам выписку из ЕГРН, которую получил буквально на следующий день после оформления договора ипотечного кредитования, и работники срезали замки, после чего поменяли их на новые.

«Право собственности перешло к нему в пятницу, а в субботу он врезал свои замки», - подтвердила одна из бывших собственников Ясёна Лебедева. После этого покупатель стал настаивать, что все вещи, находящиеся в квартире, принадлежат ему. «Зачем ему в частности моя очень б/у мебель, пианино, например, или одежда? И почему, если устная договорённость ничего не стоит, не отдать хотя бы кота?» - недоумевает женщина.

Животных и часть имущества удалось эвакуировать только в ночь на воскресенье и при содействии полиции. Бывшие хозяева вызвали грузчиков, а новый собственник пригласил адвоката, который наблюдал за хаотичным сбором вещей.

Сами прежние владельцы имели право на доступ в квартиру, так как всё ещё были в ней прописаны. «На выписку по закону даётся 10 рабочих дней с момента регистрации права собственности», - заметила горожанка.

Она поблагодарила за проявленный профессионализм и невероятную выдержку участкового полиции, которая присутствовала во время «этого спектакля», а также своего адвоката. Благодаря их помощи продавцы сумели вынести часть принадлежащих им вещей, хотя многое пришлось оставить - на демонтаж той же мебели потребовалось бы время. Домашних питомцев благополучно вызволили из «западни». «Один кот успел выскочить в подъезд, когда они ломали дверь. Второй спрятался в квартире, испугался и оставался в заложниках», - вспомнила Ясёна Лебедева.

Сейчас животные и их хозяева восстанавливаются после стресса и ищут новое жильё. Деньги за проданную квартиру они наконец-то получили, но так как не успели найти встречный вариант, пришлось поселиться у родственников, а вещи распихать по знакомым. Тем временем, от покупателя продолжают поступать обвинения «в проникновении в его суверенное жилище», он грозит бывшем владельцам квартиры судом.

Катастрофическая ошибка

Ситуация сложилась крайне неоднозначная. С одной стороны, всё должно было пройти гладко - стандартный договор, сделка с ипотечным клиентом крупного банка, которую к тому же сопровождал «проверенный» риелтор со стороны продавцов.

Их агент по недвижимости сейчас тоже пребывает «в шоке». «Он слышал, что только в 90-е у коллег случались подобные истории, когда приезжали крепкие ребята, вырезали автогеном железную дверь и вставляли свои замки», - рассказала Ясёна Лебедева.

В данном случае высока доля вероятности, что аварийная служба действовала на законных основаниях. «Если бы мастера вскрывали замки на основании кредитного договора, то да - они нарушили законодательство. Если же переход права собственности уже произошел, и покупатель на момент занятия этого жилого помещения являлся собственником, то он имел право находиться в квартире», - пояснил генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко. При этом метод попадания в помещение он комментировать не стал.

В то же время, и продавцы, всё ещё прописанные в жилье, тоже имели право на пребывание и проживание в нём. «Первым делом в такой конфликтной ситуации надо обращаться в полицию и решать вопрос в правовом поле», - подчеркнул специалист. Если проблему решить не удаётся таким способом, следует обращаться в суд.

Роман Максименко заметил, что вопросы, связанные с передачей ключей и жилья нужно обязательно фиксировать в договоре купли-продажи.

В документе стоит указывать, когда бывшие собственники освободят жильё от предметов домашнего обихода, личных вещей, что они оставят новому хозяину, как поступят с отделимыми или неотделимыми улучшениями. Важно и то, создается ли при этом передаточный акт, является ли он составной частью договора купли-продажи или оформляется отдельно.

Кроме того, необходимо прописать срок снятия с регистрационного учета. «Люди могут просто не выписаться, и потом придётся их выписывать через суд. Это тоже долгая процедура», - привел пример Роман Максименко.

По его словам, в сложившейся ситуации произошла полная несостыковка между продавцом и покупателем. Что весьма странно, с учётом присутствия риелтора, прямой обязанностью которого является составление договора купли-продажи и обозначение всех условий сделки.

«Я 25 лет занимаюсь недвижимостью, такого случая у нас ни разу не было. Мы сопровождаем клиента буквально на каждом этапе, до полного перехода права, перечисления денег и передачи ключей», - заверил эксперт.

Недостаток информации

Не встречался с подобными ситуациями и сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев. По его словам, случалось так, что покупатели начинали торопить бывших собственников, хотя заранее обговаривали и прописывали в документах эти моменты. Либо продавцы немного задерживали сроки по разным причинам. «Но есть договоренности, которые сразу «на берегу» продумываются. Мы выстраиваем схему сделки до конечного результата. И как в договоре написано, так и поступаем», - подчеркнул риелтор.

Он предположил, что ситуация, с которой столкнулись продавцы квартиры на Карла Маркса, могла произойти из-за недостатка информации и недопонимания. К примеру, покупатель мог решить, что подписанный договор купли-продажи разрешает пользование квартирой.

Если же недвижимость надлежало передать по отдельному акту, то покупатель грубо нарушил закон и не имел права вторгаться в чужое жилье. Подобные сделки могут быть аннулированы по решению суда.

«Ситуация очень спорная, есть ряд юридических нюансов, - констатировал сотрудник агентства недвижимости «Диалог». - Понятно, что по соображениям морали и совести покупатель неправ, потому что были устные договоренности об определенном сроке выезда».

В сложившейся ситуации придётся поработать юристам, если того пожелают заинтересованные стороны. Отстоять свои права нынешний и прежний собственники смогут только в судебной инстанции. При этом, если договор купли-продажи признают актом приема-передачи, то суд может встать на сторону покупателя. «Потому что акт был подписан, и, несмотря на устно озвученные сроки, человек уже отвечал за имущество, хотя там жил продавец», - добавил Александр Мальцев.

Выстроить схему

«Чтобы такого не произошло, нужно обращаться к услугам профессионалов, которые помогут правильно составить договор», - обратил внимание его коллега Роман Максименко. Причём во избежание неприятностей лучше обращаться в крупные агентства недвижимости избегать посредников, работающих «на себя». «Сейчас очень много риелторов, которые только называют себя риелторами. По факту они частные маклеры, которые работают сами по себе, не являются индивидуальными предпринимателями», - предупредил он. И, самое главное, продавцу и покупателю следует четко договариваться обо всех этапах сделки, а все договоренности изложить на бумаге - в договоре купли-продажи, либо передаточном акте при его наличии. Чем более чётко все прописано, тем проще будет разрешить возможные конфликтные ситуации.

Того же мнения придерживается Александр Мальцев: с хорошим специалистом шансов попасть в подобную историю гораздо меньше. «Грамотный риелтор смотрит на всю сделку не с начала, а с конца - с момента, как мы будем получать ключи и когда. Правильно составляет договор, рассматривает все возможные ситуации, что будет, если вот так не получится, если произойдут какие-то задержки. Нужно грамотно выстроить схему сделки и её придерживаться», - подчеркнул эксперт.

Неопытные люди, особенно те, кто решает свой жилищный вопрос самостоятельно, могут допустить ряд ошибок, в том числе при составлении договора купли-продажи. «Думают: «Ой, да мы 15 лет назад покупали квартиру, у нас всё было шикарно, зачем нужны посредники, мы сами всё порешаем. Всего-то 4 миллиона передать и бумажку подписать». А потом получаются такие вот ситуации, или поддельные документы всплывают», - привёл пример сотрудник агентства недвижимости «Диалог».

Он добавил, что важно не только досконально изучить всю документацию и верно составить договор купли-продажи. Во время общения с покупателем/продавцом нужно спросить, зачем он продаёт, либо покупает недвижимость, где живёт в настоящий момент. «Всякое бывало. Приходит девушка, хочет продать квартиру. Мы начинаем общаться, спрашиваю: «Для чего продаёте, какие у вас цели, что-то другое хотите покупать?» А она и сама не понимает, для чего. Потом выяснили, что она состоит на учете в психдиспансере», - поделился Александр Мальцев.

В таких случаях лучше отказаться от сделки, так как суд может её аннулировать, если признает одну из сторон недееспособной. «Ты должен понимать, что перед тобой адекватный человек. Если замечаешь, что у него какие-то странности, лучше тактично потребовать справку из психологического диспансера», - подчеркнул эксперт.

Залог успешной сделки - это правильно составленные и, что самое главное, прочитанные документы. Важно заранее прописывать на бумаге даже самые, на первый взгляд, мелочи. И, конечно же, говорить со всеми участниками процесса, задавать вопросы до, а не после. Это поможет сэкономить время, нервы и деньги в случае, если что-то пойдёт не так.

Ульяна Ловыгина