Банкам облегчат ипотечное кредитование, россиянам кредиты могут обойтись дороже

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) предложило Центробанку ввести новый критерий для оценки банками риска по ипотечным кредитам — наличие договора страховки от невыплат по ипотеке. Логика АИЖК: чем меньше риск по кредиту, тем меньший объем резервов под него создается банком, тем меньше расходов несет банк и тем меньшие ставки он может предложить.

Как пишут «Известия», это следует из письма первого зампреда Центробанка Алексея Симановского, направленного в Ассоциацию российских банков (АРБ), копия письма есть у «Известий». Новая страховка — ценой где-то в 1% от суммы кредита в год — в теории может побудить банки снизить общую ставку по кредиту на пару процентов, но это будет зависеть от их желания — эксперты такого пока не ждут.

Как указано в письме, АИЖК предложило регулятору внести поправки в положение ЦБ № 254-П о формировании резервов на возможные потери по ссудам и инструкцию № 139-И об обязательных нормативах банков. Если предложение АИЖК будет принято, у банков появится новый универсальный критерий для перевода ипотечных кредитов из категорий с более высоким риском в категории с менее высоким риском.

Сейчас для ипотеки на сумму менее 50 млн рублей ЦБ выделяет четыре категории ссуд, по нарастанию уровня риска. Универсальными критериями для сортировки ипотечных кредитов по категориям выступают размер первоначального взноса по ипотеке, а также уровень превышения годового дохода заемщика над объемом годовых платежей по кредиту (основной долг плюс проценты). Первая категория — так называемые идеальные ипотечные кредиты: размер первоначального взноса составляет не менее 50% стоимости недвижимости, совокупный годовой доход заемщика превышает сумму годовых платежей не менее чем в 2,5 раза. Вторая категория — ипотечные кредиты с пониженным уровнем риска: первый взнос не менее 30%, годовой доход заемщика выше годовой суммы платежей не менее чем вдвое. Третья категория — кредиты с нормальным уровнем риска  (первый взнос от 10 до 30% стоимости жилья). Далее высокорискованные ссуды: взнос меньше 10%; доход заемщика также не имеет значения.

Чем выше риск, тем больше резервов банк должен выделить под них. Для портфелей нормальных и высокорискованных ипотечных кредитов — 3-я и 4-я группы — это 0,35–5% от суммы кредита (зависит от залога и наличия «зарплатных» счетов заемщиков в банке-кредиторе). В случае просрочки резервы зависят от ее масштабов: 1–30 дней — 1,5–8%, 31–90 дней — 10–20%, 91–180 дней — 35–50%, 181–360 дней — 75%, свыше 360 дней — 100% резервов. Резервы по ипотеке с пониженным уровнем риска и идеальных ссуд — 0,2–0,6%,  далее также зависит от срока, но нормы гораздо мягче (1–30 дней — 0,6–1%, 31–90 дней — 7%, 91–180 дней — 20%, 181–360 дней— 60%, 360–720 дней — 80%, более 720 дней — 100%). По военной ипотеке резервов не делают (0%). Наличие страховки от дефолта/просрочки позволит банку, по замыслу АИЖК, перемещать ссуду на одну ступень выше в описанной классификации.

Просьбу учитывать наличие ипотечного страхования при формировании банками резервов по жилищным кредитам озвучивала и АРБ — в письме ЦБ от 15 января 2015 года. АРБ поясняла, что эта мера необходима для «обеспечения дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и сохранения доступности ипотеки для населения». В ответ на обращение АРБ Симановский сообщил, что это предложение уже поступило регулятору от АИЖК.