Интерактив: В ответ на интервью Петра Слепченко о типовом договоре управления МКД

Уважаемый Петр Михайлович, 16 марта в интервью ПЛН Вы указали, что «Самой распространенной ошибкой в договорах является положение о том, что стоимость работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома определяется в соответствии с решением Псковской городской Думы. Во-первых, в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства» (о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей). Во-вторых, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется не решением Псковской городской Думы, а на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Псковской городской Думой утверждается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. В настоящее время данный размер платы утвержден городской Думой 29 октября 2010 г. и составляет для жилых домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом 13,94 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Если управлением дома занимается управляющая организация, собственники квартир сами определяют на общем собрании, сколько они будут платить за содержание и ремонт своего дома. Управляющая организация обязана предложить размер платы, обосновать этот размер, но решение - за собственниками. Вместе с этим, собственникам необходимо понимать, что за все работы по ремонту и содержанию дома нужно платить и если плата будет необоснованно низкой, значит те или иные работы производиться не будут».

Редакция Портала ЖКХ г. Пскова позволила себе дословно воспроизвести выдержку из текста  интервью по следующей причине.

В соответствии с п. 5.3 предложенной администрацией города примерной формой  договора управления многоквартирным домом до тех пор, пока Собственниками помещений не будет установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме согласно условиям  настоящего Договора расчеты по содержанию и ремонту общего имущества осуществляются исходя из действующих тарифов,  утвержденных в установленном порядке Псковской городской Думой для таких услуг.

Как Вы справедливо заметили, плата за содержание и ремонт жилого помещения должна обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Основными требованиями являются обеспечение гражданам безопасных и комфортных условий проживания в многоквартирном доме. Т.е. именно критериями безопасности и комфортных условий проживания граждан  должен руководствоваться ОМС, устанавливая экономически обоснованный размер платы за жилое помещение нанимателю. При этом управляющие организации вправе применять установленный ОМС для нанимателей размер платы (Письмо Министерства регионального развития от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107)

Что касается принятия собственниками размера платы за жилое помещение с учетом предложений управляющей организации, то он может отличаться от размера платы установленного ОМС в случае, когда управляющая организация предлагает работы и услуги сверх тех, которые в установленном законом порядке обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации многоквартирного дома (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10).

При этом применяется норма ст. ст.155 ЖК РФ, гласящая: если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Также при расчете экономически обоснованного размера платы за жилое помещение нанимателям нужно учитывать, что многоквартирные дома отличаются друг от друга по составу инженерных систем, конструктивным особенностям, степени физического износа и технического состояния общего имущества конструкции.Разбивка существующих в городе Пскове многоквартирных домов на 4 категории без учета их фактического состояния приводит к тому, что  плата за жилое помещение оказывается виртуальной и не соответствует потребностям собственников-потребителей и обязательствам управляющих организаций в конкретных многоквартирных домах. В одних домах собственники всегда будут недоплачивать за фактически выполняемые услуги и работы, а в других - переплачивать. Оправдать такое осреднение принципом справедливости невозможно. Вопрос:

«Чем они виноваты, что живут в плохих домах?»- по сути, является риторическим. Он связан с аналогичным вопросом: «Чем они виноваты, что живут в хороших домах?» (Ведь именно им придется при установлении среднего размера платы доплачивать за услуги и работы, которые будут выполняться не на их общем, а на чужом имуществе. Статья 210 ГК РФ и ст. 30 и 39 ЖК РФ о бремени содержания принадлежащего собственнику имущества при этом превращаются в фикцию.)  Это первое.   

Второе. Согласно принятому Правительством РФ решению о  тарифном регулировании, в первом полугодии 2012 года для населения сохранены тарифы, действовавшие в 2011 году на тепло-, водоснабжение, в том числе горячее, водоотведение, розничные цены на газ и электроэнергию. (Письмо Министерства регионального развития от 25 ноября 2011 г. N 32565-ИБ/14 об исключении роста за коммунальные услуги после 1 января 2012г.). О сохранении размера платы за жилое помещение до 1 июня 2012г. на уровне 2011г. речь не шла, поскольку управляющая организация обязана обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания граждан в многоквартирном доме. С начала 2012г. цены на товары, необходимые управляющей организации  для надлежащего содержания и ремонта общего имущества выросли, а размер платы за жилое помещение, установленный для нанимателей Псковской городской Думой в 2010г. не изменился. Попытки управляющих организаций убедить собственников в необходимости его увеличения особого успеха не имеют. Позиция, занятая ОМС по установлению размера платы за жилое помещение для нанимателей, с учетом выросших за прошедший период регулирования  цен на рынке товаров, услуг, не способствует выполнению управляющими организациями требований закона по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, финансируя в необходимом объеме деятельность МБУ, в том числе  по надлежащему содержанию общего имущества и  не принимая мер по своевременному увеличению размера платы за жилое помещение для нанимателей,  Администрация города создает неравные условия для деятельности управляющих организаций в городе Пскове.   

Также хотелось бы получить ответы по действующим в настоящее время ставкам платы (руб. за 1 кв.м. общей площади в месяц), установленным решением ПГД 29 октября 2010г.

1.В чем логика снижения ставки платы за жилое помещение при увеличении износа домов?

2.Из ответа Администрации города Пскова от 10.06.2011г. №2023 следует, что ставка, исходя из которой рассчитывается стоимость уборки придомовой территории составляет 2,04 руб./м2., в решении ПГД от 29.10.2010г. она составляет 1.84 руб./ м2, а для жилых домов без одного или более удобств или с износом 60% и более – 0,92 руб./ м2. Каким образом физический  износ домов или количество удобств в них  влияет на объем работ по уборке придомовой территории?

3. Известны ли руководству города причины, по которым договоры на ТО ВДГО у граждан, являющихся абонентами газоснабжающей организации, со специализированной организацией ОГЭС «Псковгоргаз» ОАО «Псковоблгаз» до настоящего времени не заключены, а управляющие организации города Пскова до настоящего времени не  заключили договоры на ТО ВДГО, входящего в состав  общего имущества? Если да, то какие меры принимаются  для обеспечения прав граждан на безопасные и комфортные условия проживания в многоквартирном доме?

От себя хочу добавить следующее. Невозможно главе администрации города в силу занятости самому досконально разобраться во всем,  да и  необходимости в этом нет, в штате администрации города предусмотрены специалисты по различным вопросам. Не относясь к ним, я посчитал возможным еще раз обратить Ваше внимание как закон, и судебная практика определяет цель и порядок установления размера платы за жилое помещение. Надеюсь на взаимопонимание, и буду рад, если данное обращение поможет Вам принять необходимые управленческие решения. Что касается примерной формы  договора управления многоквартирным домом предложенного администрацией города Пскова, по моему мнению его можно использовать управляющим организациям города Пскова после приведения отдельных его положений в соответствие с действующим законодательством (сроки составления Акта о нарушении условий Договора, п.5.6.  расчет размера платы за коммунальные услуги, нормативы по эксплуатации жилищного фонда: ЖНМ-96-01/7,  ЖНМ-96-01/8 Приложения №3 к договору (Приложение 9 к постановлению правительства Москвы от 4 июня 1996 года N 465).

С уважением, редактор Портала ЖКХ города Пскова Сергей Корсаков