Новости партнеров
Недвижимость

На особом счету: как эскроу изменил рынок недвижимости Северо-Запада

21.09.2020 10:23|ПсковКомментариев: 0

1 июля 2019 года в России коренным образом изменилась практика покупки квартир в новостройках с договором долевого участия. В стране заработал механизм покупки новостроек через эскроу - специальные условные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения определенных обязательств. Новая мера возникла неспроста: в стране стало слишком много обманутых дольщиков. Аккумуляция средств на эскроу-счетах должна свести к минимуму риски покупателей: получить деньги за жилье застройщик теперь может лишь в том случае, если он довел строительство до конца.

Сегодня, когда прошло уже больше года с момента изменений, эксперты девелоперского и банковского сектора могут объективно оценить не только основные изменения на рынке, но и все сложности и нюансы использования новой модели. В минувшую среду тема «Проектное финансирование и эскроу-счета» стала предметом обсуждения на дискуссионной онлайн-площадке, организованной деловым журналом «Эксперт Северо-Запад» и Сбербанком для представителей бизнес-сообщества и СМИ. Псковская Лента Новостей также приняла участие во встрече.

Новые темпы

По данным Банка России, на 1 августа 2020 года в Псковской области открыто 17 счетов эскроу по 3 кредитным договорам на сумму 345,6 млн рублей. Не так много, если сравнивать с Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, но и не так мало, в сравнении, допустим, с Новгородской или Мурманской областью (к слову, на 1 мая этого года счетов эскроу в Псковской области было открыто всего 2).

Как прогнозируют эксперты, в ближайшее время количество девелоперских проектов, реализующихся в Пскове по системе эскроу, продолжит расти. Управляющий Псковским отделением Сбербанк Анна Тарасенко, отмечая значимость перехода на новую модель расчетов, считает его залогом стабильности в строительной отрасли и называет его судьбоносным для жителей региона.

«Этот механизм успешно работает, и в дальнейшем, я уверена, мы продолжим его применять, чтобы жители нашей области смогли воспользоваться качественным жильем и улучшить свои жилищные условия», - подчеркнула Анна Тарасенко.

В качестве примера проекта, который реализуется в Пскове с применением новой практики, можно назвать строящийся современный жилой комплекс «Александрия». Его будущие новоселы будут производить оплату на эскроу-счета, являющиеся гарантом безопасности и надежности вложений средств.

В этом смысле псковский рынок недвижимости медленно, но верно начинает выравниваться, следуя курсом основных девелоперских трендов. По словам участника дискуссии, директора управления финансирования недвижимости Северо–Западного банка ПАО Сбербанк Константина Бачкина, на данный момент количество принятых решений по застройщикам растет: сейчас можно говорить о 52  проектах на общую сумму 82 млрд рублей. При этом эксперт говорит о том, что число проектов в регионах выросло в общей сложности в 2,5 раза.

«В этом году 95% проектов принимаются с эскроу, - отмечает Константин Бачкин. - Количество эскроу растет в геометрической прогрессии. И с точки зрения физлиц, и с точки зрения компаний застройщиков эта схема сработала».

Во многом этих результатов удалось достигнуть благодаря цифровизации ряда услуг, предоставляемых Сбербанком. Просадка с точки зрения продаж, по мнению специалиста, произошла в тех компаниях, которые не были готовы к онлайн-процессам. Для понимания: именно Сбербанк провел в России первую сделку с удаленным открытием счета эскроу в Сбербанк Онлайн. Открытие счета эскроу для физического лица заняло всего несколько секунд.

Настройка инструмента

Одними из первых опробовали на себе новые правила игры, конечно, застройщики. Как признался заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, самым важным оказалось наладить постоянный диалог с представителями банковского сектора: только в совместном контакте удалось выстроить понятную схему взаимодействия. Ради этого пришлось даже полностью переформатировать структуру компании, чтобы соответствовать требованиям банка. Речь идет не только о проектных, но и о кадровых решениях: по мнению Максима, для успешной работы в рамках эскроу как минимум в штате организации нужно предусмотреть должность финансового директора.

«Не надо бояться разговаривать с банком, - советует представитель строительной компании. - Банк также учится, как и мы. Благодаря общению мы находили способы докапитализироваться, внести изменения в структуру сделки. Когда мы выходили на проектное финансирование, мы не понимали, зачем банк оценивает наш проект, а потом поняли: чтобы в дальнейшем, от дома к дому, срок рассмотрения документов сокращался».

Отработка и настройка системы - дело непростое, как показал опыт многих российских застройщиков. Но эти сложности оборачиваются плюсами для девелоперов. Как говорит Максим Жабин, главный положительный результат новой схемы - стабильность, отсутствие зависимости от всплесков и падений. «Нам было важно, чтобы у нас была возможность эластичности и мы могли спокойно заниматься динамическим ценообразованием», - подчеркивает он. Как результат: маржинальность по одному из проектов (новостройка на 40 тысяч кв.метров) достигла заложенной планки в 21%. На сегодня именно проектное финансирование, уверен Максим, является самым недорогим банковским продуктом для застройщиков.

Вместе с тем, как отмечает представитель петербургской строительной компании, у системы эскроу есть свои минусы. Например, невозможность для застройщика выйти на инвестиции в части покупки новых участков из-за ограничения доступа к средствам.

Впрочем, по мнению члена рабочей группы Государственного совета Российской Федерации по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Дмитрия Панова, это исправимо в случае поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку.

Внимание на цены

Главные опасения, которые возникали в прошлом году у экспертов и покупателей недвижимости в связи с внедрением новой практики в прошлом году, касались роста цен. Прогнозировался он на уровне до 7%. К счастью, пессимистические прогнозы не сбылись. Цена квадратного метра, конечно, выросла, но прямой зависимости от схемы финансирования здесь нет, уверены аналитики.

Например, по словам Максима Жабина, удорожание квартир по проекту составило около 3,8 тысяч рублей за квадратный метр - это порядка 3,5%. Он не исключает, что для других проектов этот процент может быть еще ниже.

В Псковской области за последний год не отмечено резкого скачка цен на квартиры на рынке новостроек. Так, по данным Псковстата, на первичном рынке жилья в регионе стоимость квадратного метра в 1 квартале составляла 38227 рублей. Во втором квартале - 38634 рубля. Так что пока прогнозы аналитиков на рост цен в сегменте «первички» в условиях нашего региона неактуальны.

К тому же, как говорят участники рынка, на данный момент в России сложилась крайне благоприятная для покупателей ситуация: при льготных ставках на уровне 6,5% (а для некоторых категорий граждан даже ниже) стоимость жилья такова, что покупатели рассчитывают по кредиту за 10-15 лет. Для сравнения: жители благополучной Норвегии до конца жизни зачастую выплачивают лишь половину ипотеки. 

Другое опасение, связанное с внедрением эскроу-счетов, заключалось в том, что процедура приобретения жилья усложнится для конечного покупателя. Однако, как отметил Максим Жабин, отвечая на вопросы журналистов в ходе онлайн-встречи, этого также не произошло.

«Для клиента ничего не изменилось, - подчеркнул он. - Сначала были сложности с открытием эксроу-счетов в банке, вызванные тем, что для нас это был первый опыт. На сегодня это легко, многие счета можно открыть дистанционно. Если компания клиентоцентрична, она закрывает все возможные сложности своими ресурсами: сопровождает покупателя на протяжении сделки, информирует через СМС, организует поездку в банк. Эскроу не повлияло на продажи».

***

По сведениям портала наш.дом.рф, на 1 октября 2019 года в Едином реестре проблемных объектов числилось 3 тыс. 252 дома, на 10 января 2020 года к проблемным отнесены 3 тыс. 130 домов. Сейчас таких домов - 3032 в 71 регионе.

Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства дает надежду на то, что количество «проблемных домов»и обманутых дольщиков в нашей стране сократится в обозримом промежутке времени до нуля.

Елена Никитина

ПЛН в телеграм
опрос
Как вы относитесь к призыву сообщать в полицию о нарушителях масочного режима?
В опросе приняло участие 269 человек

Коронавирус

Лента новостей
30
Ваш браузер использует блокировщик рекламы.
Он мешает корректной работе сайта.
Для того, чтобы этого избежать добавьте наш сайт в белый список. Как это сделать.