«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: Чего опасаются застройщики в 2026 году?
Новый выпуск программы «Квадратные метры» вышел на радио «ПЛН FM» (102.6 FM). Какие изменения ждут псковичей на рынке недвижимости в 2026 году? Чего опасаться и как с этим бороться? На эти и другие вопросы ответил руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак.
- Закончились 12-дневные выходные, как оцениваете такой длинный отдых?
- Не совсем я согласен с тем, что их нужно делать зимой, эти 12 дней (каникул - ред.). Считаю, что необходимо эти праздники всё-таки перенести на майские даты, их увеличить, чтобы люди могли на природе отдохнуть, и сад-огород. Лично мне вот эти 12 дней дались очень тяжело. Скажу честно, до сих пор не могу войти в нормальный рабочий режим, не высыпаюсь и так далее. Поэтому, наверное, такую законодательную инициативу всё-таки буду предлагать для того, чтобы каким-то образом новогодние выходные перенести на весну.
- Если мы вернемся к нашему основному вопросу — рынок жилья. Что нас ждет в этом году?
- В начале года вступают различные новые правила, программы и так далее. Но я бы, наверное, начал с того, что наши уважаемые законодатели, как всегда, преподнесли нам сюрпризы, и сюрпризы не самые приятные. Всё, о чём я сейчас буду говорить. Это отразится не только на строительном рынке, это в целом отразится на жизни нашего населения, на жизни простых людей, на жизни предпринимателей, любого человека это коснётся.
Наверное, самое основное — это изменение в налогах. Мы знаем, что на данный момент по всей стране, там, где были какие-то льготы (мы и в Псковской области их принимали), которые позволяли индивидуальным предпринимателям, которые находятся на упрощенной системе налогообложения, а именно на доходах, платить всего 1%. Данные льготы действовали не только на территории Псковской области, они действовали на территории Удмуртской Республики, Чеченской Республики и ряда других субъектов Российской Федерации. С 2026 года все эти льготы отменяются, то есть граждане, которые планировали свой бизнес, столкнулись с тем, что будут платить не 1%, а 11%. То есть в 11 раз больше, нежели платили. Почему так? Потому что те юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые находились на упрощенной системе налогообложения, оборот предприятий которых составил более 20 млн рублей за 2025 год, автоматически теперь будут плательщиками НДС.
Что это значит? Это значит, что к 6% налоговой нагрузки, имеющейся от доходов, либо 15% дохода минус расхода, теперь к этому будет добавляться 5% НДС. НДС — это очень сложная штука, то есть уже сам в мобильном приложении индивидуальный предприниматель не разберется. Помимо того, что налоговая нагрузка на него, как я уже сказал, возрастает в целых 11 раз (вот для тех, кто был на льготе, таких было достаточно много), так теперь еще придется платить заработную плату бухгалтеру, либо договариваться с какой-то консалтинговой компанией.
Также мы с вами все уже слышали, все мы знаем о том, что НДС теперь будет не 20%, а 22%. Давайте вспомним, что вообще-то когда-то он был вообще 18%. Были такие времена. Мы возмущались этим фактом. Все эти факторы однозначно скажутся уже в этом году на предпринимательской активности, на доходах нашего населения.
И, конечно же, все это отразятся на рынке новостроек. То есть чем богаче наши граждане, чем больше они зарабатывают, тем они больше покупают, больше тратят, больше могут себе позволить. Кто-то желает улучшить свои жилищные условия, приобретает квартиру большего размера, с большим количеством комнат. Кто-то вновь приобретает квартиру. Молодые люди, которые, например, снимали квартиру или жили у родителей, имеют достаточный доход, могут себе позволить улучшить жилищные условия. Но в 2026 году с этим у граждан будут сложности еще и потому, что помимо увеличения налогов нам увеличили и подняли все возможные тарифы. То есть мы теперь с вами будем больше платить за газ, за воду, за капитальный ремонт и так далее. Но я скажу, что после сентябрьских выборов, как бы это цинично ни звучало, партия большинства поднимет еще больше. Наверняка введут еще какие-нибудь дополнительные запреты, ограничения, поборы, сборы или что-нибудь придумают.
Но в октябре будет серьезное, резкое подорожание, увеличение тарифов. Вот эти вещи и то законодательство, в котором работает застройщик, способность наших граждан приобретать квартиры - еще серьезнее усугубляет ту ситуацию, которая на сегодняшний день на рынке сложилась.
- Ситуация крайне сложная, получается?
- Да, мы с вами в этом году будем платить новые сборы-поборы, так я их называю. То есть у нас теперь появился утилизационный сбор, который делает практически невозможным для многих приобретение той марки автомобиля, которую они планировали, на которую они копили деньги. Потому что в среднем теперь нужно заплатить от миллиона до двух миллионов рублей (в зависимости от марки, где-то и 500 тысяч, а где-то два с половиной миллиона, я средние называю параметры) за то, чтобы ездить на более-менее хорошей машине. Я считаю, что это совершенно не нормально, и я против всех вот этих сборов-поборов для наших граждан.
Дальше — экологический сбор, то есть теперь те товары, которые имеют определенные виды упаковки, их там несколько десятков товаров, будут стоить дороже, потому что этот экологический сбор придется платить.
Технологический сбор. Если кто-то желает приобрести компьютер, ноутбук, какой-то гаджет, теперь он будет еще платить и технологический сбор. Скоро, наверное, сборы и на дыхание уже будут, может, шаги будут мерить, сколько мы прошли, сколько следов оставили, столько и заплатили. На мой взгляд, это ненормально.
Вообще во многих странах были какие-то кризисы, экономические сложности и так далее, но практически все они выходили из них путем того, что ослабляли налоговую нагрузку на бизнес, каким-то образом помогали гражданам. Таким образом им удавалось сохранить бизнес, который разрастался и платил потом больше налогов. У нас получится так, что сейчас действительно разово удастся собрать какие-то серьезные суммы. Я уверен в этом, налоговая работает хорошо, программ всяких разных у них и рычагов сейчас очень много. Деньги соберут, но многие закроются, многие уйдут с этого рынка: и самозанятые, и индивидуальные предприниматели, и просто компании, они перестанут работать, потому что даже если наступает какая-то сложная ситуация, нужно где-то перехватиться, нужно где-то перезанять денег. А с учетом этой невероятно большой ключевой ставки, кредиты стали экономически не то что нецелесообразными, они стали опасными. То есть под те проценты, под которые бизнес или граждане берут на данный момент кредиты, — это заградительные проценты. Все, что больше 10%, экономически нерентабельно. Потому что если мы посчитаем рентабельность любого бизнеса в нашей стране, законного бизнеса, если мы в белую платим налоги, заработную плату и так далее, честно ведем бизнес, то бизнес с такой рентабельностью, чтобы обслуживать кредит под 25%, я не знаю... Я - человек, который занимается бизнесом 25 лет, начиная с 2000 года. Я активно занимаюсь бизнесом и прошел сложнейшие ситуации. Но такого не припомню. Поэтому здесь можно сказать только одно, что нужно сейчас максимально оптимизироваться нашим гражданам, да и не только нашим гражданам, и мне тоже, нам, потому что мы вместе и мы живем одними проблемами. Ну и ни в коем случае не унывать.
- А что касается стройки?
- Необходимо было это все сказать, потому что это все определяет в конечном итоге. Вот давайте теперь посмотрим, в какой ситуации находится застройщик. Одно из самых страшных, наверное, нововведений для застройщиков — это отмена моратория на неустойки, которые граждане могут предъявлять застройщику в случае, если застройщик невовремя сдает дом. Как мы помним, несколько лет этот мораторий действовал, потому что правительство всё-таки понимает, в каких сложнейших условиях на сегодняшний день находятся наши застройщики.
Я объясню, почему это практически смертельно для многих застройщиков. Дело в том, что сегодня, с учётом действующего законодательства, я напомню, не раз уже об этом говорил, застройщик работает на деньги, которые получает от банка. Застройщик продает квартиры, деньги, которые поступают от продажи квартир, ложатся на счета эскроу в определенный банк, и банк уже под определенный процент деньги застройщика ему выдает. Если застройщик берет денег меньше, нежели чем лежит на счетах эскроу от продажи квартир в его доме, то он платит льготные проценты. Может быть и 1%, и 3%, но в среднем где-то 3-4% застройщик платит. Но если застройщик денег берет больше, нежели лежит на счетах эскроу от продажи его квартиры, тогда застройщик обслуживает данные деньги по рыночной ставке. А она, как известно, на сегодняшний день составляет в районе 23%. Поэтому смотрите, какая получается ситуация. Я не просто так в начале рассказал о том, что влияет на покупательную способность наших граждан и какова тенденция и перспектива этой покупательной способности. Квартиры и в 2025 году продавались очень плохо. В среднем по городу Пскову, с учетом достаточно высокой конкуренции, с учетом наличия достаточно большого количества жилых комплексов, которые даже на данный момент строятся, квартиры продавались следующим образом: где-то в районе трех квартир в месяц застройщик продавал в доме.
Например, у застройщика пять домов, в каждом доме он по три квартиры продавал. Что такое три квартиры? Это где-то 15 миллионов рублей в месяц в лучшем случае. Образно говоря, панельный дом застройщик может легко, не напрягаясь, построить за год. С котлована и до ввода в эксплуатацию больше года на панельный дом не нужно. Но он физически этого сделать не может, потому что этот закон, о котором я говорю, о проектном финансировании, не позволяет ему взять денег, как я уже сказал, больше, нежели лежит на счетах эскроу от продажи его квартир. Он может взять, но под рыночные проценты. Вот смотрите, что теперь получается: застройщик будет находиться между молотом и наковальней. С одной стороны, может построить дом быстро. Но тогда давайте возьмем среднюю стоимость строительства дома на сегодняшний день. Стоимость среднего дома по городу Пскову — это где-то в районе 300 миллионов рублей. То есть 300 миллионов, если мы умножим на 23% годовых, то получится к 50 миллионам он, наверное, банку отдаст. Если он отдаст банку 50, то он сработает где-то на грани фола. Если ему повезет очень недорого взять материалы, если его никто не подведет по срокам, если ничего там не вырастет и так далее, то даже в какую-то прибыль застройщик может выйти. Но, опять же, если он грамотно сработает, если все у него будет четко. Потому что мы с вами понимаем, что кран в месяц вместе с зарплатой крановщика стоит 700. Персонал, который управляет стройкой в месяц, это несколько человек: начальник участка, прораб и хотя бы инженер должен быть. Три таких человека — это дорогостоящие сотрудники, они высококвалифицированные, и менее чем за 200 тысяч начальника участка нормального не найти, прораба меньше чем за 150 не найти, инженера ПТО меньше чем за 100-120 тоже не найти. Представьте себе, еще полмиллиона в месяц — это заработная плата, плюс еще налоги. Дальше отопление, освещение. То есть каждый месяц стройки — это затраты, которые составляют больше полутора миллионов рублей, если застройщик грамотный, у него много своих каких-то инструментов, техники. Опять же, опыт подсказывает, где можно ускориться, сэкономить.
Поэтому мы понимаем: чем дольше строится дом, тем он становится дороже. И вот здесь получается так: либо застройщик сработает на банк, либо застройщик затянет эти сроки, не заплатит проценты банку. Но тогда он будет вынужден заплатить неустойку гражданам, которые все вместе готовят иски в суд. Сейчас это уже отработано. Появляются всегда юристы, которые собирают всех жильцов определенного дома и по шаблону уже готовят иски. Как правило, сильно долго их не рассматривают, потому что уже накатано, отработано. Именно так сложилась практика. И, как правило, застройщик оказывается у разбитого корыта. Ко всему этому ужасу теперь присоединились, как вы думаете, кто? Один из монополистов, «Россети», а именно псковский филиал, буквально за три последних года поднял стоимость технологического присоединения многоквартирных домов к электросетям примерно в 100 раз. Я вам скажу по тем объектам, которые непосредственно лично я курирую, участвую в их строительстве. В 2022 году мы обратились за технологическим присоединением многоквартирного дома, получили стоимость 40 с чем-то тысяч рублей. В 2024 году мы обратились также на прилегающий участок, точно такой же дом, прилегающий участок, два миллиона шестьсот тысяч нам уже была обозначена сумма, но она подъемная, в принципе, давали рассрочку. В 2025 году, когда мы обратились на прилегающий опять же участок в этом же районе, такой же дом, всё одно и то же, 28 миллионов рублей. Это вот представьте себе, в какой ситуации находится застройщик.
- Да, дом в итоге золотой получается, как будто на Манхэттене.
- Понимаете, что с учетом тех сопутствующих затрат, которые сейчас застройщик несет. «Россети» делают контрольный выстрел в голову застройщика. Я не преувеличиваю. Я не привык преувеличивать. Я, наоборот, всегда пытаюсь как-то сгладить, добавить позитива какого-то в нашу непростую жизнь. Но здесь просто нельзя молчать. Здесь нужно бить во все колокола. Я вам скажу больше. На одной из сессий Псковского областного Собрания у нас присутствовал губернатор. Это как раз в конце года было, когда он делал нам доклад о бюджете. Я обратился к нему и говорю: «Михаил Юрьевич (Ведерников - ред.), вот такая есть ситуация», — и рассказал то, что сейчас рассказал вам. Вы знаете, у нас губернатор в долгий ящик вопросы не откладывает. Мне в этот же день уже был направлен запрос от министра Елены Викторовны Пилипенко. И в этот же день (я тоже работаю быстро, тоже не откладывая какие-то вопросы) я ей расписал. А в своем запросе она с удивлением пишет: «Олег Михайлович, предоставьте доказательства того, что действительно такие цифры, с 40 тысяч до 28 миллионов выросли». Так это у нас 28 миллионов, а у моего товарища, он тоже застройщик, строит крупный микрорайон, 58 или 56 за дом, он чуть побольше дом строит, но это тоже нереально, и эти деньги он заплатить не смог. Так вот, я предоставил все договоры, это же все официально: 40 тысяч официально зафиксировано, и 2,6 млн, и 28 млн. И Елена Викторовна организовала встречу с руководством Псковского филиала «Россетей». Я в свою очередь обзвонил всех ведущих застройщиков нашего города, с кем-то встретился лично, пообщался на эту тему. И все как один сказали то, что сегодня я рассказал. Все как один озабочены этой ситуацией, проблемой. Они очень переживают за будущее своих компаний, за будущее тех людей, которые работают на них, перед которыми они чувствуют свою ответственность, за объекты, которые нужно достраивать, и за дольщиков, которые ждут свои квартиры. Каждый застройщик прислал своего представителя на данную встречу. Со стороны правительства Псковской области туда пришли вот этот Псковский филиал «Россетей» и Елена Викторовна, а также министр по строительному надзору Андрей Кириленок, два министра пришли. Однако руководитель филиала не снизошёл до того, чтобы с нами пообщаться. То есть два министра и все застройщики пришли. Ну ладно, и я - депутат (областного Собрания от партии «Справедливая Россия» - ред.). Мы были возмущены. Мы хотели услышать ответы, мы хотели понять, откуда складывается эта совершенно безумная цена и почему она за три года выросла в сто раз. Мы хотели получить просто логику, расчеты. И понять, как нам-то быть, как дальше двигаться, как дальше строить. Но до нас все-таки снизошел какой-то специалист, мы его долго ждали, который, увидев то, что его снимают, отказался с нами беседовать. Ситуация повисла в воздухе.
- Олег Михайлович, переходя к вашей деятельности и к концу нашего интервью, несмотря на все трудности, какие у вас планы на будущий год?
- В этом году под моим чутким руководством будет строиться дом, хороший, качественный дом по скандинавским технологиям, там всего 72 квартиры. Цены будут невысокие, об этом я расскажу позже.
Беседовал Константин Калиниченко
Пресс-портреты
