Забрать свое у государства

У россиян остался последний месяц на то, чтобы оформить в собственность свои квартиры – с 1 марта 2013 года заканчивается право на бесплатную приватизацию жилья. Механизм платной приватизации пока не разработан, то есть с марта стать собственником недвижимости можно будет только через покупку, дарение или наследование. Риэлторы советуют не упустить шанс и оформить свою недвижимость в частную собственность – при всех плюсах и минусах приватизированного жилья, раздаривать миллионы наше государство в будущем больше не собирается.

Право на бесплатную приватизацию жилья для граждан РСФСР и затем РФ изначально, с 1991 года задумывалось как временное. Предполагалось, что разобравшись с советской собственностью, города получат, с одной стороны, частных собственников жилья, которые будут сами следить за состоянием своих домов, включая проведение капремонтов, а с другой – муниципальный жилой фонд, который можно будет сдавать по договорам социального найма на долгий или короткий срок.

Как обычно, времени не хватило: двадцати с лишним лет оказалось мало, чтобы полностью завершить процесс приватизации, несмотря на неоднократное продление срока. В России и Пскове не стали частными порядка 20% квартир из муниципального жилого фонда, включая и советские, и вновь возведенные дома. Здесь не учитывается коммерческое строительство, где квартиры изначально покупались и продавались. То есть в целом порядка 90% псковичей имеют квартиры в частной собственности.

У остальных есть месяц, чтобы оформить в собственность свои квартиры, рассказал начальник управления по учету и распределению жилой площади администрации Пскова Виктор Лукин на пресс-конференции 29 января, посвященной завершению бесплатной приватизации. Это достаточный срок для сбора документов, однако затягивать все равно не стоит: некоторые справки готовятся несколько недель. Мэрия обещает принимать заявления вплоть по 28 февраля, и на этот горячий период будет изменен график работы специалистов. Потом, когда пакет документов принят управлением, можно уже не торопиться – сходить в регпалату и перерегистрировать право собственности на приватизированную квартиру можно в любой момент, временных ограничений здесь не установлено, пояснила заместитель руководителя управления Росреестра по Псковской области Галина Григорьева.

Перечень необходимых документов, а также бланки заявлений для скачивания есть на официальном сайте администрации Пскова, на странице управления по учету и распределению жилой площади в разделе «Приватизация». Самое сложное – собрать выписки из лицевых счетов на всех членов семьи о регистрации со всех мест проживания, начиная с 4 июля 1991 года до даты регистрации в квартире, подлежащей приватизации. Это может стать проблемой для семей военнослужащих и других часто переезжавших граждан. Достаточно долго выдает справки и БТИ.

Долги за содержание жилья и коммунальные услуги не могут помешать приватизации. Даже если судебные приставы, с исполнительным листом на руках, стоят у двери квартиры, управляющая организация обязана выдать все справки. Виктор Лукин признал, что управдомы, бывало, пытались шантажировать нанимателя долгами, однако одного-двух обращений в прокуратуру оказалось достаточно, чтобы искоренить эту практику.

Помочь с подготовкой пакета документов готовы риэлторы. Учитывая сжатые сроки, агентства объявляют ценник до 15 тысяч рублей, но обещают предоставить рассрочку, рассказал на пресс-конференции президент псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Агентства недвижимости, безусловно, заинтересованы в приватизации как можно большей части жилого фонда – это не только сиюминутный заработок на оформлении бумаг, но и увеличение объема вторичного рынка жилья. Напротив, администрации города выгоднее оставить определенную часть квартир в муниципальной собственности, так как резерв для переселенцев, погорельцев и пр. необходим в любом случае, а строить новое жилье у города нет средств. Впрочем, отмена бесплатной приватизации эту проблему тоже не решает. Не слишком эффективно работает и система пожизненной ренты, при которой пожилые люди передают право собственности на квартиру городу, а взамен получают ежемесячную плату в счет ее стоимости. Таких договоров мэрия заключила всего семнадцать.

Что будет после 1 марта – пока не ясно. По идее, приватизация должна стать платной, однако правовой механизм пока отсутствует. «Никакого федерального законодательства на сей счет не принято. Есть Гражданский кодекс, по которому данные отношения на добровольной основе могут проводиться. Как будет развиваться ситуация дальше, мне неизвестно», - говорит Виктор Лукин. Не исключено, кстати, что Госдума еще раз пролонгирует срок бесплатной приватизации – соответствующий законопроект уже поступил на рассмотрение.

Есть еще один момент, который необходимо учитывать гражданам, обдумывающим приватизацию. По всей видимости, государство в скором времени пересмотрит порядок взимания налога на имущество физических лиц. Сегодня ставка налога на недвижимость рассчитывается на базе ее инвентаризационной стоимости, в основе которой лежат строительные расценки 30-летней давности. Оценку БТИ предполагается заменить на кадастровую стоимость недвижимости, которая максимально близка к рыночной, поскольку рассчитывается теми же методами. Для Пскова, где инвентаризационная стоимость жилья была признана одной из самых низких, рост величины налога будет существенным – возможно, в десятки раз.

Федеральная налоговая служба уже подсчитала, что средняя рыночная цена квадратного метра в России составляет 32 тысячи рублей, в Москве - 165,6 тысячи рублей. Налог планируется рассчитывать как 0,1% стоимости квадратного метра для жилой и 0,5% - нежилой недвижимости. Предусматриваются и вычеты по площади, не подлежащей налогообложению: 20 кв. метров для обычных собственников и 50 метров для льготников. Однако следует иметь в виду, что налог на имущество физлиц – местный, так что местные власти смогут понижать или повышать ставки, а также менять размер вычетов.

Вопрос о пересмотре стоимости найма социального жилья в администрации Пскова пока не поднимался, говорит Виктор Лукин. Таким образом, если планы ФСН станут реальностью, право собственности станет ощутимо дороже, чем договор социального найма. Плюс – плата за капремонт, которую уже фактически сделали обязательной для собственников жилья, независимо от степени его износа. Эти расходы могут оказаться существенными или даже неподъемными – особенно для одинокого хозяина огромной квартиры в старом доме. Хотя возможность в любой момент распорядиться квартирой по своему усмотрению, наверное, перевесит любые минусы. Тем более, что даже самая захудалая однушка в хрущевке стоит не меньше миллиона рублей.

Думается, за 20 лет большинство тех, кто хотел стать собственником, реализовал свое право на бесплатную приватизацию. В отношении тех, у кого такое право даже не возникало – из-за аварийного состояния муниципальных домов, где приватизация запрещалась, или отсутствия жилья вообще – вопрос, видимо, будет решаться в отдельном порядке. В целом же, эра подарков от государства завершилась – теперь уже точно.

Светлана Прокопьева (лицо, признанное Минюстом РФ иноагентом)