Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему: «Какие условия нужно создать для бизнеса, чтобы он готов был восстанавливать памятники истории и культуры?». Передача вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102,6 FM).
Псков — один из древнейших городов России, сохранивший уникальный кремль, более 9 км крепостных стен и древние храмы, включенные в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, а также огромное количество памятников гражданской архитектуры, которые стали визитной карточкой города и привлекают туристов. Спасо-Преображенский собор Мирожского монастыря - древнейший храм Пскова, известный уникальными фресками византийского стиля. Усыпальница псковских княгинь, Собор Иоанна Предтечи, храм, украшающий исторический центр — Церковь Василия Великого на Горке, и это еще далеко не весь список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО в Пскове. Эти памятники церковного зодчества активно реставрируются. А вот гражданские постройки XVII века, такие, например, как палаты на Романовой горке, дом Марины Мнишек, Солодежня и Дом Печенко — многие годы находятся в заброшенном состоянии и не вызывают интереса ни у гостей города, ни у бизнес-сообщества.
В начале месяца Псковский городской суд принял решение об изъятии из собственности физического лица и продаже с публичных торгов объекта культурного наследия регионального значения — Солодежни (кладовая). Чуть позднее стало известно о выставлении на торги Солодежни и Дома Печенко — двух комплексов белокаменных палат XVII века, стоящих на улице Гоголя в Пскове. Постройки государство готово продать, а землю рядом с ними — сдать в аренду. Однако частники не спешат ввязываться в масштабные проекты по возрождению памятников старины. Первые выплаты на выкуп или аренду объекта с легкостью превращаются в снежный ком затрат, необходимых для реставрации и содержания построек. Как итог, мы видим уже много лет стоящие бесхозные здания, которые сколько бы их ни пытались выставить на аукцион, так и не уходят с молотка. Какие условия нужно создать для бизнеса, чтобы он был готов восстанавливать памятники истории и культуры? Существуют ли льготы для желающих восстанавливать памятники? Необходимы ли какие-то дополнительные стимулы предпринимателям, которые готовы вкладываться в возрождение памятников старины?
Эти вопросы мы зададим представителям бизнес-сообщества и нашим экспертам в программе «Дневной дозор».
Министр культурного наследия Псковской области Вадим Нэдик поделился мнением о том, почему региональный бизнес не очень активно участвует в программе восстановления и дальнейшего приспособления объектов культурного наследия. Он также рассказал о льготных кредитах, которые инвесторы могут получать за участие в этой программе. Еще он назвал условия, создание которых, по его мнению, смогут привлечь бизнесменов к восстановлению памятников истории и культуры.
«Возможно, мы недостаточно работаем над доведением этой информации до заинтересованных лиц. Информированность — это тот момент, который нам следует усилить и более широко освещать все доступные возможности. В интернете на сайте представлено около 60 псковских памятников. Это значит, что полностью отработана вся необходимая документация для начала проектирования, то есть всё, что необходимо для начала проектирования на этих объектах, есть. Для инвесторов предусмотрены дополнительные преимущества, такие как снижение процентной ставки по кредиту. Действующая ставка составляет 9%, что является самой низкой по стране. Есть возможность дальнейшего снижения ставки до 6%, если объект будет приспособлен под гостевой комплекс не ниже трех звезд. В таком гостевом доме, гостинице, бутик-отеле или другом аналогичном объекте должно быть не менее десяти номеров. Общая площадь такой гостиницы должна составлять не менее 500 м². Если планируемое приспособление объекта подпадает под эти три критерия инвестиционной деятельности, ставка может снижаться до 6%. Всего на эти мероприятия до 2030 года выделено 50,51 млрд рублей. Какие условия необходимо создать для бизнеса? Возможно, нам необходимо большее количество лицензированных на работу с памятниками организаций. При большем количестве организаций с лицензиями могла бы быть здоровая конкуренция и, как следствие, снижение расценок, поскольку работа в этой сфере является коммерческой деятельностью. Мы можем попытаться повлиять на расценки коммерческих организаций путем уговоров, предоставления объективных сведений или проведения сравнительного анализа. Однако в рамках своих полномочий мы не имеем возможности влиять на ценообразование или расценки коммерческих организаций, и это было бы превышением должностных полномочий».
Председатель областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Ирина Голубева считает, что основной проблемой псковских бизнесменов, которые берутся за тот или иной памятник культурного наследия, является неспособность «поумерить свои аппетиты», несмотря на возможности самого объекта.
«Необходимо более тщательно работать с законодательством, но это не наш вопрос. Дом Печенко выведен из аварийного состояния, но всё равно его положение остается довольно тяжелым. Требуются значительные вложения, прежде чем можно будет извлечь какую-либо пользу или выгоду, приспособив его для современного использования. Там планировалось разместить кафе, ресторан, а также дополнительно провести реставрацию соседнего корпуса, который стоит в руинах рядом с Домом Печенко. Почему-то от этого проекта отказались. Что касается Солодежни, то также были проекты, заказанные компанией «Альпик». Желания собственников или пользователей, которые хотят приобрести и использовать здание, всегда превышают реальные возможности этих памятников. У памятников ограниченные возможности: к ним нельзя ничего пристроить, нельзя расширять внутреннее пространство или как-то иначе изменять их конструкцию, то есть специальные требования существуют. Люди хотят получить как можно больше выгоды, а памятник имеет ограничения и режимы, с которыми нужно считаться. Необходимы такие собственники, которые, прежде чем приступать к проектам или составлять бизнес-планы, изначально оценивали бы возможности здания, которое они намерены приобрести, а не исходили бы только из собственных желаний».
Известный псковский ресторатор Виталий Зайцев, за плечами у которого есть опыт реставрации памятников исторического наследия, назвал две причины, по которым не всем предпринимателям хочется вкладываться в восстановление памятников культуры и истории.
«Когда появляется бизнес-идея, например, открыть или развить какой-то проект, очевидно, что чем быстрее пройдет инвестиционный процесс, тем скорее проект начнет работать, перекрывать операционные расходы доходами, и на горизонте появятся рентабельность и окупаемость. Восстановление памятников — игра вдолгую. Памятники требуют особого подхода: согласования, разрешения, проекты компаний, которые имеют лицензию, одобренную комитетом по охране объектов культурного наследия. Есть определенная процедура, которая требует по объективным причинам времени, то есть в одночасье это не исполнить. Время — это деньги и определенные риски. Сегодня может быть идея, финансово подкреплённая, и готовность к реализации. Но, например, восстановлением объекта по адресу: Калинина, 17 (где сейчас находится кофейня «Диалог»), занимались пять лет, и это при наличии финансов мы потратили столько времени. Я к тому, что в моменте вы готовы, но через некоторое время обстоятельства и условия рынка меняются, и бизнес-идея, озвученная три года назад, может потерять актуальность. Чем быстрее проходит процедура согласований, тем выше шансы на то, что проект дойдет до своей реализации Это первый момент. Второй момент: не все объекты культурного наследия интересны для инвестиций в качестве коммерческих проектов. Причина в том, что их объемно-пространственная композиция, внутренняя архитектура и планировка часто не позволяют в полной мере реализовать замыслы предпринимателей. Недостаток площади, объема, высоты потолков, а также особенности оконных и дверных проемов могут стать препятствием. Эти объективные сложности также есть».
Директор компании «Трактиръ 903» Дмитрий Плященко имел неприятный опыт вложения средств в памятник исторического наследия, дом на Герцена, 5. Он перечислил те причины, по которым, на его взгляд, предпринимателям не интересно приобретать дома-памятники.
«Для начала необходимо наладить благоприятную экономическую обстановку. Также требуется пересмотреть Налоговый кодекс Российской Федерации в части налогообложения производственных помещений и решить целый ряд других вопросов. Сама система сложная, идет подмена понятий. Что такое памятник культурного значения? Это, в первую очередь, капитальное строительство, то есть это объект недвижимости. Поэтому отношение к памятникам и отношение к объектам капитального строительства несколько различаются. Памятник, как объект недвижимости, имеет свои особенности, но четкого определения, что именно к нему относится, нет. Мне кажется, необходимо разделять памятники по классам. Например, памятники федерального значения, которые находятся в федеральной собственности и подлежат строгой охране, должны иметь одни условия. Для памятников местного или регионального значения, на мой взгляд, условия должны быть иными. Сейчас же все приравнивается под одну гребенку, будь то восстановление Красной площади или памятника местного значения в Пскове. Разница лишь в бюджетах, ценовой политике и форматах. Конечно, последний момент - это действия властей в отношении памятников культуры. Необходимо более гладкое взаимодействие по этому вопросу. Сейчас памятники, фактически, никто не покупает, хотя они стоят относительно недорого — около 5 миллионов рублей, что сопоставимо со стоимостью однокомнатной квартиры с ремонтом. Однако проектная документация для их восстановления требует совершенно других сумм. Ценность самого памятника — отдельный вопрос. Чтобы сделать их более привлекательными, нужны грамотные проектировщики, способные адаптировать их под современное использование. В настоящее время для бизнеса это неинтересная история, потому что при расчете на квадратные метры выгоднее строить новые объекты, чем восстанавливать памятники».
Девелопер, занимавшийся реконструкцией Гельдтовой бани, Роман Кухи рассказал о том, почему для предпринимателей такие объекты культурного наследия могут быть малопривлекательными.
«Это долго, дорого и очень большой пакет документов необходимо собирать. Команды должны быть готовы к такой работе, то есть не только инвестор, но и его команда должна быть готова к такой работе. Очень много подводных камней, которые изначально неясны в процессе, когда ты планируешь бизнес-план, а потом появляется всё больше-больше-больше вытекающих моментов. Эти вещи достаточно финансово емкие для того, чтобы быть в бизнесе. Эти проекты, мягко говоря, неокупаемые».
Одним из ярких и, увы, немногих примеров реставрации и современного приспособления объектов культурного наследия в свое время стали палаты Меншикова. Псковский Зеленхоз взялся за его реставрацию в 2003 году. Впоследствии там разместились цветочные и сувенирные магазины, галерея наивного искусства. Полюбилась эта локация и молодоженам, которые устраивали в ней фотосессии и даже брачные церемонии. Однако в 2015 году у Зеленхоза начались проблемы. Палаты Меншикова закрылись на «временное банкротство», и завязались судебные тяжбы с Росимуществом. Не на руку Зеленхозу пошли и ковидные времена. В итоге в судебном порядке охранно-арендный договор на здание был расторгнут, так как на протяжении длительного времени Зеленхоз не принимал мер ни по его сохранению, ни по устранению претензий контрольного органа по его содержанию. Экс-генеральный директор ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» Михаил Шараев поделился своими впечатлениями о том, каково это — вкладывать деньги и душу в объект культурного наследия.
Фото: Псковское региональное отделение партии «Яблоко»
«Опыт показал, что, если ты что-то восстановил, то очень скоро находятся желающие это забрать себе. Это можно проследить на примере, так сказать, нашей печальной истории. Дело в том, что у нас масса памятников, где есть, куда приложить руку бизнесу. Но я бы предостерег, так сказать, таких желающих, потому что это наверняка закончится не очень хорошо. У нас еще есть опыт такого же взаимодействия с государственными, в данном случае федеральными, владельцами этих зданий. Когда добропорядочный, добросовестный арендатор что-то делает, так сказать, и потом у него это забирают, он говорит людям о том, что не стоит связываться с данной процедурой, потому что в итоге останешься в дураках. Проект стоит каких-то сумасшедших денег совершенно неоправданно. Кроме того, всё делается под надзором. Это администрирование, мне кажется, излишнее. Слава богу, когда мы восстанавливали в начале теперь уже XXI века эти объекты, еще не было этих требований. У нас это произошло быстро, за четыре года. Мы восстановили такой большой объект, потому что никто не стоял, никто не мешал это делать. Доброжелательный надзор был за этим, потому что было стремление этот памятник восстановить, из разрушенного состояния привести все-таки в какой-то божеский вид».
В сегодняшней программе мнения наших экспертов и представителей бизнеса традиционно разделились в вопросе о том, какие же условия нужно создать для бизнеса, чтобы он был готов восстанавливать памятники истории и культуры?
Некоторые наши собеседники видят выход в налаживании благоприятной экономической обстановки для предпринимателей. Кто-то убежден, что все проблемы связаны с нехваткой здоровой конкуренции среди лицензированных реставрационных организаций. Прозвучали сегодня и слова о том, что иногда предприниматели приобретают памятник исторического наследия под свои запросы, не учитывая возможностей самого объекта. Но большая часть наших собеседников видит проблему в слишком большом количестве требований и правил по отношению к предпринимателям, готовым пойти на благую цель — восстановить памятник культуры и истории из плачевного состояния, дать ему новую жизнь. Так не стоит ли немножко под ослабить удела?
Александра Братчикова
