«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: Станет ли ипотека менее доступной и подешевеет ли жильё?

Почему семейную ипотеку нужно оформлять именно сейчас, и какие ставки ждут семьи с детьми уже этой осенью? Может ли жильё в Пскове подешеветь, если только арматура за последние месяцы подорожала на 30 тысяч рублей за тонну? Кто на самом деле зарабатывает на стройке — застройщик, который рискует всем, или банк, который не рискует ничем? А также о каркасе, возведённом за три месяца, дверях по 20 тысяч вместо восьми, газобетонных перегородках и о том, почему современный сборно-монолитный дом похож на мебель из шведского магазина, рассказал руководитель строительной компании «Монолит» Олег Брячак в новом выпуске программы «Квадратные метры» на ПЛН FM (102.6 FM).

Ситуация на рынке недвижимости и грядущие изменения в ипотеке

– Олег Михайлович, сегодня мы снова обсуждаем ситуацию на рынке жилья, девелопмента и ипотечного кредитования в Пскове. Лето — это традиционно сезон затишья, парламентарии на каникулах, плюс выборы. Что сейчас происходит на рынке жилья, и на какие ожидания стоит обратить внимание?

– Константин, вы абсолютно правы, лето — пора затишья. Однако изменения на рынке жилья, в частности в области ипотечного кредитования, уже намечены на начало октября. Мы неоднократно говорили о том, что ипотека для граждан станет менее доступной. Те 6%, под которые сейчас могут взять (ипотеку) семьи с детьми в Псковской области, сохранятся не для всех. Планируется шкала процентов в зависимости от количества детей, а также дифференциация ставок по регионам: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области ставки будут на несколько процентов выше.

Спешка покупателей и стоимость строительства

– Застройщики и покупатели, видимо, уже исходят из этих данных в своей деятельности?

– Не только застройщики, но и граждане. Те, кто планирует приобретать квартиры, уже владеют этой информацией и предпочитают сделать это как можно быстрее, пока есть возможность. Поэтому рынок подогрет, продажи идут хорошо. Моя рекомендация слушателям традиционна: приобретать жильё под 6% крайне целесообразно, пока такая возможность есть. Что будет после изменений семейной ипотеки? Для семьи с одним ребёнком планируется ставка 10%, с двумя детьми — 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, а для пятерых и более детей в нашем регионе — 2%. Также важно отметить, что нельзя будет приобретать жильё в других регионах. Это серьёзный удар, ведь многие родители хотели бы купить квартиру ребёнку-студенту в Москве или Санкт-Петербурге, а теперь им придётся снимать жильё или селиться в общежитии. Кроме того, мы потеряем долю иногородних покупателей, которые инвестировали в наш регион из-за относительно низких цен.

Жильё у нас дешеветь не может в принципе. Я как застройщик вижу динамику роста цен на стройматериалы. Та же арматура выросла в цене на 30 тысяч рублей за тонну за последние месяцы. В среднестатистическом каркасно-монолитном доме около 300 тонн металла. Умножаем и получаем почти 9 миллионов рублей удорожания только на арматуре. Есть и другие позиции, которые дорожают достаточно серьёзно.

Экономика строительства: риски застройщиков и доходы банков

– То есть себестоимость растёт, и застройщики вынуждены работать на грани минимальной прибыли?

– Именно так. Остановиться крупные застройщики уже не могут: есть штат, есть техника, которые требуют постоянных расходов. Мы работаем по 214-му ФЗ, и на данный момент банки зарабатывают кратно больше, чем застройщики. Застройщик кладёт деньги от продажи квартир на эскроу-счета, а свои деньги получает обратно у банка под определённый процент. При этом этот же банк часто продаёт ипотечные продукты покупателям, зарабатывая дважды, плюс берёт с застройщика различные скрытые платежи и взносы.

Банк ничем не рискует, а застройщик рискует всем: стройкой, репутацией и бизнесом. Сдать дом позже срока, указанного в разрешении на строительство, — это катастрофа. Дольщики сразу объединяются в группы, нанимают юристов и подают на неустойку. Поэтому мы делаем всё, чтобы построить дом быстрее.

Темпы строительства и качество на Завеличенской, 15

– Давайте поговорим о вашей стройке. За последние полтора месяца дом на Завеличенской, 15 уже приобрёл завершённые очертания. Какие этапы пройдены?

– Каркас мы закончили всего за три месяца. На данный момент на 90% завершены внутренние и внешние инженерные сети: дом подключён к канализации, ливнёвке и водопроводу. Полностью выполнен монтаж межкомнатных перегородок. Хочу подчеркнуть: они у нас не из гипсокартона, а из газобетонных блоков. Мы не экономим на качестве. Возьмём, к примеру, входные двери. Минимальная стоимость двери, соответствующей ГОСТу, составляет около 8,5 тысячи рублей. Но это тонкие двери с колоссальной слышимостью. Мы же приобрели хорошие, толстые двери с отличной шумоизоляцией, несколькими замками, под имитацию белого дуба. Стоят по 20 тысяч рублей за штуку. В сочетании с двойными стеклопакетами и толщиной наружных стен (40 см торцевые, 30 см фасадные) звукоизоляция в нашем доме будет на высочайшем уровне.

Преимущества сборно-монолитной технологии

– Вы часто упоминаете, что ваш дом — это не старая советская «панелька». В чём принципиальная разница?

– Это сборно-монолитная технология, и называть такие дома «панельками» уже нельзя. Конструкции производятся на заводе по всем ГОСТам, затем доставляются на стройку и собираются без «мокрых» процессов. Это обеспечивает высокую точность и герметичность. В отличие от чисто монолитного каркаса, который отлично проводит звук (удар молотком на нижнем этаже слышен на верхнем), в сборно-монолитном доме масса препятствий на пути звука благодаря стыкам и примыканиям элементов. Чем больше элементов в конструкции, тем лучше звукоизоляция.

– То есть ситуация, когда в подъезде слышен каждый чих, осталась в прошлом?

– Да, это проблема советских панельных домов с толщиной панелей около 8 сантиметров и отсутствием утепления. Современные технологии, по сути скандинавские, доведены до совершенства. Это как сборка мебели в известном шведском магазине: всё вымерено на заводе до миллиметра, исключён человеческий фактор, и вы получаете именно то, за что платите, без перепадов высот или кривых стен. Мы придерживаемся этой проверенной годами технологии, и пока все довольны результатом.

Беседовал Константин Калиниченко