Эксперт рассказал об основных изменениях законодательства в сфере недвижимости с 2020 года

Недвижимость - одна из немногих сфер, с которой приходится взаимодействовать каждому. На протяжении жизни люди нуждаются в удовлетворении своих потребностей, которые так или иначе связаны с недвижимостью. Человек постоянно принимает решения, которые прямо или косвенно касаются недвижимости, а зачастую именно недвижимость определяет, какими будут эти решения. Однако для построения достоверного прогноза необходимо знать, что нового приготовила нам власть в сфере недвижимости в наступающем году.

Об основных изменениях законодательства в сфере недвижимости с 2020 года Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства - юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев.

- Виталий Михайлович, что ожидает псковичей в сфере недвижимости в 2020 году? Какие законы вступают в силу, и какие законопроекты находятся на рассмотрении?

- Первое, что хотелось бы отметить – с 1 января нового года вступает в силу Федеральный закон № 430-ФЗ от 16 декабря 2019 года, направленный на защиту покупателей жилья, и позволяющий признать добросовестными приобретателями недвижимости тех граждан, которые купили ее у мошенников, принимая во внимание информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Необходимость принятия такого закона была обусловлена распространенностью мошеннических схем на рынке жилья. И, до настоящего времени, в случае признания судом сделки купли-продажи недвижимости ничтожной – покупатель оказывался у разбитого корыта, на улице и без всяких компенсаций.

Поправки вносятся в первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). С 1 января 2019 года пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ будет гласить так: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

Также, уточняются правила о приобретательной давности. Указывается, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи во владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента государственной регистрации прав.

- Какие изменения вносятся в закон о регистрации недвижимости?

- 1 января 2020 года начнет действовать Глава 10.1. Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. Она регулирует порядок выплаты единовременной денежной компенсации добросовестному приобретателю при изъятии у него жилья. При изъятии помещения судья должен будет вынести решение о возмещении убытков гражданину, потерявшему жилище. Убытки взыскиваются с причинителя вреда. Однако если судебный пристав в течение полугода по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам не взыщет деньги или взыщет их частично, то потерпевший получит право на компенсацию. Для этого ему нужно будет подать иск к государству. Судья рассмотрит заявление и взыщет компенсацию с Российской Федерации. Ее размер определяется исходя из реального ущерба или кадастровой стоимости. Суд вправе уменьшить компенсацию, если добросовестный приобретатель получил частичное возмещение от причинителя вреда.

Считаю необходимым отметить, что эта глава распространяется и на случаи, когда жилище изъято в пользу государства, субъекта Российской Федерации или муниципалитета. Причем если государство или местная власть отобрали помещение до вступления в силу этого закона, то бывший собственник вправе подать заявление о компенсации в течение трех лет со дня начала действия данной главы, то есть до 1 января 2023 года.

- Есть ли налоговые изменения для граждан?

- Да, с января 2020 года государство вводит дополнительное условие применения минимального срока владения жильем для освобождения от налогообложения при его продаже. Напомню, что сегодня минимальный период владения жильем составляет 3 года, согласно пункту 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Он применяется, когда собственник получил квартиру (долю, дом, комнату) в подарок от родственника, по наследству, после приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Однако после нового года пункт 3 статьи 217.1 дополнится подпунктом 4. Он гласит, что теперь гражданин должен заплатить налоги с продажи жилого помещения, полученного им по наследству (по договору пожизненного содержания с иждивением, приватизации или в подарок от родственников) после трех лет владения, если на день регистрации в ЕГРН продажи этого жилища он имеет в собственности (в том числе и в совместной) другое (иное) жилье или долю в праве собственности на него.

Впрочем, законодатель тут же сделал оговорку, пояснив что в целях настоящего подпункта в качестве «другого» или иного жилья не рассматривается помещение, которое гражданин купил в течение 90 дней до момента регистрации в ЕГРН продажи жилища, полученного им по наследству (по договору пожизненного содержания с иждивением, в подарок или после приватизации). Иными словами, если человек приобрел новое жилье, а потом в течение 90 дней после этого продал помещение, когда-то полученное в наследство (по договору пожизненного содержания с иждивением, по договору дарения или после приватизации) и внес сведения о переходе права собственности в ЕГРН на покупателя, то он не будет платить налог с продажи жилой недвижимости, перешедшей к нему по наследству (по договору пожизненного содержания с иждивением, по договору дарения или после приватизации).

Эти правила распространяются и на земельный участок (долю), на котором находится продаваемый дом и хозяйственные постройки.

Следующая новелла касается налогообложения денежной компенсации, выдаваемой взамен предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 41.2 статьи 217 НК РФ с января 2020 года данная компенсация освобождается от налога.

И еще одно новшество ожидает получателей жилья в дар. Начиная с 2020 года будет существовать единый порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ. В этом случае налог тоже будет начисляться по кадастровой стоимости жилой недвижимости – здесь будет учитываться значение, которое было утверждено по состояние на 1 января того года, в который была произведена регистрация права собственности получателя жилья в дар.

Важно также отметить, что членам семьи и близким родственникам (к ним относятся родители, дети, супруг или супруга, сестры, братья, дедушки и бабушки) не нужно платить НДФЛ с жилья в дар. Что касается остальных родственников, то тогда уже не обойтись без уплаты 13% от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости.

- Существуют ли изменения, касающиеся кадастровой оценки недвижимости?

- С 1 января 2020 года вступает в силу статьи 19 Федерального закона № 237 - ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года. Согласно этой статье местные власти получат право проводить внеочередную государственную кадастровую оценку недвижимости. Последняя будет проходить в субъекте Российской Федерации, если индекс рынка недвижимости в регионе снизится на 30 и более процентов со дня проведения последней кадастровой оценки. Кроме того, уполномоченный орган станет осуществлять внеочередную оценку, если собственники 30 и более процентов объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации оспаривают кадастровую стоимость с целью установления ее рыночной цены.

Кроме того, с началом следующего года, завершается переходный период применения закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». С 1 января 2020 года правоотношения, связанные с осуществлением кадастровой оценки и оспариванием кадастровой стоимости, станут проходить только в соответствии с этим законом. Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в сфере определения кадастровой стоимости и ее оспариванию свое действие прекращает.

Необходимо так же отметить, что с 2020 года налог на имущество жителей Псковской области будет начисляться по новой кадастровой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков), утвержденной Постановлением Администрации Псковской области от 19 ноября 2019 года № 409.

- Каковы изменения в сфере кадастровой деятельности?

- С 1 января 2020 года кадастровые инженеры не смогут осуществлять свою деятельность в отношении недвижимого имущества, оставаясь членами СРО, если они не получат высшего образования в сфере кадастровых отношений, либо дополнительного профессионального образования по программе переподготовки. Хочу отметить, что я, как квалифицированный и практикующий кадастровый инженер успешно прошел профессиональную переподготовку и повышение квалификации в соответствии с требованиями пункт 2 части 2 статьи 29 Федерального закона № 221 - ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года.

- Будут ли изменения в закон об участии в долевом строительстве?

- С 28 июня 2020 года часть 3 статьи 4 закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ дополнится пунктом 3.1. Он указывает, что уполномоченный федеральный орган разрабатывает и устанавливает требования к электронным формам документов в сфере долевого строительства, таких как: договора долевого участия в строительстве (ДДУ), соглашения об уступке прав требования и внесении изменений в договор. Следовательно, скоро мы увидим утвержденные электронные формы ДДУ и сопутствующих ему документов.

- Какие законодательные проекты, находящиеся в настоящее время на рассмотрении Госдумы, Вы бы отметили?

- Сегодня на рассмотрении в Госдуме находится несколько проектов, касающихся недвижимости. Они будут приняты и вступят в силу (за исключением некоторых положений) в будущем году. Расскажу о наиболее интересных законопроектах.

В первую очередь заслуживает внимание проект № 839589-7, который вносит изменения в закон о регистрации недвижимости. Изменения касаются уведомления гражданина органом регистрации прав о принятом решении. Новые положения обязывают государственного регистратора указывать причины принятого решения о приостановлении либо отказе в постановке объекта на учет или в регистрации права и дать рекомендации по их устранению.

Стоит отметить, что обязательство уведомить заявителя с указанием причины приостановки или отказ в законе о регистрации есть и в уже действующей редакции. Однако орган регистрации, следуя положениям действующих нормативов, ограничивается отсылкой на положение закона, не конкретизируя причину возврата, приостановления или отказа, не сообщая заявителю какие именно нарушения, несоответствия или иные недостатки явились причиной принятия решения. Чтобы получить информацию о недостатках, заявителю приходится обращаться в орган регистрации и добиваться личного приема, чтобы получить разъяснения, тратить время и нервы. Теперь же предлагается обязательно указывать не только норму закона, по которой документы вернули заявителю, но и конкретизировать причину. А также, давать рекомендации по устранению имеющихся недостатков в поданных гражданином документах с целью обеспечения надлежащего предоставления государственной услуги и реализации конституционного права гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом на законном основании.

Так же, заслуживает внимания проект № 814739-7, направленный в Думу правительством Российской Федерации. Документ вводит непрерывный надзор Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки, устанавливает ретроспективное применение кадастровой стоимости в случае ее изменения судом или комиссией, а заодно ликвидирует и сами комиссии по оспариванию стоимости и передает их функции бюджетным учреждениям, определяющим кадастровую стоимость.

Еще один проект закона № 196293-7 находящийся на рассмотрении Госдумы вводит поправки в Жилищный кодекс и закон о государственной регистрации недвижимости, которые касаются прав собственников машино-мест в многоквартирных домах. Владельцы машино-мест в жилых домах в случае принятия законопроекта станут обладателями доли общедомовой собственности, пропорционально количеству квадратных метров, которыми владеют. И, соответственно, обязаны будут оплачивать содержание общедомового имущества, его текущий и капитальный ремонт, общедомовые коммунальные услуги. В случае принятия законопроекта собственники машино-мест в многоквартирных домах смогут участвовать в принятии решений на общем собрании дома наряду с собственниками жилых помещений. Еще одна новелла, предлагаемая в законопроекте – право собственников машино-мест провести собственное общее собрание. Здесь могут приниматься решения об установке систем видеонаблюдения, сигнализации, об организации охраны и т.п.

А законопроект № 785806-7 направлен на регулирование использования машино-мест и гаражей, не входящих в состав многоквартирного дома. Проблема в том, что в настоящее время в законодательстве нет определения объекта, предназначенного для стоянки и хранения транспортных средств. Многие владельцы не могут зарегистрировать право собственности на уже возведенный гараж. Законопроектом устанавливается, что считать гаражом, гаражным комплексом, машино-местом и устраняются другие правовые пробелы в этой сфере: закрепляется положение о доле собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество, перечисляется общее имущество владельцев гаражей, закрепляются формы объединений собственников гаражей и машино-мест.

Рассматриваемый депутатами Госдумы законопроект № 831790-7 запрещает изымать для государственных нужд землю под многоквартирным домом без образования земельного участка и внесения о нем сведений в ЕГРН. Это делается с целью получения собственниками помещений равноценного возмещения за недвижимость. Также вводиться запрет на образование земельного участка по контуру здания многоквартирного дома без прилегающей к нему территории.

Госдума, так же, рассматривает законопроект № 841216-7, который направлен на повышение эффективности работы по восстановлению прав обманутых дольщиков. В случае принятия законопроекта, средства компенсационного фонда, накопленного из взносов застройщиков, разрешат использовать на достройку всех объектов. Причем вне зависимости от уплаты взносов застройщиком по конкретному объекту. Еще одна важная норма: существенно более эффективной и быстрой станет процедура банкротства застройщиков. В законопроекте предлагается распространить новые положения о банкротстве на все дела, которые начались до 1 января 2018 года.

И на конец, проект закона № 789087-7 предусматривает сокращение сроков выдачи разрешения на строительство. В Градостроительном кодексе Российской Федерации предлагается уточнить, что с 1 января 2020 года срок выдачи разрешения на строительство сократится с 7 до 5 рабочих дней. Меняются и сроки выдачи градостроительного плана земельного участка – с 20 до 14 рабочих дней. Во втором чтении в законопроект была добавлена поправка, согласно которой требуемые документы могут быть направлены в форме электронных документов.

- Какие можно сделать выводы?

- Как вы уже заметили, каждый год с 1 января российские власти традиционно корректируют правила игры в сфере недвижимости, и следующий год не является исключением. В следующем году вступят в силу сразу несколько законов, регулирующих правоотношения в этой сфере. Поэтому вывод можно сделать только один – Российское государство способствует более успешному и эффективному формированию сложной системы гражданско-правового оборота недвижимого имущества.