«Метражи»: Инвестиции в недвижимость. Флиппинг

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове.

В конце 2023 года в сфере недвижимости наблюдался ажиотаж на фоне ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой. Люди, присмотревшие жильё в новостройках, стремились оформить сделки до 23 декабря, пока не начали действовать новые правила. Как чувствует себя рынок недвижимости в начале года? Каков прогноз на будущее? В какую сторону колеблются цены на рынке недвижимости? Подходящее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость? Что такое флиппинг? Есть ли спрос на коммерческую недвижимость? Эти вопросы обсудили Константин Калиниченко и его соведущий - генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко.

Константин Калиниченко: Сегодня будем говорить об инвестициях в недвижимость и, в частности, о флиппинге. Начнем с общих вопросов, а потом уже перейдем к флиппингу, Роман пояснит, что это такое и почему мы в начале 2024 года к этой теме обратились. Прежде, может быть, многие обходили этот вопрос стороной. Роман, как известно, в конце 2023 года в сфере недвижимости наблюдался большой ажиотаж, мы говорили об этом в нашей студии. Ставка Центробанка росла, ужесточались условия ипотеки с господдержкой. Те, кто хотел приобрести жилье, старались оформить сделки до конца года, до вступления в силу новых правил. Что сейчас? Как чувствует себя рынок недвижимости в начале 2024 года? Какие тут прогнозы?

Роман Максименко: Прогнозы — вещь неблагодарная. Как чувствует себя рынок недвижимости? Пациент скорее жив, чем мертв, а это уже хорошо. Действительно, у нас в конце прошлого года были значительные изменения, выросла ключевая ставка. Вслед за этим подтянулись процентные ставки по ипотеке от всех ведущих и неведущих банков РФ. Соответственно, программы усложнились, подорожали и так далее. Сейчас ставка по «вторичке», мягко скажем, кусается, поэтому, по большим данным «Этажей», январь просел по отношению к декабрю на 66% по выдаче ипотечных кредитов на вторичное жилье.

Константин Калиниченко: На две трети, получается.

Роман Максименко: Да, глобально просел. И все думали, что драйвером будет новостройка, потому что сохранились госпрограммы: программа субсидирования, программа «Молодая семья» и так далее. Но не тут-то было. Банки стали пытаться ввести комиссию от застройщиков, и началось почти полуторамесячное бодание между банками и застройщиками. Они пытались подписывать соглашения, чтобы застройщики участвовали в субсидировании этой ставки наряду с банками. Некоторые крупные застройщики в больших городах, в Петербурге, в Москве, вообще бойкотировали работу с банками.

Но сейчас пришла достаточно радостная новость о том, что Сбер сократил требования по субсидированию от 3,9%. То есть сейчас, наверное, рынок что-то отыграет. «Дом.рф» в свое время не ввел это субсидирование, и он, думаю, наберет по итогам января-февраля до 20% выдач по новостройкам. То есть «Дом.рф» мощно включился в эту программу. И Совкомбанк тоже не ввел это субсидирование. Ну да ладно. В общем, не такой высокий спрос и на новостройки тоже, вот о чем речь. Все ждут понижения ключевой ставки. Как только Центробанк будет постепенно понижать ключевую ставку, а говорят, что это будет во втором квартале, и есть прогнозы на сайте Центробанка, что целевые показатели ключевой ставки на январь 2025 года должны быть 11%. В этом же сходятся эксперты Сбербанка, что она будет в районе 11-12% к концу года. Поживем, увидим. Это напрямую влияет на эффективность рынка.

Константин Калиниченко: Да, тем более сегодня Центробанк, это может быть косвенный показатель, озвучил прогноз по инфляции. По ощущениям, по прогнозу ЦБ, самая высокая инфляция нас ждет в начале весны. Дальше они прогнозирует снижение инфляции. Насколько я помню, рост ставки ЦБ как раз был направлен на борьбу с инфляцией. Наверное, здесь есть основания усматривать, что поборют инфляцию так или иначе. Все говорят, ставка запредельная сегодня для бизнеса прежде всего и для потребителей.

Роман Максименко: Совершенно верно, кредиты очень дорогие. Безусловно, экономика нуждается в финансовых вливаниях.

Константин Калиниченко: В связи с этой динамикой рынка недвижимости, может быть, в связи с тем, что он сейчас немножечко в простой уходит, причем и по «первичке», и по «вторичке», есть ли какие-то колебания цены? Многие ведь думают: «Ага, недвижимость не продается. Наверное, она дешевеет».

Роман Максименко: Опять же, в больших цифрах есть. По аналитике федеральной компании «Этажей», за январь снижение цен по Российской Федерации порядка 2%. По февралю еще окончательных цифр нет, но я думаю, в пределах полутора процентов еще будет общее снижение. Но это в основном дают те регионы, где перегретая цена была. Это нисколько не касается нашего доблестного региона, мы не наблюдаем никакого снижения на рынке, я бы даже сказал, небольшую коррекцию в сторону роста мы видим, потому что хороших, дешевых предложений практически нет на площадках.

Константин Калиниченко: Если говорить именно про инвестиции, многие же по традиции убеждены, что недвижимость — в любой непонятной ситуации лучшее пространство, куда можно инвестировать деньги, если они у вас, как говорится, есть. Подходящее ли сегодня время для инвестирования?

Роман Максименко: Вот как раз об этом сегодня наш разговор. Именно о новой форме инвестиций в недвижимость. Я не могу сказать, что я первый об этом заявлю во всеуслышание, но, во всяком случае, это непубличная и непрозрачная форма инвестиций. Это флиппинг, от английского слова «переворачивать». Есть не очень хорошая квартира, ее приводят в нормальный вид, она становится очень хорошей. Соответственно, суть этого разговора в том, чтобы рассказать людям, как можно инвестировать. По сути, это некое приглашение к инвестированию. Это новая форма, наша компания много лет этим занимается. Мы работаем и сами в этом направлении, и для своих клиентов, то есть помогаем людям зарабатывать. Те, кто хочет получить хорошую доходность с инвестиционных вложений в недвижимость, — мы как раз помогаем это делать, и очень успешные кейсы у нас есть.

Константин Калиниченко: Многие, очевидно, воспринимают инвестиции в недвижимость, прежде всего, как покупку энного количества новых квартир в новом жилом фонде, минимальный косметический ремонт или вообще никаких дополнительных вложений в квартиру, а дальше эта квартира стоит мертвым грузом, авось она сама подорожает, вроде как сохранение денег.

Роман Максименко: Все ровно так, как вы говорите. Некоторые покупали на стадии котлована чуть-чуть дешевле. Со временем дом сдавался, продавали чуть-чуть дороже. Флиппинг — это совершенно другой инструментарий, совсем другая инвестиционная стратегия.

Константин Калиниченко: Если я правильно понимаю, флиппинг — это попытка взять что-то не очень хорошее и поэтому дешевое на рынке, а дальше уже пытаться извлечь максимум прибыли путем какого-то ремонта, инвестирования в квартиру.

Роман Максименко: Все так. Давайте разберемся в понятиях. Есть два понятия об этих инвестиционных стратегиях — флиппинг и хоумстейджинг. Флиппинг — это покупка недооцененного объекта недвижимости. Часто этот объект недвижимости может требовать ремонта, каких-то дополнительных инвестиционных вливаний, возможно, перекладки каких-то сетей. Флиппинг включает в себя, во-первых, поиск такого объекта. Во-вторых, это проверка, анализ его потенциальной стоимости после ремонта, проверка на юридическую чистоту, проведение этих строительных работ, этих улучшений и последующая его продажа с целью фиксации прибыли инвестором по данной сделке. Хоумстейджинг — это совсем другая история. Это тогда, когда объект, который продается уже сейчас, улучшают. Его улучшают через декорирование, через дизайн, через функциональное зондирование, через увеличение количества розеток и выключателей, зон света, через какие-то дополнительные аксессуары, которые дают привлекательность.

Флиппинг не исключает хоумстейджинг, это может быть двойной пакет. В то же самое время по каким-то квартирам не надо делать ремонт и достаточно сделать хоумстейджинг, то есть привести квартиру в супер продаваемый вид. Вот в этом, собственно, глобальное отличие.

Константин Калиниченко: На самом деле, интересно. Я так понимаю, здесь трудности и вопросы начинаются уже на стадии поиска, потому что квартиру для флиппинга нужно найти, а дальше нужно понять. Условно, мы возьмем какой-то старый жилой фонд в Любятово. Это же очень, насколько я понимаю, спорный актив для инвестирования. Такое жилье, как правило, считалось всегда, не очень растет в цене.

Роман Максименко: Любой актив для инвестирования должен быть сначала подвергнут глубокому критическому анализу. Мы должны четко понимать, за сколько мы этот объект покупаем, за какую сумму в него заходим, что мы должны потратить на его улучшение — на флиппинг, и за какую сумму мы будем из этого объекта выходить. Эти прогнозы, как по сроку экспозиции, и так по потенциальной доходности — мы даем нашим инвесторам.

Константин Калиниченко: На сколько можно рассчитывать? Какой, может быть, минимальный процент в плюс, когда человек планирует выйти?

Роман Максименко: Очень правильный вопрос. Смотрите, здесь какая арифметика. Сейчас есть прекрасный инструмент для того, чтобы получать доходность с вложений. Это депозиты. Депозиты сейчас в районе 15-16 процентов годовых. Флиппинг дает в два раза больше при правильном подходе. Есть очень хорошая маржинальность, хорошие кейсы, мы готовы их показывать, рассказывать, объяснять на цифрах, на конкретных примерах. Почему это возможно? Потому что квартиры, которые в идеальном состоянии, могут продаваться дороже рыночной цены. В этом фишка. Мы покупаем квартиры по низу рынка, делаем туда правильную инвестицию и, соответственно, продаем по верху рынка, потому что таких квартир в продаже нет. Если открыть любую площадку — «Авито», «Циан» — и посмотреть какие-то квартиры в Любятово, то квартира после флиппинга в том же Любятово будет просто одна. И если людям по той или иной причине нужна квартира в этом районе — родители рядом живут, садики, школы, работа, спрос все равно есть — купят именно эту квартиру. Даже если, она, возможно, будет дороже рынка.

Константин Калиниченко: На самом деле, да. Человек ведь, приобретающий, избавляет себя от массы неприятностей.

Роман Максименко: Инвестор, в основном это инвестор. Это не просто