«Метражи»: Как завершение госпрограммы по льготной ипотеке отразится на рынке недвижимости?

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Тема нового выпуска – льготная программа по новостройкам. Она была введена в качестве меры господдержки в период пандемии и коронавируса, но с 1 июля текущего года будет отменена. Какова сейчас динамика строительного рынка в псковском регионе? Как льготная ипотека повлияла на цены на рынке недвижимости? Как изменятся спрос и цены после того, как срок действия программы льготной ипотеки истечет? Эти и другие вопросы ведущий программы - генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко - обсудил с руководителем отдела продаж группы компаний «Реставрационные мастерские» Андреем Мониным.

Роман Максименко: Тема нашей передачи сегодня – это льготная программа по новостройкам, так называемая господдержка, которая была внедрена в период ковида и до сих пор продолжается. Но этот прекрасный инструмент, прекрасный продукт не вечен, и 1 июля 2024 года безадресная льготная программа будет отменена. Что значит безадресная? Это значит, для любого, кто желает купить новостройку под примерно 8% годовых. Однако у нас остается семейная ипотека и, возможно, другие льготные программы для определенных целевых аудиторий. И сегодня в нашей программе об этом, о новостройках, о том, как меняются цены, какие тренды, тенденции на рынке новостроек, мы поговорим с нашим гостем  – руководителем отдела продаж группы компаний «Реставрационные мастерские» Мониным Андреем Александровичем.

Группа компаний «Реставрационные мастерские» зарекомендовала себя отличными проектами. В частности, флагманом является ЖК «Видный».

Андрей Александрович, какова сейчас динамика строительного рынка с вашей точки зрения? Как она вообще за последние годы развивалась? 

Андрей Монин: Ну, прежде всего, хочу сказать, что я не претендую на роль эксперта. Мы зачастую судим об этой теме, исходя из того, что являемся застройщиком, не брокером по ипотечному кредитованию, не являемся сотрудниками банка. В моем понимании ситуация очень интересная сейчас и разнородная.

С одной стороны, завершение льготной программы. С другой стороны, рост ставок, ключевой ставки, что влияет на всю экономику. Потому что строительная отрасль неразрывно связана со всей экономикой в целом и не может отдельно от нее существовать. Самое важное для покупателя – это цена квадратного метра и, соответственно, наличие квартир. По наличию сегодня более или менее все неплохо, потому что были времена, когда рынок был вообще очень скудный. Покупатели вынуждены были брать то, что им предлагалось. Сейчас есть выбор: много застройщиков, довольно большие цифры. Я посмотрел перед программой статистику, год от года ввод жилья увеличивается, в абсолютных цифрах мне показалось, что это очень много, но, по крайней мере, тенденция там четко прослеживается. Год от года уже последние несколько лет увеличивается объем. 

Роман Максименко: Какие цифры вам удалось заметить? 

Андрей Монин: Цифры по прошлому году - порядка 300 тысяч квадратных метров введенного жилья. Это данные по Росстату, по Дом.рф. Но это не только новостройки Пскова. Однако четко прослеживается тенденция: объем увеличивается, для покупателей это большой плюс. 

Роман Максименко: Объем предложения растет. Конкуренция присутствует. 

Андрей Монин: Да, объем предложения растет. Конкуренция присутствует. Можно выбрать объект. Но, с другой стороны, то, что, наверное, покупателям не очень нравится - это рост цен, который иногда происходит скачкообразно, в зависимости от какой-то текущей конъюнктуры, от ставок, от банковских продуктов. Для простого покупателя это не очень понятно: почему цены растут или сейчас не растут? А почему такая цена? С одной стороны - предложение, а с другой - рост цен. Конечно, для людей это непонятно. 

Роман Максименко: Июнь 2023-го и июнь 2024-го: как изменились цены? 

Андрей Монин: Рынок Пскова – это, грубо говоря, 5-7 застройщиков. То есть, по сути, это не рынок. На самом деле, рынок – это когда можно выбрать десятки предложений, сотни, как в крупных регионах. Мне кажется, у нас цена очень зависит от конкретной локации, от конкретных предложений в этой локации, от планировок, от количества комнат и так далее. Я тоже пытался проанализировать по нашей компании и увидел, что некоторые объекты выросли на 9 процентов, а некоторые на 20 с лишним процентов за год, и, опять же, истинно, что цена определяется рынком. 

Ниже себестоимости строительства никто не должен работать, и иначе это приводит к банкротству и к приостановке деятельности, к проблемам у тех же дольщиков. Поэтому ниже себестоимости сейчас речь не идет. Сейчас цена, наверное, все-таки выше себестоимости, но это отдельная тема, себестоимость складывается из стоимости участка, подключения и так далее. Это очень большая длинная тема. Сейчас, я считаю, цена определяется рынком. Не себестоимостью строительства, а рынком.

Роман Максименко: А как льготная ипотека, которая у нас сейчас заканчивается в ближайшее время, в целом влияла на цены?

Андрей Монин: С одной стороны люди видели, что есть инфляционные процессы и есть инфляционные ожидания. Товары дорожают. То есть рубль – валюта, которая может обесцениваться. Многие люди пытаются защитить свои небольшие активы, но тем не менее. Плюс к этому есть возможность взять под 6% ипотеку, естественно, человек, даже обладая суммой в 3 миллиона рублей, не пойдет покупать однушку. Он возьмет первый взнос минимальный - 20%. И положит деньги на те же 2 или 3 года на вклад, получив те же 16%. Ипотеку возьмет под 6%. 

Роман Максименко: 6% – это если семейная, или 8% – если это господдержка.

Андрей Монин: Поэтому, конечно, сейчас 95% сделок оформляются с использованием заемных средств. Даже обладая своими собственными ресурсами, нет смысла сейчас покупать за них, потому что проще взять ипотеку. Ну, это более выгодно, на мой взгляд, опять же. 

Роман Максименко: В октябре прошлого года произошло повышение ключевой ставки, и, как следствие, это потянуло рост ставок по вторичке. 1 июля отменится госпрограмма. Какие ваши прогнозы? Как вы считаете, как изменится спрос и как может это повлиять на цены?

Андрей Монин: Во-первых, мы до конца не понимаем, что будет предложено взамен отмены. Потому что сейчас есть информация, но она не точная на сегодняшний день, что будут изменения. Мы надеемся, что появится какой-то продукт, который все-таки позволит покупать квартиру от застройщика по более низкой ставке, нежели это ставка на вторичку. Потому что 17%, а уже выше, скорее всего, будет - и это довольно проблемно. Останутся IT. 

Роман Максименко: Ну мы точно знаем, что у нас семейная меньше 6 лет точно будет 6%. Все остальное пока предположение. Так ведь? 

Андрей Монин: Ну точно мы узнаем, наверное, в июле. 

Роман Максименко: Если предположить, что не будет никаких целевых программ, компания план «Б» рассматривает? 

Андрей Монин: Компания существует достаточно давно на рынке, и я помню, что мы работали в условиях намного сложнее, чем сейчас. Были проблемы и с неплатежами, и с инфляцией, так или иначе находили какие-то варианты. Были предложения по рассрочкам. Были варианты, когда давали объект в аренду с правом выкупа. Даже такие были вещи. То есть, конечно, мы будем гибко подстраиваться под ситуацию, смотреть свое финансовое положение в первую очередь и предлагать то, что мы можем предлагать. 

Роман Максименко: Для рынка важно сейчас услышать ваш прогноз как профессионала, как вы считаете: спрос снизится? 

Андрей Монин: На мой взгляд, снижение спроса уже наблюдается. Но опять же, если не брать в расчет до 1 июля, сейчас очередной небольшой виток, когда люди понимают, что 1 июля они уже не смогут взять под 8%. Сейчас пытаются «в последний вагон запрыгнуть». Будет какой-то всплеск, он уже начался, мы чувствуем это на продажах. А что будет в дальнейшем? Возможно, спрос будет снижен. Возможно, какие-то появятся другие продукты, потому что строительная отрасль приоритетная для экономики страны. Об этом не раз говорилось, и поддержка все равно будет в том или ином виде присутствовать. Потому что остановка строительного комплекса никому невыгодна.

Роман Максименко: Однозначно. Хотел бы акцентировать внимание на следующем моменте, когда 1 июля закончится льготная госпрограмма по субсидированию ипотеки, сразу, конечно же, все не остановится, потому что многие люди одобрятся в июне, кто-то уже одобрился в мае, и они будут продолжать выбирать объекты недвижимости. То есть они еще несколько месяцев будут проводить сделки. Ведь так, Андрей Александрович?

Андрей Монин: Конечно. Всегда так было, когда какие-то изменения происходили, банки по одобренным заявкам работали по старым условиям. Я надеюсь, что так и будет.

Роман Максименко: Сейчас наши клиенты видят в своем одобрении временной лаг в три месяца примерно с момента одобрения. Возможно, он как-то изменится. 

Андрей Монин: Возможно изменится, но я бы хотел сказать, что не стоит надеяться на три месяца, если есть потребность и одобренная ипотека, нужно решать этот вопрос до 1 июля, потому что никто не знает, какими будут условия банка. 

Роман Максименко: Именно, я как раз и хотел обратиться ко всем, что не нужно откладывать на последний момент вопрос о приобретении недвижимости. Важно сейчас, пока есть выбор, пока есть возможность воспользоваться, пройти это одобрение. Одобрение, пожалуйста, в любой нашей компании, в банке оно бесплатно. То есть вы знаете, какую сумму вам выделили. И, пожалуйста, выходите на рынок, обращайтесь к уважаемым застройщикам, выбирайте по госпрограмме классные квартиры.

Следующий вопрос, Андрей Александрович, все-таки, если спрос упадет, считаете ли вы, что на каком-то обозримом горизонте может получиться так, что объемы ввода жилья будут падать из-за того, что покупателей не будет на новостройки в том объеме, в котором они были последние три года?

Андрей Монин: Ну, естественно, они будут падать, если спрос упадет. Для кого мы строим жилье? Но это произойдет, опять же, довольно не сразу, потому что есть определенная инертность во всем этом процессе. Есть объекты, которые строятся. Естественно, их никто не будет останавливать, потому что они на банковском финансировании. Есть объекты, которые проектируются. По ним, может быть, могут быть какие-то пересмотры сроков. Но, в принципе, если спрос снизится, конечно, ввод жилья уменьшится. Это баланс спроса и предложения 

Роман Максименко: На 100% согласен. Вообще нисколько не спорю, вопрос именно в этом: если падает спрос, вы будете пересматривать проектные объекты, которые на стадии проектирования находятся сейчас, может быть, вы их будет откладывать, меньше запускать. Какие действия застройщика? 

Андрей Монин: Я вам скажу так, что мы постоянно анализируем ситуацию. И не только по спросу. Мы анализируем ситуацию по финансовому состоянию. Анализируем ситуацию по собственным трудовым ресурсам. Это тоже одна большая проблема сейчас. И учитывая все эти три фактора, руководство принимает решение, какой проект выводить, в какие сроки выводить или подождать, или, наоборот, ускоряться. Любая нормальная компания так должна делать. 

Роман Максименко: Согласен. Ваша компания отличается отличным качеством своего строительства. Не будет ли у застройщиков, может быть, у вашей компании, такого соблазна, чтобы удешевить квадратный метр, попробовать сделать квартиру чуть менее качественной, или поменьше каких-то фишек делать, какие-то материалы более дешевые применить, или поменьше обустраивать общественное пространство? Подешевле закупать детские площадки, использовать какие-то аналоги дорогих материалов, чтобы снизить цену квадрата? 

Андрей Монин: Здесь дело в том, что надо руководствоваться здравым смыслом. Любой застройщик так или иначе хочет проект сделать качественно, но недорого. И себестоимость можно уменьшить не из-за того, что ты поставил, допустим, дверь дешевле. Себестоимость строительства во многом складывается из коммуникаций, сетей - здесь гораздо большие деньги. От сроков строительства. Потому что, если срок строительства два года или год, то себестоимость получается разная. Есть моменты, где можно экономить, не ухудшая качество. Честно, я не вижу каких-то вещей, где мы могли бы сэкономить на материалах, потому что есть стандарты качества. Ты не можешь взять, грубо говоря, кирпич, который не соответствует ГОСТу, или бетон, который не соответствует марке. Делать откровенный эконом-класс – ну да, он позиционируется на рынке, есть класс эконом, комфорт и так далее. Но ты не сможешь человеку объяснить, что у тебя комфорт-класс, когда коробка без всего и это чистый эконом. 

Роман Максименко: Не уйдете ли вы как застройщик в другой сегмент, более дешевый? 

Андрей Монин: Я надеюсь, что мы не уйдем никуда. Мы будем соответствовать своему качеству, своей репутацией, будем предлагать качественный продукт, будем думать, какие инструменты предлагать людям. Я уже рассказал, что продавали мы объекты и в более сложные времена, и рассрочки были, и разные программы придумывали, и с банками совместно что-то придумывали. Я думаю, что на этом не остановится строительство, не вижу перспектив экономить для застройщика. Это приведет к тому, что застройщик просто станет неконкурентоспособен. Старые хрущевские дома, которые когда-то были символом эконом-класса, – до этого не дойдет, потому что сейчас современная технология: кирпич, монолит. Жилье определенно в уровне все уже хотят. Люди, которые пожили в хорошем качественном жилье, не поедут уже в жилье более низкого уровня по качеству и по классу. 

Роман Максименко: Соглашусь. Я как раз свои вопросы и подвожу к тому, чтобы дать аудитории понять, что вероятнее всего цена квадратного метра, как многие ожидают, не опустится. Не вследствие того, что застройщики станут что-то менее качественное строить. Не вследствие того, что пойдут на какие-то сумасшедшие дисконты, лишь бы только продать и выплыть в это сложное время. Вот именно об этом мои вопросы, собственно говоря, и есть. Что, вероятнее всего, цена не обвалится, как многие ждут вследствие отмены госпрограммы. Правда ведь? 

Андрей Монин: Я скажу так: давать прогнозы – дело не очень благодарное. На моей памяти были корректировки по ценам. Правда, сказать честно, это было, наверное, один раз за всю историю. 

Роман Максименко: В меньшую сторону вы имеете ввиду? 

Андрей Монин: Да, в 2008 году была корректировка по цене. Вызванная общей экономической ситуацией в стране. То есть тут людям было уже не до покупки недвижимости, я надеюсь, такой ситуации не будет. Понимаю, в чем ваш вопрос, вы спрашиваете покупать или подождать? Я всегда отвечал на этот вопрос и сейчас отвечу одно и то же. Простым люди, которые приобретают недвижимость для собственных целей, простой совет: если есть необходимость, берите сейчас. Будет необходимость у вас завтра, берите завтра. Какая будет ставка? Какие будут цены? Это уже во временном интервале не играет большой роли. Человек, который покупает квартиру, он покупает не для того, чтобы через год ее продать. Поэтому потребность есть, ее надо реализовывать. Независимо от ситуации на рынке. Я так считаю.

Роман Максименко: Нет ли смысла застройщикам уйти от продажи новостроек на стадии котлована? Может быть, им построить и продавать готовое жилье?

Андрей Монин: Возможно, кто-то так и делает. Это все зависит от финансовой и экономической модели застройщика, от возможности привлечения заемных средств или собственных ресурсов и, соответственно, расчет на то, что ты продашь позже, но дороже. Но опять же, насколько это обосновано будет, это каждый застройщик для себя уже решает. С точки зрения законодательства, сейчас дольщик защищен от проблем практически на 100%. Деньги на счетах эскроу. То есть, у него нет таких рисков, как раньше, что дом не достроится. Поэтому и цена объекта на стадии котлована и на стадии 100% готовности очень близка. 

Роман Максименко: Сравнялись практически, да? 

Андрей Монин: Практически, да. Иногда даже бывает по некоторым позициям наоборот происходит. Поэтому смысла большого нет строить объект и потом продавать, если ты можешь продать его в процессе стройки более или менее планомерно. Например, наша компания придерживается до сих пор такой идеологии. То есть мы строим, параллельно со строительством мы продаем. Идеальный вариант, когда к сдачи дома у тебя не остается ни одной квартиры. Ты спокойно исполнил обязательство, передал ключи дольщикам. Они тебе сказали «спасибо», пожали руки. Каждый остался при своих интересах. 

Роман Максименко: Смотрите, а вот такой аспект, как отделка. Я знаю, что ваша компания предлагает услуги отделки. Первая часть вопроса – почему вы не делаете все квартиры с отделкой? Может быть, они бы лучше продавались, потому что люди сейчас не хотят заморачиваться с ремонтом. Вторая часть вопроса – с вашей точки зрения, какие квартиры пользуются большей популярностью и почему? 

Андрей Монин: Отделка – это опять же очень интересная тема. Это как один из вариантов предложить покупателю какую-то, например, выгоду. Потому что мы понимаем, что если он будет делать отделку сам, то потратит больше ресурсов. Соответственно, отделка – это как одно из конкурентных преимуществ, раз. Второе, это позволяет экономить людям собственные ресурсы, в том числе финансовые.

Опять же, это с ипотекой хорошо работает. Когда ты взял ипотеку и включил стоимость отделки в ипотеку. И не надо будет тратить, изыскивать миллион рублей в среднем на ремонт квартиры.

Почему не делаем все квартиры? Потому что, скорее всего, мы не видим спроса на все квартиры с отделкой, потому что есть все-таки люди, которые хотят что-то сделать под себя, и у них есть время, у них есть финансовые ресурсы. Есть такие люди. И однокомнатные, двушки и трешки попадают под эту категорию. Второй момент, что мы не всегда в состоянии физически ее сделать, потому что это требует людских ресурсов. В рамках большого объекта это сделать сложно. 

Роман Максименко: То есть вы делаете под спрос?

Андрей Монин: Да. Иногда мы предвидим, что спрос будет. Делаем вообще не под заказчика, а просто делаем отделку нескольких этажей. Был такой опыт, несколько этажей сделали с отделкой квартиры. И, конечно, с отделкой, я вам скажу честно, продаются квартиры лучше. Даже буквально вчера мы принимали объект один с отделкой, зашли в квартиру без отделки, точно такую же, и зашли в квартиру с отделкой. Я много бываю в квартирах, немножко понимаю в недвижимости, но даже для меня было, скажем так, откровением. То есть насколько квартира стала другой.

Роман Максименко: У меня до этого несколько программ было именно про флиппинг и хоумстейджинг. И мы говорили о том, что помимо отделки некоторые застройщики, особенно на Западе, либо с частичной меблировкой сдают, либо с полной. В зависимости от застройщика. Когда человек просто приезжает с чемоданами и заезжает. Не думали ли вы над тем, чтобы пойти дальше?

Андрей Монин: Уже в России есть такие вещи. В Петербурге, в Москве есть застройщики, которые предлагают помимо отделки мебель, помимо мебели предметы интерьера, даже предлагаются дополнительные услуги, входящие в стоимость квартиры, вплоть до абонемента фитнес-клуб.

Роман Максименко: Это иностранный опыт, он хорошо прижился у нас.

Андрей Монин: Да, то есть предлагают комплексный продукт. Ну, конечно, мы смотрим на все это и, возможно, в перспективе тоже задумаемся. Опять же, если рынок заставляет нас идти навстречу покупателю, то мы будем искать все варианты, чтобы получить этого клиента и будем думать, в том числе, над такими вариантами: и отделка, и мебель, и предметы интерьера и так далее. Жизнь не стоит на месте.

Роман Максименко: Может ли быть решением, когда спрос на жилую недвижимость падает и застройщик делает больше коммерции, уменьшая тем самым объем вводимого жилья? То есть у нас в городе есть интересные дома, построенные по каркасно-монолитной технологии, где два, а порой и три этажа отдают под коммерцию. Потому что, как правило, только один этаж коммерческий. Нет ли таких мыслей и не могло ли быть это решением проблемы спроса?

Андрей Монин: Вы имеете в виду именно нежилую коммерцию?

Роман Максименко: Нежилая коммерция, коммерческая недвижимость, которая в нескольких этажах, начиная с первого.

Андрей Монин: Есть рынок коммерческой недвижимости в Пскове, и, как мне кажется, в последнее время снизилась стоимость объектов, во-первых, коммерческой недвижимости, и сейчас больше предложений стало по аренде.

Роман Максименко: А я вот как раз этот вопрос задаю потому, что в новостройках как горячие пирожки коммерцию расхватывает. Особенно в районе улиц Балтийской и Никольской.

Андрей Монин: Очень важна локация. Одно дело, когда локация топ и супер и там стоит очередь покупателей. Но даже в этой локации сейчас, например, квадратный метр будет стоить 100-150 тысяч рублей. В то же время в этом доме может быть жилая квартира однокомнатной разумной планировки тоже по цене 100 тысяч рублей квадратный метр. Коммерция интересна, когда развивается экономика, люди вкладывают деньги, открывают свои собственные проекты. Понятно, сетевики они и так будут, никуда не уйдут, у них есть запас прочности. Но не только же из сетевиков состоит рынок. Поэтому для того, чтобы успешно продавать и сдавать, нужно, чтобы в экономике был рост.

Роман Максименко: И мы на это надеемся!

Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.