Эконобзор: доступна ли ипотека в Пскове?

Несколько лет назад почти все новые квартиры в Пскове продавались без использования ипотечных кредитов. Банки тогда только осваивали этот рынок, а незначительный объем предложения жилья застройщики могли вполне продать за наличный расчет или расплатиться им со своими подрядчиками. Такая ситуация вполне устраивала и продавцов, и покупателей. Первые могли реализовать ограниченное предложение жилья по растущим ценам, вторые охотно приобретали недвижимость,  считая это выгодным вложением средств.  Удручало лишь одно, в силу низких зарплат в Пскове большинство горожан в категорию покупателей не попадало.

С приходом банков на первичный рынок жилья ситуация изменилась. Денег  стало больше, в то время как предложение росло непропорционально, учитывая длительность строительного цикла. В итоге, рост спроса неизбежно давил на цены в сторону увеличения. 

Кризис породил неуверенность в завтрашнем дне, что отразилось на спросе. Цены стабилизировались или даже снизились (особенно ярко это проявилось на вторичке). Сейчас же мы можем столкнуться либо с новым витком роста цен, если банки пойдут на снижение процентных ставок при непропорционально растущем предложении. Либо со стабилизацией цен и вывод их динамики пропорционально инфляции, если государство (в первую очередь муниципальный уровень) найдет инструменты стимулирования роста предложения жилья со стороны уже работающих на рынке компаний и  вовлечения новых игроков на рынок строительства и девелопмента с целью наращивания конкуренции.

Не будем сводиться к абстракциям. Подойдем к вопросу через построение простых моделей. Возьмем для примера 6 банков, обозначим их как A, B, C, D, E, F (чтобы не делать скрытой рекламы кому-либо). Расчеты платежей построим на основе кредитных калькуляторов, размещенных на официальных сайтах банков. Предположим, что нас интересует двухкомнатная квартира: и с точки зрения перспективы расширения семьи, и с позиции более низкой стоимости квадратного метра, чем в однушке. Для удобства расчета представим, что желанная квартира будет метражом в 58 кв.м. Цену квадратного метра заложим как 34 000 рублей.  Это требуется для унификации расчетов. Банки, как правило, предлагают аннуитетный способ начисление платежей по обслуживанию кредита. Он выгоднее для банка, если вы вдруг решите погасить кредит досрочно (вначале в структуре ежемесячного платежа заемщика преобладают проценты, а не погашение кредита). С другой стороны, он удобен для вас, поскольку платить равными частями проще. Ограничим срок кредитования двадцатью годами. Если для расчета запрашивается доход семьи, заложим его в модели равным 30 000 (2 члена семьи по 15 000) рублей.

Для нашего примера цена квартиры составит 1 972 000 рублей. Нам придется накопить минимальный взнос, не менее 10%. Для упрощения расчета предположим, что мы накопили 272 000 рублей (14% стоимости). Потребность в кредите тогда составляет 1 700 000 рублей. Представленные в таблице данные не учитывают проводимых банками акций, участия банков в строительстве приобретаемого нами по договору долевого участия объекта и наших отношений (участие в зарплатном проекте банка, к примеру), поэтому воспринимать их буквально не стоит. Однако общую картину они все же дают.

Во-первых, чтобы взять 1 700 000 рублей в кредит мы должны зарабатывать значительно больше, чем в среднем по Пскову.  Во-вторых, чтобы получить кредит в ряде банков от нас требуется больший первоначальный взнос.  И в-третьих, выплатить придется раза в три больше, чем мы берем, такая вот незамысловатая арифметика.

Сразу отметим, что под понятием "средний" мы будем подразумевать не средний класс (его в Пскове не так уж и много), а жителя города с типичной зарплатой, к примеру,  в 15 000 рублей.  Согласно кредитному калькулятору одного из банков,  при доходе семьи в 30 000 рублей,  нам могут выдать порядка 529 тыс. рублей.  Для нашего примера, это означает, что 1 443 000 мы уже должны иметь, чтобы сделать покупку. Даже если представить себе ситуацию с нулевым относительным подорожанием жилья к нашей зарплате (т.е. если мы ежемесячно откладываем деньги, несем их в банк, и процент по депозиту адекватен росту цен на жилье), то при расходах семьи в половину дохода (15 000 руб.) копить недостающую сумму придется 8 лет. И лишь потом брать ипотеку.

Подойдем к ситуации с другой стороны. При каком проценте банка ипотека была бы доступна этой семье? Если руководствоваться правилом, что выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика, а доходы у супругов одинаковы, это означает, что максимальный ежемесячный платеж составил бы 6 000 рублей. Но если 1 700 000 рублей нам надо отдать за 20 лет, то только погашение долга уже 7 083,3 руб. А мы еще не дошли даже до процентов…

Очевидно, что текущие ипотечные продукты банков в большинстве своем рассчитаны не на среднестатистического жителя. Возможно, они адекватны тому небольшому объему предложения жилья, что есть на рынке. И пока сам процент относительно высок, это защищает рынок от подорожания жилья. Для человека с высоким уровнем дохода, тщательно взвешивающего предложения банков ипотека доступнее.  При внесении от 50% стоимости жилья, положительной кредитной истории в банке,  приобретении жилья, которое строится с использованием средств банка и участии в акциях банков, позволяющих взять кредит с пониженной ставкой,  он может попытаться минимизировать свои расходы, уменьшить сумму переплаты. Наше предположение подтверждается статистикой. Как мы видим из помещенной ниже таблицы, средневзвешенная ставка по ипотеке ниже тех, что нам выдавали кредитные калькуляторы банков.

Ситуацию по задолженности населения Псковской области по потребительским кредитам, в структуру которых входит ипотека, наглядно демонстрирует следующая таблица,  показатели даются в млн. руб.

По сути, доступность ипотеки определяется тремя факторами: доход заемщика, цена жилья и процентная ставка банка. А значит, ипотека доступнее всего  при одновременном росте дохода заемщика, снижении цены квадратного метра и ставки банка. Сопоставление динамики цен на жилье и заработной платы в Псковской области за последние десять лет говорят, что жилье росло быстрее. В докризисный период процент постепенно снижался, что стимулировало развитие ипотечного кредитования. Причем, по мнению экспертов,  кредиты брались в основном исходя из ожидания, что рост цены на жилье с лихвой окупить платежи банку. Такие заемщики стремились «застолбить» понравившийся объект недвижимости, оплатив часть его стоимости за счет кредита, пока он еще больше не вырос в цене. Обслуживание кредита минимизировалось за счет его досрочного погашения, к примеру, кредит брался на 10 лет с дифференцированными выплатами, а гасился в течение двух лет. Сейчас спрогнозировать, что будет с ценами достаточно сложно, а значит сложно сопоставить переплату по кредиту с приростом цены на жилье, многое будет зависеть от государства. Возможен вариант привязки цен к уровню инфляции. Сделать жилье доступнее можно за счет развития конкуренции на рынке, не секрет, жилье строить выгодно, но справится ли муниципалитет с искушением, скажем, обязать застройщиков вкладывать значительные средства в формирование инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры?

«Основные проблемы, которые обуславливают высокие процентные ставки - это двойное резервирование, перестрахование и общий процент инфляции. Из-за инфляции 10% в год, предоставлять ипотеку под более низкий процент банкам в убыток, значит, надо либо снижать инфляцию, либо субсидировать часть ставки по кредитам для населения, либо кардинально менять банковскую систему», - считает президент Торгово-Промышленной Палаты Псковской области Владимир Зубов. «Можно приводить примеры зарубежных стран, где благодаря соответствующей политике государства итак относительно невысокие процентные ставки по ипотечным кредитам становились еще меньше и даже ниже инфляции. Если государство заинтересовано в том,  чтобы у его жителей была возможность приобрести жилье, оно должно принимать меры, но административное воздействие в режиме ручного управления, например, просто обязать банки снизить проценты, ничего не даст».

Максим Голиков