Эксперт рассказал псковичам о функциях управляющей компании и правомерном взаимодействии с ней

Руководитель псковской управляющей организации «Микрорайон №7+» Андрей Комлев поделился с жильцами, как выбрать управляющую компанию и правомерно взаимодействовать с ней. Рассказал, что обязана или не может делать организация, в том числе и касательно капремонта, а также дорожного покрытия. Общался с Андреем Комлевым юрист Эмиль Мамедов. В видеоформате интервью можно посмотреть на Youtube-канале «Норма права».

Вопрос выбора

- Как выбрать управляющую компанию?

- Выбор управляющей компании происходит по инициативе собственников, с приглашением той компании, которую хотят выбрать. Выбор происходит решением общего собрания, большинством голосов от количества собственников дома. Процедура - несложная, если внимательно изучить ЖК РФ, и может занять примерно час. Нужно соблюсти определенную процедуру, начиная от вывешивания объявления о проведении собрания с инициативной группой или инициативным человеком из числа собственников, и правильно оформить протокол.

- Когда управляющая компания приступает к своим обязанностям?

- Если это не указано в решении собрания, то через месяц после проведения собрания собственников. Как правило, это первое число месяца, следующего за месяцем встречи жильцов.

- Должен ли каждый собственник самостоятельно подписывать договор управления с управляющей компанией?

- Закон говорит, что собственники обязаны это подписать. Но, если договор управления подписан большинством собственников, то он уже считается легитимным. То есть до привлечения собственников, не подписавших договор, к суду - дело не доходит, как правило. И если решение о выборе управляющей организации не оспаривается, то договор считается рабочим.

«Собственники - главный контролер»

- Какие основные нормы закона определяют деятельность управляющих компаний?

- Основной закон, который определяет нашу деятельность, это Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), федеральные законы №188 и №189. А также - ряд постановлений правительства: например, №491 или №354, где о предоставлении коммунальных услуг. Есть еще ряд других нормативных и поднормативных актов, которые определяют момент раскрытия информации, какие-то нюансы в управлении домом. То есть таких норм очень много.

- А кто контролирует деятельность управляющей компании?

- Самый главный контролер - сами собственники: общее собрание, совет дома или председатель совета. Они могут прийти в управляющую компанию и ознакомиться с ее работой, с итогами работы за год. Также контролируют такие органы, как Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, муниципальный контроль, Госпожнадзор, Роскомнадзор и многие другие.

- Могут ли собственники поменять управляющую компанию?

- Да. По закону, в любое время могут выбрать новую управляющую компанию: на общем собрании принять решение о смене старой управляющей компании. К этому прибегают, когда есть существенные нарушения договора. По общим правилам гражданского и жилищного законодательства, о таком решении предупреждают за месяц, проводят собрание, и решение доводится до управляющей организации.

- Могут ли дом обслуживать две управляющие организации?

- Нет, это противоречит существующему законодательству. Домом может управлять лишь одна управляющая организация, либо ТСЖ, либо иной кооператив.

- Что делать жильцам, если они получают квитанции от двух управляющих компаний?

- Данный спор тоже можно разрешить по решению общего собрания. Если мнение собственников разделилось - то такой спор выносится на рассмотрение суда. И суд принимает решение, какая управляющая компания должна управлять конкретным домом. Такие ситуации были в нашем городе, и суд ставил точку в этом вопросе.

Что - должны, а что - нет

- Какие из услуг, ожидаемых от управляющей компании, она вправе не оказывать?

- На сегодняшний день управляющую компанию считают ответственной за выполнение всех работ и услуг. На самом деле, это не так. Есть специфичные работы, услуги, которые не связаны с обслуживанием общего имущества. Исчерпывающий перечень того, что мы должны делать, оговорен постановлением правительства №290. Что касается часто задаваемых вопросов, касающихся капитального ремонта, то при отсутствии спецсчета они решаются через областную структуру Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Касательно вопросов по ремонту дорог - это к специализированным организациям. По поводу мусора - к региональному оператору, занимающемуся вывозом мусора. Такие вопросы собственники должны решать напрямую со специализированными организациями.

- Что представляет собой спецсчет для капремонта?

- Если большинством голосов, а это 2/3, собственники приняли решение о формировании взносов на спецсчете - должны выбрать владельца спецчета. Владельцем может быть либо Фонд капремонта, либо управляющая организация. Решением общего собрания, а это снова 2/3 голосов, собственники поручают владельцу спецсчета формировать там средства. Как правило, также большинством голосов собственники принимают решение, какую для спецсчета выбрать кредитную организацию, какой банк. Когда открывается счет - на нем собираются деньги, и его владелец не имеет права без решения собственников распоряжаться накопленными там средствами. Деньгами распоряжаются сами собственники: либо по своей инициативе, либо по предложению управляющей организации или Фонда - но все средства должны идти на капремонт общедомового имущества дома. То есть чтобы управляющая компания могла снять деньги со счета и заплатить за выполненные работы по капремонту, необходимо решение общего собрания, а это опять 2/3 голосов, и ряд документов: акты выполненных работ, сметы и прочие подтверждения. Так, можно отремонтировать кровлю, систему водопровода, канализацию, отопление.

- Должна ли управляющая организация следить за состоянием дорожного покрытия у многоквартирных домов?

- Вообще, по существующему законодательству, за все дорожное покрытие - в рамках муниципального образования - отвечает муниципалитет. Но есть эксклюзивные моменты, когда дорожное покрытие входит в состав общедомового имущества. В этом случае решение о каком-либо ремонте - текущем или капитальном - принимают сами собственники. Насколько мне известно, на сегодняшний день основная масса дворовых дорог, в том числе - и около многоквартирных домов, относится к ведению муниципалитета, который обязан следить за их состоянием.

Как быть жильцам

Источник: pixabay.com

- Как за выполненные работы управляющая компания отчитывается перед собственниками?

- Как правило, управляющая компания отчитывается перед собственниками, составляя отчеты, которые до 1 апреля ежегодно - в течение первого квартала - она доносит до собственников либо через общее собрание, либо через систему «ГИС ЖКХ» (интернет-портал «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства», - ред.), где она обязана размещать эту информацию. И собственники вправе на общем собрании утвердить или не утвердить данный отчет.

- А кто из собственников может проводить общее собрание?

- Общее собрание проводится по решению любого из собственников: либо через инициативную группу, либо через совет дома, либо через председателя совета дома. То есть любой из собственников помещения многоквартирного дома в праве вынести вопросы как на очередное собрание, так и на внеочередное, которое может проводиться в любое время, по инициативе любого жильцы.

- Что собой представляют совет дома и председатель совета дома?

- Совет многоквартирного дома - общественный институт, который выбирается из числа собственников этого дома. А председатель - выбирается из числа этого совета. Им особых полномочий законом не определено, но они вправе контролировать весь процесс, связанный с управляющей организацией, с третьими лицами. Функции, которые могут выполнять совет дома или председатель, определяются либо решением общего собрания, либо доверенностью, выданной в рамках гражданского законодательства. То есть пределы полномочий совета дома и председателя можно расширить, но все должно быть в рамках закона.

Беседовал Эмиль Мамедов