Виталий Козырев рассказал об изменениях в порядке определения кадастровой стоимости недвижимости

С 1 января 2021 года вступили в силу положения федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки», регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.

С 2021 года пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления правообладателя о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. При этом стоимость смогут не только понизить, но и повысить. Об увеличении стоимости собственник может узнать уже после получения требования налоговой инспекции о доплате налога.

Усовершенствовали ли новые нормы закона порядок исправления ошибок, упростили ли его, с читателями Псковской Ленты Новостей поделился эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

Откуда берутся ошибки в определении кадастровой стоимости?

Ошибки, допущенные при проведении государственной кадастровой оценки, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости.

Нужно понимать, что государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года, в соответствии с пунктом 7 статьи 11 федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (закона № 237-ФЗ.)

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости.

Какими бывают ошибки?

Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в статье 21 закона № 237-ФЗ. К ним относятся:

- несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);

- описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);

- искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости);

- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и так далее.

В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).

Как найти ошибку и что с ней делать?

Первое, что указывает на возможное наличие ошибки, – размер кадастровой стоимости. Каждый собственник, правообладатель объекта недвижимости ориентировочно понимает, какова его рыночная стоимость. Согласно логике законодательства кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена ошибка.

Как понять, в чем именно ошибка?

1. Можно обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее оценку, с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке статьи 20 закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (статья 21 закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.

2. Можно попробовать найти ошибку самостоятельно. Технологии позволяют разобраться в данном вопросе, не выходя из дома. Но нужно иметь в виду: без специального оценочного образования скорее получится выявить лишь очевидные – технические ошибки.

Чтобы понять, какие данные были использованы при проведении государственной кадастровой оценки, необходимо обратиться к общедоступному ресурсу «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Здесь отображаются сведения об объекте недвижимости, на основании которых рассчитывалась кадастровая стоимость. Более подробную информацию можно найти в отчете об определении кадастровой стоимости. Такие отчеты также есть в открытом доступе в вышеупомянутом Фонде данных.

Стоит отметить, что ошибки методологического характера крайне сложно доказать даже при привлечении профессионального оценщика. При этом, несмотря на то, что ключевая цель – это пересмотр кадастровой стоимости, доказать надо именно наличие ошибки при проведении государственной кадастровой оценки, что проблематично, учитывая массовый характер расчетов. Более того, если ошибку получится выявить, кадастровую стоимость объекта пересчитают на основании массовых показателей и скорректируют исключительно в рамках обнаруженной ошибки, а это не всегда приводит к ожидаемому результату. В большинстве случаев при выявлении ошибки не технического характера правообладателю целесообразно сразу идти по пути установления кадастровой стоимости, равной рыночной, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Как исправить ошибку?

Порядок изменения кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентирован статьей 21 закона № 237-ФЗ.

С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Напомню, на территории Псковской области полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости наделено ГБУ ПО «БТИ и ГКО».

Какие способы подачи заявления в ГБУ?

Форма заявления и требования к его заполнению утверждены приказом Росреестра от 6 сентября 2020 года № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Заявление можно подать:

- лично;

- через многофункциональный центр;

- регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;

- через интернет, в том числе портал госуслуг.

Заявление должно содержать:

- Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;

- обоснование отнесения сведений к ошибочным.

К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.

Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.

Заявление рассматривается в отсутствие заинтересованного лица. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.

В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кто имеет право обратиться с заявлением об исправлении ошибки?

С января 2021 года с таким заявлением вправе обратиться абсолютно любое лицо. При этом механизм уведомления правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.

Более того, новая редакция закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования федеральной налоговой инспекции о доплате налога.

Возможно ли судебное оспаривание решений ГБУ?

Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т. е. судами общей юрисдикции.

Когда начинает применяться измененная кадастровая стоимость?

После исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:

- с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подпункт «б» пункта 3 статьи 18 закона № 237-ФЗ);

- с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 18 закона № 237-ФЗ).

Какие выводы можно сделать?

Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Разработчики закона административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм на практике – пока неясно.

С момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. Стоит отметить, что более ранняя редакция закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 года, не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.

Нужно понимать, что исправление ошибки – инструмент неоднозначный. Прибегая к нему, правообладатель должен быть уверен, что такое исправление приведет к уменьшению кадастровой стоимости, а не наоборот. К сожалению, без оценочного образования не всегда можно адекватно определить влияние ошибки на размер кадастровой стоимости.

Поэтому рекомендую обращаться к профессионалам с целью комплексной оценки рисков в исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также выбора стратегии снижения кадастровой стоимости.

Где искать таких специалистов?

Специалисты, имеющие оценочное образование, работают в «Многофункциональном центре недвижимости». Сотрудники центра имеют достаточно большую положительную практику как в исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости, так и в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

«Многофункциональный центр недвижимости»: Псков, улица Советская, 25, телефон: 727-737.

Виталий Козырев